中国房地产金融制度创新研究:基于REITs理论的探讨-第7部分

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有”，因为证券持有人可以像房东一样定期获得“房租”。

6．“免税待遇”：REITs税收制度安排

当某一商业组织满足了美国《1960年国内税收法典》关于组织结构、股权结构、资产结构、收入结构和收益分配等五个方面的法律规定后，它就可以取得REITs身份，从而可以享受免征公司所得税的优惠政策。如果不能同时满足上述五个方面的规定，则仍作为一个普通房地产投资公司对待，不能享受REITs税收优惠。

以上六个方面的制度安排构成了REITs制度，其中税收制度安排是REITs制度的核心，其他五个方面的制度都是针对税后优惠制度而设。从上述介绍和评析中，我们可以看到，REITs制度安排对其名称“房地产投资信托（REITs）”进行了充分的诠释。那就是，REITs必须是投资房地产为主，REITs必须是为大众投资者谋利益的组织，REITs必须是一个代替大众投资者投资的代理机构。如果是这样，那么国家给予其税收优惠。



第五章　房地产投资信托基金的国际经验比较与借鉴

房地产投资信托基金（以下简称REITs）起源于美国，经过40多年的发展，全球主要国家如美国、日本、新加坡、韩国和澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市。这些国家发展REITs已有成熟的经验，借鉴这些经验有助于我国发展房地产投资信托基金。本章介绍美国、欧洲和亚洲主要国家的REITs发展经验，进行国际经验的比较和借鉴，在此基础上提出我国发展REITs的建议。

第一节　美国REITs的产生与发展

一、REITs理念的起源

REITs的基本理念，起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。由于产业革命所创造的财富，导致了对房地产投资机会的需求。而在当时，该州法律的要求是：除非房地产是整体商业的一部分，否则，禁止公司拥有房地产。针对这一法律规定所设计的马萨诸塞信托，是第一种被允许投资房地产的合法实体。这一实体拥有与公司同样的权利：股权可以转让、有限责任以及专业人员集中管理。同时，马萨诸塞信托享有税收优惠。

这种投资信托在波士顿取得成功之后，便开始在芝加哥、奥马哈、丹佛等城市进行房地产开发投资。此后，马萨诸塞信托一直作为房地产投资的一条渠道，直到1935年美国最高法院取消了其税收优惠条款，导致这类信托以及其他一些类似信托基金的转让。

到20世纪40年代，一些幸存的信托公司直接同享有税收优惠的投资公司和房地产辛迪加竞争资本。在20世纪50年代，由于马萨诸塞信托以及另外一家幸存的信托基金——美国房地产信托（Real　Estate　Trust　of　America），疏通了美国联邦政府，使得信托基金能够与按照《1940年投资公司法》成立的投资公司，享有同等的税收待遇。马萨诸塞房地产信托的理念重新复苏。在1961年，当第一家REIT进入市场时，其内在的理念实际上已经存在了100年左右［74］。据统计，截至2004年1月31日，美国REITs行业的市值已经达到2390亿美元，其中权益型REITs的市值为219亿美元，占总市值的91。63％。全美REITs拥有的商业类房地产超过4000亿美元。在机构持有的房地产中，REITs占到10％—15％的份额。136只REITs在纽约证券交易所上市交易，总市值为2310亿美元［75］。

二、美国REITs的设立与类型

1．REITs的设立条件

美国的REITs是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产投资进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场进行自由交易［76］。

如果REITs每年把应税收入的90％作为股利分配给股东，那么REITs可以免缴公司所得税。为了取得免缴公司所得税的地位，REITs必须满足以下五方面的法定要求。这些条件也被业内称作是取得REITs免税资格时的一系列“测试”（见表5。1）。

表5。1　REIT　资格的法定要求



续表



资料来源：Internal　Revenue　Code；　IRC。　Secs。　856…858。

　
2。　REITs的分类

（1）按照REITs组织形态分类，可分为契约型和公司型两种，其区别如表5。2所示。

表5。2　契约型与公司型信托比较



资料来源：National　Association　of　Real　Estate　Investment　Trusts。

　
（2）按照投资人能否赎回分类，可将REITs分为封闭式和开放式。

封闭式REITs发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REITs以净值交易，同时为保障投资人的权益不被稀释，此种REITs成立后不得再募集资金。

开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。

（3）按投资的标的不同主要分为权益型、抵押型、混合型。

权益型REITs（Equity　REITs）。权益型REITs拥有并经营收益类房地产。权益型REITs越来越成为房地产经营公司的主导形式，经营范围相当广，包括房地产开发和租赁，并提供物业管理服务。REITs与其他房地产公司的主要区别在于REITs必须自己收购和开发房地产，并纳入自己的投资组合之中进行管理，而不是像其他房地产公司那样完成开发后即可出售。

抵押型REITs（Mortgage　REITs）。抵押型REITs主要从事房地产抵押放贷，即以不动产为抵押，享受贷款利息，如果是以参与式的贷款方式进行，则其除了赚取利息外还可享受房地产开发的营运利润。或者专门购买房地产抵押证券，即主要通过获取商业不动产抵押贷款债权获取收益。

混合型REITs（Hybrid　REITs）。混合型REITs具有以上两类REITs的双重特点，是指既从事物业投资又从事抵押贷款投资的房地产投资信托基金。

表5。3　REITs的三种类型



资料来源：National　Association　of　Real　Estate　Investment　Trusts。

　
从历史上看，REITs数量是呈上升趋势，在20世纪90年代中期达到高峰，然后逐步下调。REITs的市值在20世纪90年代以前呈低水平徘徊，此后迅速上升。无论在数量还是在市值方面，权益型REITs均占绝对主导的地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。

除上述分类方法之外，REITs还可按其投资的物业类型不同而细分为投资于商场的REITs、投资于写字楼的REITs等。值得注意的是，当代REITs为了吸引更多的机构投资者，其具体投资方式更注重发挥基金管理专家的专业优势，如有些基金利用专家对某些地域的不动产行情较为了解，就专门投资于特定的区域，如NEW　PLAN基金只投资于亚特兰大州乡村的一些小型商业不动产。还有一些REITs为追求安全性，专门购买政府机构FHA和VA担保发行的房地产债券。

三、美国REITs的主要结构

1。　基本运作模式

REITs的基本运作模式如图5。1所示。REITs通过在股票市场发行股票（IPO或增发）募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。


　
与其他上市公司一样，REITs高级管理层对董事会、股东和债权人负责。大部分REITs是从私人房地产企业转化而来的。原私人房地产企业的所有者一般成为上市REITs的高级管理层，其持有股份也转化为REITs股票。这种转制过程便于对房地产的专业管理和建立有效的激励机制。

2．REITS的主要结构

尽管REITs的组织形式一般为公司形式，但在实际运作过程中，它们往往与其他房地产企业或房地产所有者组成合伙企业，持有和管理房地产资产。REITs一般采取三种基本结构形式：传统结构、伞形合伙结构（UPREIT）和DOWNREIT结构（本节只对此三种形式进行介绍）。另外，随着美国税法的变化，传统结构的REITs进行了创新，旨在规避税法限制和利用税收优惠。这些最初在传统结构后来在伞形合伙结构、DOWNREIT结构上衍生出来的形式，包括合股结构（stapled　stock　structure）和纸夹结构（paper…clipped　structure）。

（1）传统的REIT结构。

1986年以前，REITs的资产管理和运作、REITs房地产租赁服务、向承租人收取租金等活动一般外包给独立的合约方进行。因此，当时的REITs结构如下，其中REITs直接拥有资产，而不是通过经营性合伙企业间接拥有资产（见图5。2）。

　
（2）伞形合伙结构。

伞形结构的REITs设立过程如下（见图5。3）。首先，现有合伙企业的数个合伙人共同设立一个经营性合伙企业（Operating　Partnership），然后转让自有房地产，以获取代表有限合伙权益的凭证——“经营型合伙单位”（Operating　Partnership　Unit，简称OP单位），成为有限合伙人。在设立经营性合伙企业的同时，公开募集成立一个REITs。REITs以融得资金向经营性合伙企业出资，成为后者的普通合伙人（即无限责任合伙人）。有限合伙人持有OP单位一段时间（通常为1年）后，合伙人可以把OP单位转换成REITs股份或现金，从而获取流动性。这种转换权利实际上是一种“卖出期权”。REITs融资所得资金交给合伙企业之后，后者用于减少债务、购买其他房地产等用途。


　
伞形结构的REITs主要有以下优点。

延迟纳税优惠。房地产所有者以房地产出资成为有限责任合伙人，换取合伙权益凭证（OP　单位）这一交易行为不需要纳税，直至其转换成现金或REITs股票时纳税。

易于REITs迅速达到上市融资的规模。可以通过增加有限责任合伙人的数目，扩大REITs的规模，来达到上市融资所要求的资产。

便于在资本市场融资，弥补REITs的高比例股利分配造成的截留利润较低、扩张资本不足的缺陷。

（3）DOWNREIT结构。

DOWNREIT结构最早出现于1994年，主要是1992年以前设立的“老”REITs为了获得伞形结构REITs的优点，在伞形结构REITs基础上创造出来的一种REITs结构形式。这些“老”REITs主要采取传统的REITs结构模式，已经经营多年，规模扩张和成长空间受到限制。它们通过改组成为DOWNREIT结构的REITs，大规模吸收新的房地产所有者，并与这些房地产所有者组成一个个经营性合伙企业，从而迅速扩大规模，谋求上市融资便利和获取规模效益。

DOWNREIT结构与UPREIT结构类似，只是REITs直接拥有和经营大部分房地产，经营性合伙企业拥有和管理其余房地产（一般是新收购或有限责任合伙人出资形成的房地产）（见图5。4）。一般说来，房地产拥有者以房地产向经营性合伙企业出资，换取OP单位，成为有限责任合伙人。在DOWNREIT结构中，REIT可以成为多个DOWNREIT合伙企业的普通合伙人。


　
（4）合股（stapled　stock）和双股（paired…share）结构。

合股和双股结构（以下简称合股结构）的REITs在20世纪70年代和80年代初期（1984年以前）设立。在全股结构的REITs中，REIT公司股份与房地产运营公司的股份被“合订”（stapled）或“配对”（paired）在一起，REIT公司股份持有人同时持有运营公司的股份，因此两公司的所有权人是相同的（见图5。5）。REIT通过募集设立；房地产运营公司（operating　pany）采取“C类公司”组织形式。合股结构REITs具有以下优势：REITs的经营优势；股东的收益优势；REITs的免税优势；管理优势［77］。



图5。5　REITs的合股结构

美国《1984年赤字削减法案》规定，所有合股结构的REITs均被视作单一的REIT进行纳税，从而取消了这种结构的上述优势。1998年美国出台了进一步限制合股结构REITs的税收法规，从而迫使REITs进行结构创新。

（5）纸夹（paper…clipped）结构。

纸夹结构REITs是在合股结构REITs受到税收法规限制之后新近出现的一种REITs结构模式，具有合股结构REITs所具有的优势。运营公司从REIT租借房地产进行运营；收购和运营REITs不能投资的房地产，扩大投资范围。

　
在典型的纸夹结构REIT中，REIT首先购买业务所需设施，然后组建一个相应的附属运营公司，以原先所购设备出资，负责运营业务。附属运营公司成立的，即剥离REIT后上市，其股票一般按比例出售给REIT股票持有人。运营公司的独立董事一般独立于REITs的董事会，以最大限度地减少利益冲突。因此，REIT和运营公司是两个不同的公司，只是像纸夹一样通过公司间协议“夹”在一起（见图5。6）。纸夹结构REITs至少在成立之初具有与合股结构REITs类似的优势。但是，随着REIT股票持有人和运营公司股份持有人之间的差异越来越大，这种优势逐渐削弱。



图5。6　REITs的合股结构

第二节　欧洲的REITs

一、欧盟房地产投资基金的引进和发展

当不动产信托投资形式在世界范围内逐渐成为房地产市场投资主流的时候，欧洲各国政府也致力于引入旨在为投资者提供更为多样化的不动产投资组合的信托投资基金（见表5。4）。业内的主要机构欧洲公共房地产协会（EPRA）正研究是否有可能设立一种全欧盟区的投资工具或者采纳房地产投资基金较发达的荷兰的B。I。结构（一种在英国海外殖民地注册的公司形式）在全欧洲进行投资。全欧盟区方案的问题在于，在相当程度上，税收仍然是属于各国政府处理的内部事务。而采用B。I。方案的问题则包括：此等投资工具对海外所有权有严格的限制，不利于新股发行；在荷兰境外，税务优惠效益只可能适用于性质为非牟利的海外子公司；任何符合上述条件的公司必须受荷兰有关机关的管辖；B。I。的资料披露准则和公司治理制度未尽完善。

表5。4　欧洲房地产投资信托基金发展概况



续表



资料来源：李安民：《房地产投资基金》，中国经济出版社，2005年，第110页。

　
预期欧元区政府疲弱的财务状况、巨大的财务赤字，有可能打破房地产投资基金类似产品无法普及化的僵局。在意大利，推动房地产投资基金结构的主要动力可能是政府希望出售手上大量房地产以减少国债。房地产基金条例的修订将有助构建一个具有吸引力的类似于房地产投资基金的结构。目前欧洲央行正向意大利政府施压，要求其减少国债；这类投资工具的创立有望成为提供长期股本金的主要源泉，以满足政府出售持有房地产对资金的需求。这些基金条例包括强制性外部管理、每年税金只相当于资产净值的1％、物业交易无须缴纳登记税、无最低股息分派限额及最高60％的资产负债率等。它们将以封闭式基金形式成立且不受意大利公司法的约束。关键问题是：公司法通常的治理要求将有多大程度通过“公司章程”被移植到这些基金上。

为了符合欧元区的“稳定协定”要求，法国政府在降低财政赤字方面承受着巨大压力。此举使法国在引入房地产投资基金结构问题上出现突破。2003年，法国也酝酿产生了具有本国特色的房地产投资信托公司。为了换取在5—8年期内相对于市值高于账面值盈利15％的一笔“退出税”（exit　tax），建议允许已上市房地产公司转为类似房地产投资基金的投资公司而无须缴付所得税和资本增值税。按此，法国政府将可换来可观的税务收入。因此，部分房地产公司也开始朝着房地产投资基金方向进行结构转型，目的是吸引具有更广泛行业背景的股东投入和更多的投资资金流入。法国税务当局已经批准，在转型公司支付相当于其4年资本收益税额一半的税款后，可以免除其将来的纳税义务。

跟意大利和法国情况差不多，欧盟其他成员国也面临财政压力。假如这两个国家能成功创立类似房地产投资基金的投资公司，预料将有其他国家仿效。此外，我们预期这些计划的成功执行将加大促使其他欧盟政府引入房地产投资基金的力度，使各国本身的房地产投资行业享有一个公平的竞争环境。

二、英国的房地产投资基金

在信托制度的发祥地英国，将房地产投资基金定名为“房地产投资信托基金”。在2003年3月，英国政府已开始商讨不动产投资信托机构——房地产投资基金进入市场的可行性。英国财政大臣戈登·布朗希望引入房地产投资基金以帮助凝缩、消除住房市场的泡沫。他建议，以商用房地产为目标而创建起来的房地产投资基金同样应在住宅房地产市场投资，发挥其应有作用。英国政府希望房地产投资基金能够为购房者提供新的有能力购买的房屋，同时还希望房地产投资基金通过鼓励房屋出租来提高劳动力的流动性。但是在英国出租住房中，超过70％的私人出租房屋属于手中掌握几处房产的屋主，这势必造成投资和管理的低效率。因此，购房出租远不是英国政府所看重的房地产市场投资形式。根据政府发布的咨询文件，英国政府认为，美国住宅不动产投资信托公司的成功经验表明，在英国，类似的投资机构同样“能够提高管理经营效率，在更大程度上更新和维护房地产以及保证更为源源不断的住房供应”。与此同时，房地产投资基金的倡导者们也希望，这种新的住房信托投资形式能够引入英国，并成为比购房出租这种投资形式更为安全稳妥的投资替代形式。

英国投资房地产数据库每月指数显示，在截至2004年2月的12个月里，英国房地产市场的投资总回报率为12％。相比之下，尽管股票证券投资会有更高收益，但其市场稳定性、投资回报的可预见性已大不如以前。因此，愿意投资房地产市场的投资者，尤其是个人投资者的队伍日渐壮大。

住房房地产投资基金以信托投资形式投在住房市场运作。按照国际市场惯例，作为在房地产市场运营的信托投资机构，这些基金无须缴纳租赁收入税以及资本收益税，但投资者在享受它们带来的高投资回报时，必须缴纳个人收入所得税。英国房地产联合会认为，在英国房地产市场投资困难重重，而且还要承担沉重的纳税义务，显然不利于房地产投资基金的发展。另一方面，专家们认为，如果政府只是将房地产投资基金引向社会住房，而社会住房的租金低且对住房转手交易有着严格的限制，那么想获得丰厚的回报是相当困难的。在英国，选择购房出租这种投资形式的投资者认为，资本通过信托投资升值的可能性并不比靠其资产获得收益（如出租房屋获得收益）更具吸引力。对于一个经营十多处房产的基金而言，要实现与购房出租相当的经营业绩，则需要进行经常性的买入和售出交易。这在一个流动性不是很强的英国房地产市场，其操作难度可想而知。只要英国房地产市场的流动性没有明显改善、税务政策没有大的改变，投资者就有理由认为，手中持有实实在在的房地产，靠稳定的租金在住房市场获得收益是更为明智的选择。因此，在英国住房市场，不断升高的利率以及对房地产市场回落在即的担忧并没有消除投资者对购房出租这种投资形式的热情。此外，据世界最大的房地产投资商德意志银行房地产公司2004年6月1日公布的一项市场调查显示，商用房地产租金上涨以及商用房地产收益率上扬成为英国房地产投资市场的主要支撑力量。

在商用房地产投资占主流的英国，投资住房房地产所带来的收益相比之下要微薄很多。这样，住房市场对于投资者而言缺乏足够的吸引力。因此，房地产投资基金从商用房地产市场扩展到住房市场缺乏相应的市场动力。

但可以预期，随着不动产信托投资在世界投资市场的不断扩张以及英国政府对相应政策（如税务政策）的调整，英国房地产市场流通环节的逐步顺畅，房地产投资基金成为英国住房市场投资主流应是情理之中的事情。

三、德国房地产投资信托

德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资信托公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作（图5。7）。



图5。7　德国房地产投资信托的运作模式

为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、银行固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10％）和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离。

第三节　亚洲的REITs

一、日本不动产投资信托

房地产投资信托在日本被称为“不动产投资信托”（J…REITs），简称“不动产投信”。日本在2000年11月修改了《投资信托及投资公司法》，允许投资信托所募集资金运用于房地产投资。投资人投资于J…REITs时，获得与股票类似的投资凭证（investment　certificates），可以在东京不动产投资信托市场（TSEREIT　market）进行交易。

1．REITs的主要类型

J…REITs可以分为公司型和契约型两种类型。根据是否有基金经理人参与，契约型REITs可以进一步划分为间接型和直接型两种类型。

（1）公司型REITs。

目前在日本上市交易的J…REITs均属这种类型，而且也是发展方向。目前，所有在东京J…REITs市场上市交易的J…REITs都采用这种类型。公司型J…REITs成立一个以运用投资人资金投资并管理房地产这一特殊目的公司，发行投资凭证募集投资者的资金，然后购买并管理房地产。从技术上说，这一特殊目的公司必须自己负责房地产的管理和经营，但是，实践中这一功能一般外包给第三方。公司型REITs的运作流程如下（见图5。8）。



图5。8　公司型REITs的运作流程

投资公司。投资公司是专门运用投资者的资金，拥有并管理房地产的特殊机构。与其他公司一样，投资公司有自己的董事会，并召开股东（投资者）大会。持有并管理房地产是此类投资公司的必要功能，也是它们的唯一法定业务。

投资者。投资者把资金委托给投资公司，换取投资凭证，并享有定期获取股利支付的权利。

东京证券交易所（Tokyo　Stock　Exchange，简称TSE）。东京证券交易所允许J…REITs上市交易，并提供相应的交易市场。在规定的交易时间里，投资凭证可以在东京证券交易所自由交易，并受到与股票交易一样的交易规则的监管。

资信托管理人（Investment　Trust　Contractor）。投资信托管理承包人负责代表投资公司管理J…REITs所持有的资产，其职能与基金经理人类似，因此在J…REITs运作中的地位最为重要。投资信托管理承包人一般从投资公司设立过程开始时就介入J…REITs的运作，然后负责管理和经营房地产，力求最高回报。

资产托管/管理人（Asset　Custodian/Administrative　Contractor）。一般由信托银行代表投资公司托管资产（实际上是权利凭证）。资产实行分账管理。其他诸如投资凭证持有人的登记、新凭证的发行等事务由投资信托和证券公司代表投资公司完成。

房地产管理公司（Real　Estate　Management　pany）。房地产公司负责房地产的直接管理方面的所有事务，包括房地产的实体管理、处理房地产租赁合同及发票等事务。

（2）契约型REITs（间接型）。

与有价证券投资信托类似，间接契约型REITs由基金经理人/管理人负责运作，选择并决定由投资银行持有和管理的资产。投资银行负责直接管理房地产。投资者获得可转让的受益凭证。

（3）契约型REITs（直接型）。

直接型契约REITs由投资银行直接持有、管理REITs持有房地产，没有基金经理人/管理人参与运作。与间接契约型REITs相同，投资者获得可转让的受益凭证。

2．上市要求

日本在2000年11月修改了《投资信托及投资公司法》，允许投资信托所募集资金运用于不动产投资。东京证券交易所随之制定J…REITs上市规则，并于2001年3月1日正式实施。J…REITs投资凭证可以采取三种形式：直接和间接的契约型REITs采取受益凭证形式；公司型REITs采取投资公司的投资凭证形式。所有三种凭证均可在东京证券交易所上市交易。

J…REITs受益或投资凭证及其发行的其他问题必须遵守有关J…REIT凭证上市的特别要求，这些要求包括不动产投资的比率、收益型不动产投资比率等。另外，发行人必须是投资信托协会的成员，必须及时披露重要信息，并制定相关经营、财务和内控制度。当东京证券交易所收到上市申请后，将对申请公司进行审核。如果东京证券交易所认为申请公司符合上市标准，它将向金融厅提交J…REITs上市计划。

（1）REITs管理的资产要求。管理的房地产资产占总资产的比例至少为75％；资产限于房地产、现金或具有高度流动性的现金等价物；至少50％的资产必须产生收益，并且在1年内不会出售。

（2）财务要求。净资产至少为10亿日元；总资产至少为50亿日元；每交易单位的净资产至少为5万日元。

（3）股权结构。上市股份不少于4000股；至少有1000位股东/投资者。大股东持有受益或投资凭证不得超过总额的75％。

3．信息披露要求

J…REITs的信息披露义务与股份公司类似，涉及投资公司（发行人）及其管理资产的信息（见表5。5）。

表5。5　J…REITs的信息披露要求



4．东京交易所REITs市场交易、结算及市场信息

J…REITs上市交易的规则基本上与股票交易规则相同。市价委托与限价委托并存；最小报价单位（tick　size）和每日限价按照市价确定。跟股票一样，J…REITs在上市首日开盘价未确定前，无涨跌幅限制。等开盘价确定后，再决定涨跌幅。每日涨跌幅限制按照J…REITs前