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中国房地产金融制度创新研究:基于REITs理论的探讨-第3部分
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新世纪的三大消费热点之一。房地产业的稳定发展，使房地产业与金融资本的结合趋势更加明显，表现在：
（1）房地产信贷增长速度快。
在政府关于加大住房抵押贷款力度、改革住房公积金制度、促进住房二级市场的建设和完善等政策的引导下，面向居民个人的住房消费信贷得到迅速发展。1998年商业银行房地产信贷余额为2680亿元，2002年达到了6616亿元，年均增长25。3％；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。
（2）银行降息，降低了借款成本，银行信贷发挥核心作用。
2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0。25％，其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0。27％；各项贷款年利率平均下调0。5％，其中6个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0。54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0。16％；中国人民银行的各档再贷款利率分别下调0。54％。此次降息是前几次降息的延续。从1996年至今，央行共降息七次，分别是1996年5月1日、1996年8月23日、1997年10月23日、1998年3月25日、1998年7月1日、1998年12月7日及2002年2月20日。房地产企业具有高负债的特点，资金来源主要是银行贷款，降息后，减轻了企业还贷的负担，财务成本下降，降低了企业经营成本，相应地使利润上升，对企业的发展起到了积极的推动作用；降息也使购房者的支出成本降低，因此刺激了购房者的购房欲望，促使投资者进入房地产市场，对拉动内需有积极的影响。
（3）房地产融资渠道逐步拓宽，形式多样化。
首先，房地产企业开始上市融资。2001年资本市场解除了长达8年之久的房地产企业上市禁令，房地产企业重新实现了通过资本市场融资加快发展的梦想。但上市复杂、严格的审核过程以及漫长的辅导期使很多房地产企业望而却步。首批开禁的是天鸿、金地和天房三家企业，随后房地产企业通过“借壳、买壳”上市的步伐加快。2001年以来就有湖北金环、万里电池、贵华旅业、ST达声等多家上市公司的第一大股东变更为房地产企业。房地产企业通过资本市场融资或再融资，缓解了在央行收紧信贷政策情况下房地产项目资金需求方面的压力。
但目前能通过IPO上市融资的房地产企业不多，大多房地产企业只能“借壳、买壳”上市。其原因是：一方面，随着我国宏观经济的回暖，房地产行业的迅猛发展为其上市创造了条件。房地产企业面对新一轮经济的高涨，其自身具有快速扩张的需要。另一方面，证券市场的规定不利于房地产企业直接上市。证券市场要求上市公司的业务要有稳定的收益，有持续经营的能力，而我国大多数房地产企业缺乏长远规划，不易满足上市的条件。
其次，债市融资拉开了序幕。我国目前为房地产开发筹资已发行的债券主要有两种：一是房地产投资券。1992年初，海南经济特区率先推出了房地产投资券，包括由海南开发建设总公司物业发展公司发行的“万国投资券”，发行额为2600万元，以及由台海地产有限公司发行的“伯乐投资券”及“富岛投资券”，3种债券共计发行1。5亿元人民币，在海南证券报价中心上市。二是受益债券，如农业银行、宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公众公开发行的收益率由资金实际运用收益决定的“住宅投资收益证券”，总额为1000万元，期限10年，主要投资于房地产等项目。2002年金茂集团股份有限公司为开发金茂大厦获得了国家计委特批，正式发债10亿元，此次发债筹集的资金投向以房地产经营为主业的公司。作为首例，它表明了政府对企业发债筹资的用途已经放松了限制，为房地产企业发债融资拉开了序幕。
（4）房地产金融机构开展的业务形式日趋多样，业务范围日趋全面。
从各房地产金融机构信贷业务活动的开展来看，首先是贷款种类多样化，既有生产性贷款、又有消费性贷款，既有经营性贷款、又有政策性贷款；其次是贷款投向摆脱传统约束，贷款资金既可用于企业房地产开发经营，又可用于个人购房建房；再次是贷款期限较为灵活，既有短期的流动资金贷款，又有中长期的住房抵押贷款。另外，从金融机构的信贷资金来源看，已开辟了住房储蓄、住房基金、资金拆借、证券融资和利用外资等多种渠道，金融机构促进房地产市场发展的作用也日益显著。
第二节 房地产金融制度的国际比较
房地产经营项目本身所具有的资金需求量大和建设周期长的特点以及房地产业在国民经济中的重要地位，决定了房地产业的投融资方式在很大程度上取决于一国的房地产金融制度。因此，各国房地产金融制度所具有的特点，决定了其房地产投融资方式的特征。
从历史发展角度而言，房地产金融制度经历了以下两个阶段：一是第二次世界大战以前。随着西方工业化的迅速发展，社会资金流向机械等高利润的行业，同时大量工人新增的住房需求和较低的工资收入，决定了金融政策是由政府直接提供住房，并直接给广大低收入者提供建房补助。二是第二次世界大战之后。由于西方工业化的完成以及第三产业的迅速发展、居民收入水平的大幅度提高引起了消费结构的变化，大量社会资金流向第三产业，促进了房地产业的融资渠道逐步向商业化转变，家庭购房能力的提高减轻了政府的负担。这个时期，政府的房地产金融制度是各国根据不同的市场经济特点，为开发企业、投资者和住户提供完善的金融服务，促进房地产业的健康发展。
但是，由于各国的经济增长速度以及资本市场形成的特点不同，形成了各具特色的房地产金融体系。根据融资渠道与融资方式的差别，国际上较成熟、高效的房地产金融制度可以分为三种模式：一是以证券化融资为主型的美国模式；二是以储蓄融资为主型的德国模式；三是以社会福利基金融资为主型的新加坡模式。
一、证券化融资为主的美国模式
证券化融资是指将所有权所派生的各种权益由证券机构用现金的方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。房地产证券化使物质形态不易于分割和流通的不动产以价值形态出现，从而赋予能够分割和流通的特征，促进了房地产业的发展。目前，这种融资方式主要是在经济发达国家，尤其集中于实行消费者导向型市场经济模式的英国和美国。这些国家由于战后经济的迅速发展，企业低成本的大量资金需求和投资者对投资流动性和投资行业选择扩大的要求，资本市场规模不断扩大，在房地产融资方式上形成了相当规模的货币债券市场和房地产抵押市场。而美国的房地产抵押市场是美国房地产金融的代名词，较完备和发达的资本市场促进了房地产业在资本市场的融资。
美国房地产业的融资主要通过证券融资。房地产证券化融资主要可以分为两大类：一是房地产抵押贷款证券化融资，二是房地产投资权益证券化融资。
1。 房地产抵押贷款的证券化融资
房地产抵押贷款证券化是指金融机构将自己所持有的流动性较差、但具有未来现金流收入的房地产抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由专门的证券化机构以现金方式购入，经过担保和信用增级后以证券形式出售给投资者的融资过程。住房抵押贷款证券化是房地产抵押贷款证券化的主要形式，最早发展于20世纪70年代的美国，是房地产金融业的创新。
（1）抵押贷款证券化的发展改变了房地产业的融资结构，解决了房地产业融资困难。
首先，住房抵押贷款证券化解决了资产负债期限不匹配的问题。其次，住房抵押贷款证券化突破了融资的地理限制。再次，住房抵押贷款证券化打破了分业经营的限制。
（2）发达的房地产一级抵押市场为抵押贷款证券化提供了基础。
抵押市场是由不动产抵押贷款的放款人、购买人和不动产抵押贷款交易的各种工具构成的。房地产一级抵押市场是贷款的供需双方直接进行资金放贷的场所，其金融机构主要包括融资机构和融资的保障机构。
（3）发达的房地产抵押贷款二级市场是实现抵押贷款证券化的关键。
相对于创造房地产抵押贷款的一级市场而言，房地产抵押贷款二级市场是指放贷金融机构将所发放的抵押贷款与其他金融机构或投资者进行再交易的市场。二级市场中的金融机构一般由政府发起设立，主要包括联邦住宅贷款银行（下辖联邦住宅贷款抵押公司，即FHLMC）、联邦全国抵押贷款协会（FNMA）和政府全国抵押贷款协会（GNMA）。美国的二级抵押贷款市场的发展，大致经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前传统的以存贷结构为主体的单一住房金融体系；二是20世纪70年代以后至今的以抵押支持证券为主体的证券化融资体系。
2．房地产投资权益的证券化融资
房地产投资信托基金（REITs）是房地产投资权益证券化的主要形式，是以发行受益凭证的方式汇集不特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，通过选择各种不同的房地产及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，有效地降低风险，获取较高的收益。房地产信托投资基金在本质上是现代信托关系，是经济形态发展到较高阶段的产物。
（1）房地产投资信托基金的产生和发展。
为刺激疲软的房地产市场，满足小额投资者投资房地产的需求，1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建了房地产投资信托基金。在最初30年的时间里，REITs的发展缓慢，主要原因是REITs的运营仅限于持有房地产，对于房地产的运营或管理则必须委托独立的第三方来进行。而第三方管理人的利益可能与REITs持有人的利益不一致，因此投资者并不乐于接受REITs这种金融创新。直到1986年美国税收改革法案的颁布才从根本上改变了REITs的投资视角。
这些改革使REITs在整个20世纪90年代发展迅猛，数量和市场价值增长迅速。在过去的30年中，REITs公司数量增长了5。35倍，市场价值增长了103。7倍。目前，美国约有500多个RElTs，在纽约交易所、NASDAQ等交易所上市交易的一般称为公募REITs，其余为私募REITs。根据美国房地产信托联合会（NAREIT）的统计，公募REITs从1971年的34只增加到2002年末的176只，市值从1971年的14．94亿美元猛增到2002年末的1619。37亿美元。1998—2001年间，REITs房地产资产并购额为960亿美元，股权融资370亿美元，债权融资470亿美元。
（2）房地产投资信托基金的种类。
根据收入来源的不同，美国的房地产投资信托基金可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种基本类型，并衍生出了伞形REITs（Umbrella Partnership REITs）和子REITs（Down…REITs）。
（3）房地产投资信托基金的优势。
REITs的出现为众多需要房地产证券化的持有人提供了将流动性差的房地产资产转化为流动性强的REITs的机会，也为公众提供了参与房地产权益投资的机会。
首先，众多投资者可以通过购买REITs收益凭证的方式参与投资，分享美国宏观经济增长带来的收益。1959—1969年的10年是美国经济发展的黄金时期，美国经济保持了连续的高增长，居民收入和城市化程度大幅提高。REITs由房地产行业和资本市场专家进行管理投资，投资者可以分享专家理财带来的收益。
其次，REITs具有吸引力的红利收益和较为稳定的收入流。REITs的红利水平优于美国政府债券收益。1996—2002年间，REITs的红利率分别为6。22％（1996年）、5。73％（1997年）、7。81％（1998年）、8。98％（1999年）、7。71％（2000年）、7。38％（2001年）和6。56％s（2002年），均高于此间美国政府债券4。25％的收益率水平。近几年，REITs的投资收益率与Russell 2000指数相当，并且超过了固定收益证券和直接不动产投资的收益率。而在1976—2001年间，REITs的收益率达到了15。2％，高于S&P500指数（14。0％）和美国公司债指数（9。8％）。
再次，投资者可以将其收益再投资于REITs，REITs对外投资贷款所获得的利息可以免税，分配收益可以用于偿还贷款，吸引了不同偏好的投资人（收入型投资者、寻求税收优惠的投资者、追求成长收益的投资者和杠杆型投资者）进行投资。因此，REITs能够较快地筹集到民间闲散资金，同时克服了中小投资者因缺乏专业知识和足够规模实力所带来的投资风险。
二、储蓄融资为主的德国模式
房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向型经济模式的发达国家。这种经济模式推崇政府对市场经济进行宏观调控，既反对政府对经济的放任自流，同时也反对政府对经济管制过紧。在政府和市场的关系上，认为凡是市场能够进行自我调节的，就应该充分发挥市场对资源的配置作用，政府要对这些经济领域减少干预。但是对于政府有必要进行干预的经济领域，政府需要在市场运作规定总的框架下，对经济进行干预。这种经济模式既体现了市场经济的自愿原则，同时在一定程度上又保证了社会的公平性。德国是实行这种经济模式的典范，这种以社会导向为主的市场经济模式体现在房地产金融市场上表现为国家支持的住房金融机构占主导的融资模式。
1。 德国的金融体系
了解德国的银行体系有助于我们认识德国房地产金融在其整个金融体系中的地位和作用。德国的银行体系是从19世纪中叶随着德国的工业化而发展起来的，它由中央银行、综合银行和专业银行三大部分组成。
德国银行体系有两大特点：一是中央银行（德意志联邦银行）具有很大的独立性，根据《联邦银行法》，该行“在行使法律赋予的职权时不受联邦政府指令的影响”。二是全能银行体制。德国银行业在企业融资中的影响大大超过英、美，银行不仅直接给企业贷款，而且还帮助企业发行股票和债券，同时承担了商业银行和投资银行两项职能。除此之外，德国的银行还通过代理股东投票、获得企业监事会席位等方式进一步对上市公司施加影响。具体而言，德国银行体系以全能银行为基础，以专业银行为补充，全能银行包括商业银行、储蓄银行和合作银行三个体系，其中以商业银行为核心。全能银行全面参与各种金融活动，包括吸收存款、发放贷款、承销证券发行、直接投资于包括股票在内的各种证券，是一种多功能、全方位的银行。
2．德国储蓄型的房地产融资渠道
德国居民购、建住房的资金主要来源于三方面：一是住房储蓄和贷款，约占总额的50％；二是住房抵押贷款，约占40％；三是其他贷款和借款，约占10％。
具体而言，德国房地产业的主要融资方式表现在如下方面。
（1）第一抵押贷款。
第一抵押贷款是固定利率贷款，期限一般为20—25年，最长可达30年。但其固定利率多限于贷款开始的前10年，以后的利率则随市场进行调整。抵押银行的法定服务对象是房地产消费者，贷款一般不超过抵押资产的55％—60％。同时，在固定利率期间，客户不允许提前清偿全部抵押贷款，以防止利率变化给金融机构带来损失。抵押贷款的偿还采用先支付利息，然后才归还本金的方法。就一笔贷款而言，偿还期越短，则月偿还额越大；偿还期越长，支付利息越多。随着德国人富裕程度的提高和住宅金融市场的变化多端，短期贷款的需求不断增加。
（2）第二抵押贷款。
第二抵押贷款又称储蓄合同贷款。该贷款主要由建房互助储金信贷社提供，期限一般为6—18年，贷款利率低且始终不变，多为4。5％—5％。这主要借助于社员较低的储蓄利率来维持。因为，联邦信贷监督局规定，全国储蓄与贷款利率差不能小于2％。这一贷款的储蓄方法、存款限额和期限等因合同而不同。一般分期储蓄率不能低于0。5％。如储贷合同金额为10万马克，客户的储蓄额要达到4万马克后，才能获得6万马克的贷款，每月若存入500马克则需要80个月时间。而联邦信贷监督局的最新规定，要求储户获得贷款的期限应该在2年以上。实际生活中，获得这一贷款的时间还取决于该金融机构的资金状况、存贷收入、债务偿还和政府的支持措施等。
（3）浮动利率的短期抵押或无抵押贷款。
由于德国不允许金融机构提供100％的抵押贷款，因此当客户个人资产和储蓄均不足时，以上两种贷款不能满足需要，于是第三种贷款作为补充工具应运而生。该种贷款多由商业银行和保险公司提供，其资金来源也是各种短期存款，利率随金融市场行情而定，常常不需要客户的抵押和担保。
（4）低息、无息贷款。
这是公营的抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭以及修建社会公益住宅的非营利企业提供的贷款。20世纪70年代后，随着德国经济的发展，无息贷款逐步被低息贷款所取代。能获得利率为1％、偿还期达35—40年的优惠贷款者，也在不断减少。
三、社会福利基金融资为主的新加坡模式
新加坡房地产金融是以公积金和住房抵押相结合为特点的，尤其是它的公积金制度为经济发展相对落后、资金不足的国家提供了一条十分成功的、可资借鉴的经验。
1。 新加坡公积金制度的建立与发展
新加坡公积金制度建立于1955年，那时新加坡还是英国的殖民地，急需解决众多失业人口和丧失工作能力居民的社会保障问题。1951年5月，由两名立法议员倡议的公积金法案正式提呈议会讨论；1953年10月，殖民政府特选委员会对公积金的性质、用途、缴纳率及管理等问题提出了具体意见，并提交议会。同年，议会通过了公积金法令。1955年，负责管理公积金的中央公积金局正式成立。至此，新加坡中央公积金制度正式建立并开始实施。
公积金制度实施后，政府通过多种途径进行宣传，增强公民对新制度的认识，并理顺了各方面的关系，为其进一步发展打下了基础。特别是1965年新加坡独立以后，政府在公积金的范围、用途和内容等方面进行了积极的探索。1968年9月1日，动用公积金存款购买政府建造的公共住房的“公共住房计划”开始实施，标志着新加坡公积金使用范围放宽的开始。此后，随着国民经济的发展和雇员收入水平的提高，公积金的使用范围进一步扩大，使最初只是用于雇员养老保险的公积金制度发展成为一个涉及养老、医疗、教育、住房、增值等方面的综合社会保障体系。
2。 公积金制度的主要内容
按照中央公积金法令，所有受雇的新加坡公民和永久性居民都是公积金会员。雇员和雇主必须按雇员工薪的一定比例缴纳公积金，由雇主按月集中向公积金局缴纳。其中一部分从雇员工资中扣除，另一部分由雇主负担。公积金缴纳率（公积金占雇员月薪的比例）由中央公积金局根据实际情况确定，每年公布一次。
会员缴纳的公积金按照规定分别存入普通、医疗和特别三个账户，普通账户占存入款的80％，可用于购买住房和支付保险金；医疗账户用于支付会员及其家属的住院治疗费用；特别账户则限于会员退休后的养老金和应付意外事件的急需。
3。 新加坡房地产融资渠道的构成
（1）个人买房的融资渠道。
新加坡主要通过其独具特色的公积金制度来解决个人买房融资问题。居民可以动用全部普通账户上的存款来购买建屋发展局的政府组屋。由于公积金积累进度不是与居民住房要求同比例增长的，这就需要银行提供贷款。这时，居民一般先用公积金普通账户支付房价的20％，另外80％的房价可向银行申请购房抵押贷款，贷款部分用每月缴纳的公积金分20—25年偿还。如果买房时公积金不够房价的20％，差额部分还可以向建屋发展局申请贷款。这就形成了新加坡房地产融资独特的特点——公积金与抵押贷款相结合的融资渠道。到目前为止，新加坡已有80％的家庭购买了房屋，其中有87％的家庭购买的是政府建造的组屋。
同时，对于家庭收入在800—4000新元的中等收入阶层，购买公寓以及按市场价向私人购房的，可向银行和邮政储蓄银行贷款。例如，新加坡的邮政储蓄银行负责两项住房贷款：一是向中上层收入者贷款购买私人建筑商兴建的高级住房；另一项是受政府和法定机构的委托，设立公务员购房贷款，对政府公务员和法定机构雇员发放住房贷款。此贷款限额一般按申请人5年工资计算，最高可达房价的100％，最长年限为30年，贷款利率略低于商业银行利率。
（2）房地产开发商的融资渠道。
新加坡房地产开发商可向银行、金融公司和邮政储蓄信贷机构贷款。其中，银行贷款占房地产贷款市场的绝大部分。新加坡银行对私人房地产开发商发放贷款的条件一般比较宽松。发放的建房贷款都以地皮和房产作为抵押，贷款期限一般根据房屋建设周期和销售时间来确定，贷款利率实行市场化利率，并根据商家信誉、期限长短和额度大小不同而浮动。对那些信誉好、贷款额度大的开发商实行银行内定的基本利率；对其他的开发商，则根据信誉情况，在此基础上浮动加息。
由于新加坡银行法规定，银行对房地产业贷款（包括投资）总额不得超过存款总额的30％。银行要继续扩大房地产市场业务，则只能通过建立具有独立法人资格的子公司进行直接开发，这成为新加坡房地产业重要的融资渠道。该业务主要通过两种形式进行：一是建立附属经营公司；二是投资入股，建立投资公司。另外，新加坡还提供商用产业贷款，用于支持企业购置营业用房产。
第三节 中国房地产金融制度创新的路径分析
房地产金融制度的创新对一国经济的发展与企业治理结构的优化具有推动效应，然而其创新程度也必然受到现实既定条件和目标模式的双重影响。目前，我国房地产融资渠道较为单一、金融体系不健全、融资结构不合理和信贷资金投向偏差等问题使房地产金融制度的内在功能还没有得到充分发挥，融资结构现状对房地产业的发展仍存在一定的制约。而与此同时，中国经济持续稳定的发展，以及房地产业作为国民经济发展的支柱产业和新的经济增长点，都必然对房地产金融制度提出更高的要求。因而迫切需要改变目前的局面，实现融资主体多元化、间接融资方式与直接融资方式融合化和长短资金互补化等多层次的创新，切实推动房地产业的健康发展和国民经济的持续、稳定发展。
一、中国房地产金融制度存在的问题
我国房地产业是随着城市住房制度和金融体制的改革而逐渐发展起来的。改革开放后，经过近30年的发展，房地产融资渠道从无到有并初具规模，融资方式从单一的银行信贷到上市和房地产信托投资等多样化发展，融资主体从银行单一主体向以银行为主、金融机构和非金融机构融资的多元主体转变，已逐步形成了与我国现阶段住房制度改革进程和房地产市场发展相适应的房地产融资体系。但总体而言，我国房地产融资仍存在以下三方面问题。
1。 缺乏完善、健全的房地产金融市场体系
房地产金融市场是房地产资金借贷、融通、有价证券发行和交易以及投保人购买保单的场所。从功能和业务范围来看，健全的房地产金融市场体系应包括房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场和房地产保险市场等。
美国已形成了以国营机构和民营机构多元化主体为核心的住宅金融市场。政府直接设立和管理的机构有：联邦住宅贷款银行委员会及所属住宅贷款银行、联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）以及政府国民抵押贷款协会（GNMA）等金融机构。民营机构有储蓄贷款协会、互助储蓄银行、商业银行和人寿保险公司等。美国庞大的金融机构组织为一级市场发放抵押贷款和二级市场的抵押贷款证券化提供了有力的支持，推动了美国房地产业的持续发展。与此相对照的是，我国目前房地产信贷市场和证券市场等仍然处于起步阶段，主要表现在如下方面。
（1）信贷市场欠发达、不规范。
一是我国房地产贷款业务规模不大。截至2003年4月，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的17。65％，远低于发达国家的20％—40％的水平。个人住房抵押贷款的形式单一，且实行“抵押加保，一次整借，按月偿还”。二是信贷市场不规范，违规贷款运作时有发生。2002年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元。其中房地产开发贷款3654笔，金额1380。5亿元；个人住房抵押贷款12158笔，金额44。1亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43。4亿元。调查发现违规贷款分别占总抽查笔数和金额的9。8％和24。9％。
（2）资本市场市场化程度不够，融资效率不高。
我国资本市场起步较晚，经过13年的发展，其发展规模迅速扩大，然而监管机制却严重滞后，且受政府行政影响和控制程度高。但从资本市场的本质属性来看，其供给与需求本应由其内在的市场机制自主调节，这两者之间的冲突导致了我国资本市场融资效率不高。
2。 房地产金融组织体系有待深化和创新
我国房地产融资机构设立的最初动因，是为适应各地住房制度改革的需要，由各地方政府根据当地的具体情况组建而成的。因此，房地产金融体系在发展之初便打下了许多政府行政干预的烙印，对后期发展产生了许多消极影响，主要表现在如下几方面。
（1）房地产金融机构的设置缺乏整体规划，地区差异性大。
最初，我国房地产金融机构是为了适应各地住房改革制度的需要，由各地方政府根据具体情况负责组建的。由于信息不对称和中间目标不确定，中央政府在房改中制定实施了在统一政策下因地制宜、分散决策的原则，对房地产金融机构的设置缺乏整体规划，也没有硬性规定。因此，从整体看，各地现有的房地产金融机构的设置和组织形式千差�
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