中国房地产金融制度创新研究:基于REITs理论的探讨-第2部分

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六、REIT股票的绩效

在美国、德国、日本等国家，REIT均在股票市场上市进行交易，因此对REIT股票绩效的研究是近年来研究的主要方面。Han　and　Liang（1995）发现1970—1993年间相似的绩效情况。他们指出，在这段时期里，REITs的绩效与广义股票市场指数相比并不更好或者在某种程度上更差，但其绩效在某些分时段较好，而在某些分时段较差。他们还发现，较大型REITs比较小型REITs的绩效稳定。后面的这一发现，毫无疑问归因于在持有资产的数量上，较大型REITs的投资组合比较小型REITs更加多样化［25］。

REIT股票具有抵御通货膨胀的潜力和提供多样化投资的优点。吉尤尔科和林内曼（1998）［26］，Rubens；　Bond　and　Webb（1989）［27］，以及Bond　and　Seiler（1998）［28］利用交易数据进行分析，仍然发现房地产是抵御通货膨胀的一种良好工具。同时他们也发现，某种类型的房地产（例如住宅房地产）比其他类型的房地产能够更好地抵御通货膨胀。这表明并非所有的房地产都是完美的抵御通货膨胀的工具。盖尔特纳和罗德里奎茨（1997）在对养老基金中公共和私人房地产多样化好处的分析中指出，当投资者回报目标提高时，在有效投资组合中增加REITs有很大的好处。即更积极的投资者，应该增加其投资组合中REITs以及其他股票的比例，降低私人房地产和债券的比例。这是由于REITs具有更高的平均回报［29］。穆勒、波利和莫里尔（1985）发现，在1976—1993年间，添加权益型REITs到风险水平中等的长期投资组合之中，尤其是在房地产市场重振时期，改进了具有特殊回报目标的投资组合的效率［30］。

第二节　国内研究现状

总的来说，由于国家金融、产业政策的制约，国内对房地产金融创新的研究较少，已有文献仅提出一些思路和看法，还没有深入的理论和实践上的研究。对REITs的研究起步较晚，绝大部分还限于对其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍。对于在我国设立REITs的研究则很笼统，只是认为有设立的必要、有设立的可能，至于与之相应的外部环境、运作中的委托—代理关系、风险等，都未做深入细致探讨。从已有文献来看，国内的研究主要包括以下几个方面。

一、关于房地产融资研究

我国房地产融资体系中虽有多种融资渠道，但对绝大多数房地产企业而言，银行贷款是主要的融资来源。在2003年以来国家对房地产信贷紧缩政策的影响下，房地产融资渠道单一、资金紧张的问题日益突出，国内许多学者对这一问题进行了研究。

张涛等（2000）［31］、吕光（2001）［32］、李霞（2003）［33］、殷红（2004）［34］对房地产融资渠道进行了分析，主要渠道有：自有资金、预收账款、银行贷款、合作开发；探讨了融资渠道狭窄的原因，主要包括房地产金融工具缺乏、融资渠道单一等。郭文忠（2004）探讨了房地产融资多元化问题，认为房地产投资信托、房地产企业直接上市融资、房地产证券化是房地产融资多元化的体现。阮莉萍（2004）对我国房地产融资中的主要风险问题进行了研究，分析了房地产融资中金融风险的成因，认为主要是由于房地产是资金密集行业，开发一个房产项目需要大量的资金，另一方面房地产投资回收期一般较长；还提出了政策建议，即拓宽房地产融资渠道和加强国家对房地产融资的宏观调控［35］。李冬梅（2004）对房地产融资的资本市场做了分析，通过对房地产融资的资本市场即银行信贷市场、股票市场、债券市场的现状及存在问题的分析，提出发展房地产融资的资本市场的建议［36］。

二、对国外发展REITs经验的介绍

房地产投资信托基金在美国发展得最为成熟，已有40多年的历史，在欧洲和亚洲的一些国家和地区也有不同程度的发展，这些国家和地区的运作经验可供我国在发展房地产投资信托基金过程中借鉴。近几年国内对房地产投资信托基金的研究主要是集中在对国外房地产投资信托基金发展概况、立法、运作模式、特点的介绍，并提出可借鉴的经验［37］［38］。

毛志荣（2004）对海外REITs的发展现状做了较全面的介绍，对REITs产品进行了国际比较，包括REITs的两种发展模式比较、REITs的结构比较、REITs的上市条件比较［39］。杨冬梅（2003）对美国的房地产投资信托基金、德国的房地产投资信托和日本的土地信托的组织形式、特点进行了介绍，提出建立房地产投资信托基金、国有土地信托经营管理运作机制以及发展我国房地产投资信托尚需解决的问题［40］。任佩（2003）介绍了美国房地产投资信托基金的概况、立法沿革、特征、类型、运作与程序，认为应尽快完善必要的制度建设、积极探索房地产信托项目的经营管理方式［41］。吴婵君等（2003）通过介绍美国房地产投资信托基金，提出我国REIT运作模式和相关配套政策［42］。刘晓兵（2003）通过介绍美国、日本房地产投资信托发展过程，认为：我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真、细致的研究；正确认识房地产投资信托的特性；在政策上根据房地产投资信托的特点制定相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规；努力开发相关和配套的房地产证券化商品；建立完整的房地产投资的管理和战略体系［43］［44］。宋林峰（2004）对美国REITs做了系统全面的介绍，包括：REITs的概念与类型；REITs的主要结构；REITs的特点；REITs的缺点；REITs行业发展历程；REITs现代化法案与REITs发展前景［45］［46］。

三、房地产投资信托基金的特性分析

房地产投资信托基金作为一种产业投资基金，不同于证券投资基金和风险投资基金，有其自身特有的投资特性。这种特性表现在收益率、风险、流动性、市场需求等方面的问题。国内学者对房地产投资信托基金的这些特性进行了探讨，但已有的研究仅限于定性层面［47］。

阮连法等（2004）介绍了房地产投资信托的概念，认为房地产投资信托的风险包括项目风险、利率风险、管理风险、流动性风险、法律风险，认为我国房地产投资信托的发展趋势是：扩大资金来源，向专业房地产投资信托发展；扩大房地产投资信托经营范围，增加投资品种；增强房地产投资信托产品的流动性；完善法律支持体系［48］［49］。张红等（2002）分析了房地产投资信托的收益，认为包括利息收益、股息收益和资本利得，其影响因素为经营收入、净收益、价格/经营收入乘数、净资产价值置入成本、管理层的管理能力和水平，认为管理层的经营水平具有举足轻重的作用［50］。陈洁等（2002）分析了房地产投资信托与债券、股票和其他房地产投资工具的投资相比的投资特性［51］。赵永生（2004）分析了房地产投资基金的市场需求，认为从资本市场的投资需求来看国内潜在的房地产投资基金投资者有：分散的个人投资者、社保基金、保险公司等大型投资机构、证券投资基金、共同基金及其他金融机构、非营利性组织和机构、不动产物业的机构拥有者，房地产市场的投资需求包括：开发项目的投资需求、大型经营性物业的投资需求、房地产企业重组的资金需求、企业集团资产剥离需求、国有实物资产变现的需求、物业管理（投资）公司的专业化发展需求，并提出营造适应基金投资的市场环境［52］。王浩（2004）分析了房地产的集合资金信托风险，包括：信托投资公司的“经理人行为风险”、房地产公司的信用风险和税收风险、政策风险、信托产品的利率风险和流动性风险，提出了应对风险的策略：信托投资公司的自律；运用信托风险管理模型；要求房地产开发公司提供相应的政策批文；创新针对房地产的信托产品；实行信托产品的评级制；严惩违纪行为，保障委托者利益［53］。宗国英（2003）分析了信托产品对我国房地产业的融资贡献及其局限性，其局限性表现在：信托公司自身的制约因素、信托产品融资额度的限制、运作模式的限制［54］。郭臣英等（2004）分析了我国发展房地产投资信托的制约因素，从宏观看，有经济体制、金融体制、法律政策的制约；从中观看，有公司组织结构问题、管理机构管理方面的问题；从微观看，需要加强信托知识宣传，从意识上解决REITs的障碍［55］。白龙等（2003）对目前已发行的房地产投资信托融资品种进行了分析，指出实践中存在的问题有：募集资金规模受限制、投资周期短、流通性较差、存在“过桥贷款”问题［56］。

四、运作模式和产品设计的研究

发展房地产投资信托基金需要有符合我国实际情况的房地产投资信托基金运作模式和产品设计，我们不可能完全照搬国外的经验。许多学者在这方面提出各自观点，比较有代表性的是深圳证券交易所的毛志荣提出的契约型上市房地产基金（LPFs）方案［57］。

毛志荣（2004）的研究报告中分析我国发展REITs产品的前景，包括海外REITs市场的发展概况和我国REITs产品的发展环境；结合我国房地产业、房地产融资和法律制度的现状，设计了契约型上市房地产基金（Listed　Property　Funds；LPFs）作为我国发展房地产投资信托基金的产品品种，对我国LPFs的产品结构、参与方的责任作了界定；分析了我国LPFs　的结构功能、要求和设计依据；提出LPFs　产品的监管原则和重点；分析LPFs产品对房地产和金融市场的影响；对我国LPFs产品设计进行总结，并提出相关建议。胡敏等（2004）将我国现在可行的房地产信托分为四种模式：房地产产权信托投资、房地产抵押信托投资、房地产项目信托投资、混合型房地产信托投资，在信托资金的数量上、资金运用方面、风险控制上提出对策建议［58］。王诤诤等（2004）分析了房地产信托式REIT的运营模式、资金信托式REIT的运营模式，提出了房地产投资信托导入我国的意义，包括：REIT可以增强房地产投资的获利能力；专业化经营有利于提高房地产的获利能力；分散投资风险［59］。胡敏等（2004）对新上海国际大厦项目资金信托和人福科技当代大学生公寓产权信托和优先受益权信托案例进行了分析，提出了房地产投资信托模式创新的措施［60］。

第三节　尚待研究的问题

一、国外研究评述

综合国外主流文献对房地产金融创新和REITs研究的分析，可见，国外房地产专家、金融学家对REITs进行了较为全面和深入的研究。但国外学者对REITs的研究还未达到完善的程度，还有一系列的问题需要深入研究。主要包括：对于如何设计酬金合同以便使代理成本最小化的问题还缺乏研究；REIT股票绩效与通货膨胀降低、利率下降之间的关系问题仍需要进一步研究；房地产评估中运用的资本化率是否是REITs股票定价中的首要因素，还有待深入研究；REITs的投资策略（多样化或集中化）已有一定的研究，但对多样化和集中化仍有争论，而且已经成为REIT管理者的重要议题。

二、国内研究评述

根据以上对国内有关房地产金融创新和REITs研究的分析，可以发现，国内的研究存在明显的不足，表现在三个方面：　一是从理论研究来看，国内文献对房地产金融创新和REITs的研究深度不够，对我国建立REITs制度中亟须解决的具体问题未做深入研究；二是由于我国房地产业、金融业发展时间相对较短，资本市场仍不成熟，因此在房地产金融创新的研究过程中缺乏案例，没有深入的实证分析。



第三章　中国房地产金融制度创新路径分析

房地产金融制度是指与房地产业的各项业务活动相关的金融行为的一系列的制度安排。房地产金融制度创新是对原有的房地产金融制度中的不足与缺陷进行改进和突破，使政策、法规等制度体系符合房地产业发展的实际，促进房地产业的发展。

第一节　中国房地产金融制度的发展历程

房地产业和金融业是两种不同的行业，它们随着经济的发展而相互依赖、相互促进，又互相渗透、互相融合。我国房地产金融制度是伴随改革开放的深入、随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的，经历了由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。房地产金融制度的发展历程可分为财政供给、银行信用和证券市场三个阶段。

一、财政供给阶段（1949—1978年）

新中国成立后的30年间，我国房地产业的融资几乎处于空白状态。因为在严格的计划经济体制下，房地产业由国家高度垄断，城市住房的建设与投资都由国家财政预算统一安排，土地资源无偿使用；住房的分配实行供给制，作为社会福利无偿分配给职工个人，只收取象征性的低租金。房地产业的资金循环轨道被人为地割断，资金呈单向运动，资金管理部门只负责资金的拨付，不负责资金的筹集和回收。其特征表现为以下四大方面。

1。　政府充当融资中介

政府用行政手段分配经济资源，承担双重职能，即在经济职能上代表国家是企业所有者，充当社会资本流动的中介；在社会职能上，是社会行政管理者。这种双重身份决定了政府在资金安排取向上，一方面以税赋融资的方式将筹集的资金用于国防、行政等公共财政支出；另一方面充当融资中介为国有企业融通资金。

2。　融资方式以财政预算供给为主

财政预算为主的融资方式是以统收统支财政体制为基础的。国民收入的大部分集中于国家财政，由国家财政统一分配和拨付。财政包揽一切，所有的基本建设投资和企业的定额流动资金都由财政拨款，银行只对超定额部分的流动资金发放贷款。如表3。1所示，“一五”时期基本建设投资中国家投资占90。3％，自筹投资占9。7％；到“五五”时期，国家投资仍占77。2％，自筹投资仅占20。8％。

表3。1　基本建设投资中国家投资和自筹投资的比例（％）



资料来源：王昕：《中国直接融资方式的发展》，中国计划出版社，2000年，第87页。

　
3。　单一的国有银行信用

为适应重工业化的发展，国家建立了现金管理制度和现金计划出纳制度，实行统存统贷信贷管理体制。1956年将公私合营银行纳入中国人民银行体系，形成“大一统”的银行体系。银行仅负责资金的划拨，不负责回收和管理。与财政预算相比，银行在积聚和供应资金方面的作用十分有限，形成“大财政、小银行”的格局。银行呈现非独立性，银行业务在很大程度上受制于财政。

4。　企业没有真正的融资行为

高度集中的资源配置方式从根本上否定了企业筹集资金和运用资金的自主权，企业只关注政府的无偿拨款，没有必要去自主筹集资金。

这种融资方式产生了两个明显的后果：一方面，房地产资金来源的单一性和资金运动的简单化，导致了各种有关房地产信贷业务逐渐萎缩至无形；另一方面，由于房地产开发、建设的计划管理和分配的供给体制，使房地产投资经营和交易的市场无存在的基础和条件，从而金融机构对房地产投资的资金融通和支持也就无从谈起。

值得一提的是，1956年初，我国银行对房地产业信贷工作进行了一个有益的尝试。1953年起，我国开始了以冶金、煤炭、电力和机械制造等工业为重点的大规模经济建设，国家财政拨款作为基本建设的唯一资金来源是十分有限的。为改变工矿职工的居住条件，国家提出了“自建公助”的办法，鼓励职工个人自己建造住房。对于资金不足的企业工人，由建设银行提供一定的住房贷款。该贷款额度仅为400万元，在辽宁、四川、内蒙、河北等18个省、市、区试办一年就停办了。虽然开办贷款的时间短、范围窄、额度小，但可以说是中国新房地产信贷业务的萌芽。在此后的20余年里，银行与房地产业有关的金融业务，仅限于国家用于房屋建设资金的拨付监管，有少量用于房屋房租的收缴和结算。

二、银行信用阶段（1978—1992年）

1978年中共十一届三中全会以后，我国进行了全面的经济体制改革，金融业和房地产业都进行了重大改革。国家制定出台了一系列推行住房商品化和城镇住房制度改革以及金融体制改革的政策法规。随着改革开放的深入，银行逐渐恢复和发展了房地产经济活动，国家将分配给企业的资金由财政无偿拨款转变为银行有偿贷款。对于企业固定资产投资，从1979年起国家预算内基本建设拨款实行“拨改贷”。1988年国家建立了基本建设基金制，“拨改贷”改变为基本建设基金贷款。对于企业需要的流动资金，从1983年起由中国人民银行统一供应和管理，逐步建立了与我国该阶段房地产业发展速度和房地产市场发展水平相适应的房地产融资业务、信贷政策和管理体制。这一阶段的特征主要表现为以下三个方面。

1。　银行信贷是资金供应的主要渠道

由于新增固定资产投资实行“拨改贷”和流动资金实行全额信贷，使银行信贷资金取代国家财政资金成为资金供应的主渠道。企业投资来自国家预算的份额迅速下降，银行贷款比重大幅上升。在全社会固定资产投资构成中，1978年预算内投资占总额的比重为65。9％，银行贷款占1。7％；1992年预算内投资占总投资额的比重下降为13％，银行贷款上升为27。4％。

2。　国有银行在间接融资中独占鳌头

1979年以前，我国金融体系中只有一家中国人民银行和众多的农村信用社，完全为公有性质，且中国人民银行是信用活动的绝对主体。改革开放后，尽管单一银行体系已发展成为由中央银行、国有商业银行、股份制银行、合资银行、外资银行、政策性银行及非银行金融机构共同构筑的面向市场的金融体系，但国有银行的主导地位不曾动摇。

3。　企业对银行资金的依赖程度加大

在建立企业制度和进行经济体制改革的过程中，企业拥有自主权却没有成为自负盈亏、自我发展的经济主体。企业出于短期利益的考虑而缺乏自我积累的内在动力，企业内部资本形成能力较差，企业融资渠道单一，其他融资渠道不畅。尽管提出了发展“间接融资为主、直接融资为辅”的模式，但资本市场处于发育阶段，能够利用股票发行融资的房地产企业微乎其微，证券市场融资并未成为一个有效的融资来源。

根据这一阶段的发展特点，可以将其分成三个时期。

1．初创时期（1978—1984年）

1978年后，住房商品化的工作在我国逐步开展起来。许多城市在实行统建、私建的基础上推行综合开发建设。1979年，在西安、南宁、柳州和梧州四个城市率先试行全价向个人出售住宅。到1982年，此类试点城市扩大到50个，共售出住宅4000多套。为适应并支持住房建设体制改革，部分地区的银行开始办理商品房信贷业务。这是银行信贷业务正式进入房地产业的开端。到1984年底，银行累计发放商品房贷款17。63亿元。

这一时期银行对房地产业的信贷业务属于初创时期。一方面，业务开展的范围小，仅在房改试点城市和部分大中城市开办；另一方面，业务内容单一，发放规模小，仅有信贷业务，且主要是对一些统建部门和综合开发企业发放供生产周转用的流动资金贷款。另外，办理房地产信贷业务的银行机构少，仅有建设银行一家。

2。　初步发展时期（1984年下半年至1989年上半年）

1984年国务院下发了《关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要》，提出走城市建设综合开发的路子，组建城市综合开发公司，开发公司所需周转资金由建设银行贷款提供。与该项改革相配合，自1985年起建设银行正式开设了土地开发和商品房贷款业务。

1986年住房制度改革在烟台、蚌埠、常州和唐山四个城市进行试点，成立了住房储蓄银行，专门为住房建设筹集和融通资金。住房制度改革速度的加快，也带来了房地产融资的大力发展。

在这一时期，房地产融资呈现出蓬勃发展的态势，具体表现为以下四个方面。

（1）提供融资的金融机构迅速增加。各专业银行和非银行金融机构都先后成立了专门办理房地产金融业务的机构，不同程度地开展房地产信贷业务。在房地产金融领域形成了以建设银行为主体、多家银行和非银行金融机构并存的局面。原有房地产信贷业务和房改金融业务逐步向一体化进程发展，并在各经办行开始与其他信贷业务分离，已初步形成相对独立的房地产金融体系。

（2）银行利用自有资金直接开展房地产经营业务。如1987年中国工商银行成立了房地产开发公司，直接从事房地产经营。

（3）信贷种类增多，信贷规模扩大。房地产信贷种类由提供单一的供生产周转用的流动资金发展到对房地产开发建设进行贷款和发放个人建房购房储蓄的消费性贷款。贷款规模随信贷业务的全面开展而不断扩大。截至1988年底，全国金融机构向房地产业的贷款累计211。75亿元，贷款余额88。61亿元。

（4）融资渠道有所扩展。在深圳、上海等沿海经济发达城市还发行了房地产债券，试办了房地产抵押贷款。1985年建设银行深圳分行首次推出“职工购房抵押贷款”业务，为国内购房者办理了第一笔楼宇按揭贷款。1987年建设银行颁布了《住宅储蓄存款和住宅借款暂行办法》，由此在全国开展个人住房贷款业务。

3。　停滞时期（1989年下半年至1991年）

因1987年、1988年我国连续两年出现经济过热的影响，房地产业的发展也超过了其自身条件和市场的有效需求，出现片面追求速度、盲目发展的局面。为规范房地产业的发展，1989年下半年国家出台各项治理整顿措施，包括紧缩信贷、压缩投资规模、清理整顿公司和大规模清理在建项目等。受清理整顿措施的影响，房地产投资领域出现资金短缺、开发下降和市场疲软等问题。房地产信贷业务回落，贷款规模下降。至1989年底，贷款余额由年初的88。6亿元下降到81亿元。

不过，该时期的居民个人住宅储蓄增长较快。到1990年底，建设银行吸纳的个人住宅储蓄存款达7。52亿元，累计发放个人住宅贷款30。1亿元。

三、证券市场融资阶段（1992年至今）

随着改革开放的深入，经过宏观经济调控，我国国民经济顺利“软着陆”。在邓小平南方讲话和中共十一大精神的鼓舞下，全国经济进入了新一轮的高涨期，房地产业也随之进入高速发展阶段。银行信用融资仍是房地产业资金来源的重要渠道，但随着证券市场的不断成熟，证券市场融资方式逐渐发展。经过20年的经济体制和金融体制改革，我国房地产融资从财政供给渠道的融资方式逐步发展到银行信用融资，最后向现代市场型融资方式转变。从整体上看，这一阶段表现出以下几个明显的特征。

1。　多元化信用体系初步形成

经过大力发展多元融资方式，在相当程度上疏通了储蓄向投资转化的渠道。由于证券市场的培育和发展，我国原来传统的单一资金配置格局开始向多元化的资金配置格局转化。从现阶段的融资来源看，有政府财政融资、银行信用贷款、企业内部融资和证券信用融资等；从融资结构比重看，政府财政融资所占比重明显下降，银行信贷成为企业投资资金的主要来源，证券市场融资也有了很大的发展。财政信用融资、银行信用融资和证券信用融资三大融资渠道基本形成。

2。　融资市场化程度逐步提高

在金融体制改革的进程中，随着每一次融资方式的变化，融资市场化的程度就向前迈进一步。财政供给为主的融资是高度计划经济体制的产物，并无融资的市场化可言；银行信用主导的融资是与有计划商品经济相适应的，具有行政化和市场化的双重属性；证券市场融资强化了市场配置资源的功能，有力地推进了融资的市场化程度。

3。　融资制度演进的一般规律得到体现

当完善的金融市场形成后，证券融资形式在一定的范围内取代银行信用，这是信用发展的一般规律。戈德史密斯在《金融结构与金融发展》一书中指出，在金融发展的初级阶段，债券凭证远远超出股权凭证而居主导地位，商业银行在金融机构中占突出地位；在金融发展的高级阶段，虽然债权占金融资产总额的2/3以上，但股权凭证的比例已显著上升，银行体系的地位下降。从我国融资制度的演进过程看，银行间接融资比重的下降、证券市场融资的快速兴起，是股权融资在一定范围内对债权融资的有效替代，这反映了融资制度发展的一般规律。

根据我国经济政策周期对房地产业发展的影响，这阶段可分成以下两个时期。

1。　初步发展时期（1992—1998年）

在经过1989年至1991年的治理整顿后，1992年至1993年房地产业迎来了快速发展的机遇。政府制定了要“加快房地产业发展”的目标，提出“加快改革、开放、建设的步伐”的指导方针，实施引入外资，放开房地产价格，扩大市场调控范围，发放开发和消费贷款等举措使得房地产业迅速进入高涨期。1992年房地产开发投资额732亿元，比1991年增长117％，其中开发住宅面积1．6亿平方米，创历史最高。

1993年至1995年政府提出“理顺房地产业”的发展目标，对房地产市场加强宏观管理，开展房地产开发经营机构的全面检查，整顿金融秩序，抑制了投资规模的膨胀。此次整顿使房地产业与金融业的结合更加理性化，有利于房地产金融的进一步发展。

2。　深入发展时期（1998年至今）

从1998年7月1日起，我国住房制度改革实施了停止实物分房的政策，在上海、北京等地还实行了城市旧城改造不再进行实物分配、一律实行货币补偿的措施，这从根本上切断了无偿分房的福利分配方式，在很大程度上激活了房地产业的发展。住房消费商品化观念已普遍为大众接受，消费者的住房抵押贷款购房的趋势明显了。房地产业逐渐成为国民经济新的增长点，住宅则与汽车、教育一起成为新世纪的三大消费热点之一。房地产