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任我评说-第2部分
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波音飞机不可能像电视一样放在柜台上现货交易，住房也同样会有预售制度，买不买是消费者的选择。政府要用制度和法律对交易各方进行约束，包括风险的承担。当社会经济制度发达或完善时，更多出现的不是实物经济，而是预期交易。预期交易才能以最小的投入实现最大的产出，并回避市场中更大的供求风险。
（2005年8月25日）
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暴利的解读（1）
房地产业在国民经济发展中发挥了支柱型产业的巨大作用，并在城市建设与城镇居民住房条件改善中发挥了巨大作用，但房地产业却被部分媒体和公众认为是暴利行业，成为被丑化的洪水猛兽。
没有人会否认房地产是高资金量、高风险与相对高回报的行业，但更多的人仅仅看到了房地产的高回报，而未看到其中的高风险，因此高回报就演变成在社会上引起巨大争议的暴利。社会人士所看到的仅是企业在市场上获得的高回报，并不知道这些成功是建立在残酷竞争中大量失败企业的基础上。当扣除所有的失败与亏损之后，大约任何一个行业也就都成了暴利行业了。
一、政策变化是最大的风险
房地产的高风险来源于政府的政策变化，1988年的全国楼堂馆所停缓建工作，让相当一批企业在强制性的命令面前倒闭。由于当时的企业几乎全部都是国有企业，因此并不为社会所重视。1992年之前，计划经济的价格管理并没有让房地产成为暴利行业。
1992年，小平同志的“南巡讲话”掀起了地产高潮，土地出让制度、市场化价格管理、准入门槛的开放给地产行业带来了生机，因此有大量的企业进入了地产行业并获得了暴利。但这种击鼓传花的做法并没有维持多久，1993年6月23日的调控让大批企业走入困境，海南等几个省市相继出现大批的烂尾楼和烂尾地。不管这一轮调控最终是软着陆还是硬着陆，在房地产开发的统计年鉴之中，最终的结果是导致1996~1997年全行业的亏损。
国家自2003年开始对地产行业的调控，关紧了土地与信贷的闸门，从对供给的限制到对消费的限制，从信贷到税收，至今尚未完结。也许我们还未能给这次调控一个明确的结论，但我们可以预见的是，必然会有大量的企业亏损与倒闭。
表2…1 中国房地产企业的寿命
年份 1986年 1995年 1997年 2001年 2003年
企业数 1704 33482 21175 51901 37123
从表2…1中可以看出，1995~1997年，中国房地产企业减少了12 307家，占36％，2001~2003年减少了14 778家，占％。
另有数据显示，1995~2003年，中国房地产企业的平均寿命为年，超过20年的企业屈指可数。
二、政策支持形成了高回报
1998年住房制度改革和银行信贷政策给房地产发展注入了活力，促进了房地产业的高速发展。因此在1999年之后，房地产业的利润出现了连续五年的高增长，大量的企业扭亏为盈，部分企业获得了“暴利”。
暴利来源于：（1）被全社会所憎恶的权钱交易，企业利用某些官员的权力低价取得土地，将权力转化成暴利；（2）在强制性招拍挂制度的高土地价格拉动下，非低价的划拨土地和相对低价的招拍挂土地产生了额外的利润；（3）由于调控政策限制了土地供给而加剧了供求矛盾，带来了房价上升的超额利润；（4）企业预见性地对土地进行储备使土地升值，政府大量市政基础设施的投入形成超额利润；（5）早期借用银行资本形成的超额利润。
这些特殊的收益都与政府的政策变化有关，当然优秀企业的特殊产品创造的额外利润则不是政策给的。然而少数企业、少数项目的暴利并没有改变全行业的利润情况，也没有使全行业成为暴利行业。原因在于，并不是全行业都分享了政策带来的额外红利，也不是全行业都成熟地同步发展。当好的企业借助好的政策高速发展时，有些企业才刚刚进入，尚未发展又遇到调控，有些企业由于自身的资金能力，仅仅借好的政策翻了身、扭亏为盈（见表2…2）。
表2…2 房地产行业利润
行业利润率（％） 自有资金回报率（％） 单个企业利润（万元）
1997
1998 …2
1999
2000
2001
2002
2003
三、领先者获得多数利润
全国有几万家房地产企业，但产业的集中度却很低，远远低于大多数行业，并形成了大投资、大产量、小企业的现象，行业中佼佼者则是少数。
从图2…1可以看出，汽车行业的前几名获取了行业80％以上的利润，彩电行业的前几名获得了50％的利润，产业集中度较高的行业都是如此。房地产同样是在全国或地区领先的行业，在局部范围内市场占有率和市场份额较高的企业获取了最大比例的利润，而其他多数企业则在竞争剩余的少数利润。2003年，一、二级房地产开发企业占企业总数的10％，但利润贡献份额占59％，投资份额占28％，劳动力安置份额占20％。txt电子书分享平台
暴利的解读（2）
图2…1不同产业领先企业在同行业中所占的利润比例
如果拿任何行业的前几名做代表来掩盖行业中的劣势群体，那么可以说任何行业都是暴利行业，包括最常见的餐饮业也是如此。但有多少人认为餐饮业会是个暴利行业呢？少数企业、少数项目的暴利并不能代表全行业的情况，尤其当将这个行业中因高风险而造成的倒闭与亏损合并计算时就更是如此了。
没有人会否认少数企业的暴利，但并不能因此而说明全行业的情况。反之，为什么其他行业未出现大量的个人巨富？也许更多行业中的领先企业都是国有或国有控股企业，因而不会出现个人巨富，而房地产行业虽然国有企业数量较低，非公经济比例较高，市场份额低，但营业绝对值大。尤其是与其他产品不同的是，房地产将土地资源的价格并于产品之中，形成了低利润率，利润的绝对值加大，从而产生较高的累积效应。
四、盈利与亏损并行
当我解读暴利时，一定会有更多的人会说我在自我解嘲，这是因为很多人并不知道华远也会亏损。
华远被社会认为是房地产行业的佼佼者。确实，华远房地产在1993年成功进行股份制改造，1994年成功进行全国首家股份制地产公司的合资，1996年借桥在香港上市，1997年境外发行亿美元可换股债券，1998年时总股本为13亿，总资产超过80亿……这些数据表明，华远大约已成为全行业的第一了。
但在1998年住房货币化改革和北京市实物拆迁转为货币拆迁的过程中，华远不但税后利润从3亿多下降到6 600万，甚至在1999~2000年连续两年出现巨额亏损（见表2…3）。当然这与政策的变化有关，政策的改变使华远面对集团消费的产品在向市场化消费的产品转移时出现了青黄不接，华远也因此积压了近30万平方米的拆迁房，而这些拆迁房大多是在我们无利润或亏损的情况下消化的。由于拆迁房的资金占压，新拆迁又要输出大量现金，造成华远现金流的周转困难。这也是我与华润产生经营矛盾的起因之一。
表2…3 华远房地产公司利润表 （单位：万元）
1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
30285 31288 6592 …14184 …2134
市场经济特性将高回报与高风险深刻地结合在一起，如果仅有高回报而无高风险，所有的资本都会挤入这一行业，而使利润平均化，变成非高回报的行业。高回报而无高风险的行业一定是短命的，而绝不可能像中国的房地产业一样连续多年被称为暴利并仍能维持。恰恰因为房地产业并存着高风险及可能出现的亏损，才保持着平衡的发展。
表2…4 11家住宅开发房地产上市公司盈利能力指标比较
股票名称 每股收益（元） 销售毛利率（％） 净资产收益率（％）
2004 2005中期 2004 2005中期 2004 2005中期
万科A
招商地产
银基发展
阳光股份
亿城股份
名流置业
北京城建
天房发展
金地集团
栖霞建设
中华企业
平均
在表2…4中可以看出，万科2005年中期销售毛利率％，应视为暴利了，但净资产的收益率仅为％。11家房地产上市公司的平均净资产收益率仅为％。应该说上市公司的资本融资情况好于非上市公司，但实际的利润率和净资产收益率都处于较低水平。
五、高回报不等于高价格
什么是暴利？一般高于行业及社会平均值的被称为暴利。但高于平均值的原因却各有不同，一些是靠提高产品的销售价格而实现的，一些是靠产品的稀缺性、创造性而实现的，一些是靠降低成本而实现的，而降低成本实现的超额利润并不一定能提高产品的价格。
在一次品牌讨论会上，一位教授认为品牌是非暴利的，另一位教授认为品牌是指产品的品牌。我提出了反对意见，品牌一定是暴利的，因为品牌会创造出产品的特殊价值，并降低交易与生产的成本，那么不管价格的高低，都一定会产生高于行业或社会的平均利润值，就一定会产生额外的收益，但不等于是行业的暴利。
品牌企业的暴利，并非只产生于单一产品的利润率上，也许产品的利润率并不高，但会形成快速的资金周转，靠多次周转而产生更多的利润。当然也包括优秀产品能卖个好价格的成分。姚明的品牌效应不代表所有的运动员的品牌价值，章子怡的片酬不代表所有演员的报酬水平，个别品牌地产商的高回报也不代表全行业的水平。
每个行业中的品牌企业不会超过总数的5％，而企业的品牌价值在于被社会所认可，安全、保险、可靠、先进、性价比高的产品价值潜力或产生的附加值更高。而名义上称之为“暴利”的利润，实际上会转移到对服务与产品的研发、保护、维持、创新、人员培训等其他方面，也因此品牌才能产生“暴利”。暴利不等于高价，品牌的暴利不代表行业的暴利。
六、结论
不要错误地将我肯定的品牌会赢得暴利理解为行业中都是品牌企业，整个房地产行业都是暴利行业。暴利是高于行业平均水平的企业盈利能力，而非一口吃个胖子。当行业平均利润率为2％~3％时，优秀企业达到了6％~8％就等于是行业平均值的2~4倍，这必然就是所谓的暴利了。但这种暴利既是合法的，也是道德的。
也有人无知地认为房地产业的投资高增长，税收并不高增长，但他们没有看到绝大多数的投资增长消耗于土地的价格、贷款利息及设备价格中，因此竣工并未高增长，土地价格的高增长是在转移房地产行业的利润与税收。所谓的“暴利”在不同的阶段和生产过程中在分流，房地产从来就未成为暴利的行业。
（2005年11月25日）
首都是谁的首都？（1）
北京作为中华人民共和国的首都本是《宪法》上明确规定的，但仍有人在攻击与批评外地人在北京购房，这些批评家们大约忘记了中国有一部全国人民代表大会通过的《宪法》，忘记了《宪法》明确规定北京是全国人民的首都，而不是北京人所独享的城市。
北京历来都是一个以外来人口、流动人口为主的城市。一是传统的皇权文化中有个三千多年历史的“告老还乡”的传统，官员不得久居皇城，他们必须在下台之后回到原籍或封地；二是皇族的分封，为避免继承权的###，许多皇族必须远离京城，这就使许多有权有势的人并不能随着政权的统治而留在皇都；三是由于大量军事与皇权建筑的需要，必须从全国调入最优秀的工匠、艺人和劳动力，这些世代相传的工匠、艺人反而成为了历代王朝不可缺少的长居者；四是要满足皇城贵族的生活与消费，因此吸引了全国最优秀的商家、吃家、玩家等进入北京，所以才有了北京南城之外的各种客栈、集市，以及全国各地的老字号企业；五是科举制，进京赶考、进京当官等一系列必须进京才能实现的梦想，要求地方与中央之间有一个联络的桥梁，于是全国各地都在皇城之内或周边建立了以地方为名的会馆，负责接待当地的学子、官员、百姓，并保留当地的文化；六是从辛亥革命之后直到北京的解放，战争的威胁让达官显贵随战争局势而迁徙，大军的转移与民潮的涌动让北京的原居民发生了巨大的变化。
建国之初，北京城区仅有60万左右的人口。建国之后，大量的军队及国家管理机关的入城也带来了大量的非本地人口。为满足北京的消费与供给，政府同时还为这些大量的外来人口配套了不同风味的餐厅和不同种类的商品。实际上，北京早就不是传统的“北京人”的北京了。
当“告老还乡”的历制被新一代的革命打破之后，北京就不能再平衡人口的增长了。历史上北京曾有过多次的向外大移民，如支边、下放、知识青年上山下乡等运动，也曾有过严格的户籍人口控制政策，以及后期的计划生育国策，却始终无法控制人口的增长。
那么今天谁是真正的北京人呢？大约可以分为以下几种类型：一是新中国成立之前的原住居民，或者说档案或户口本上登记为原籍是北京的北京人；二是拥有北京市城市户口的北京人；三是在北京长期工作的北京人；四是没有户口和固定工作但长期在北京居住与生活的北京人。于是人口统计中就有了户籍人口、常住人口（半年以上为常住）、流动人口的统计数。那么何谓外地人购房呢？大约只有一个标准，就是没有北京城市户口的人购房都为外地人购房，岂不知也有许多有北京户口的人购房，但住的是没有北京户口的父老乡亲。
在传统的计划经济管理中，资源是按当地的人口预测规划审批条件决定的。北京的人口规划限制了人均享有住房的土地供给指标，但住房与居民的人口却不是按计划经济的户籍或常住人口情况发展的。因为北京是全国的首都，而非北京人的首都，全国人民都有进入首都的权利。
传统计划经济的审批制和至今尚占主导地位的中央审批制都要求建立地方与中央联络的桥梁。过去是靠各地的会馆，今天就是各地的驻京办事处，不够条件获得批准建立正式驻京办事处的市、县、乡、镇也会建立联络处，以迎来送往，办理立项、审批等各种官方事宜，许多小区但逢“两会”期间就人满为患即是一例。审批制决定着各地政府部门都必须在京购房，或者他们的户口在各地，但必须长期有一批人常住于北京并为此类事情服务和工作，这是第一类的外地购房需求。
市场经济中的商业经营活动也会有大量的审报、报检工作集中于北京，如上市、发债、扩股、商检、进出口等，这样就集中了全国各地大量的商业企业的机构，他们不同于政府部门的驻京办事处和派出机构，但也会有大量的购房需求。
哪怕市场经营中的商业活动不需要审批，企业也会进军首都，毕竟这是打开中国大门、扬名海外的要点城市。哪一个中国品牌不想在北京拥有一席之地？哪一个不想占领北京的市场？这些人难到不要吃、不要用、不要住吗？许多企业的注册地、主要生产地不在北京，但在北京的经营规模却早已超过了许多在北京注册的企业，但他们仍然不是北京的市民。。 最好的txt下载网
首都是谁的首都？（2）
各地进京的学子又有几个不想留京找一份工作并成为令人骄傲的北京人呢？尽管他们没有办法让工作单位将户口留在北京，却长期在北京奋斗。也有许多的创业者长期在京寻找创业的机会，这里有服装行业的、软件行业的，也有画画的、摄影的、写书的、当记者的，有梦想当歌星、影星的北漂一族，还有摆弄乐器、音响、灯光、布景的配套一族，这些人可能早就将户口忘在了脑后，但他们愉快地长期在北京工作、生活着，那么他们是否也是外地人呢？
大量的农民工进京成了建设北京的主力，数不清的家庭中居住着没有北京户口的亲属或保姆，许多做生意的、凭手艺吃饭的、经商的、卖菜的都长期生活在北京，其中相当一批人在京生活的时间超过了在原户口所在地生活的时间。北京不是对优秀纳税人还有户口可以进京的优惠政策吗？他们中间也会有一些住房的需求。
富起来的人想进城，望子成龙的人想让子女接受最好的教育，有钱的孝子想让年迈的父母享受最好的生活和医疗保障，更多的人想有最好的文艺、体育享受……而所有最好的教育、科研、文化、体育、医疗等资源都集中于北京，那么这些资源是否可以让更多的非北京人分享呢？难道不许这些外地人购房而沾点首都的光吗？
北京曾经出现过温州城、浙江村、新疆村等违章建筑群，当违章建筑被推平时，这些居住人口并没有被推土机一并推出北京，他们从违章建筑中走进了正式的商品房小区。如今也有韩国城等其他特殊群体集中居住的区域，就像国外许多城市中有中国城、中国街一样，北京作为一个城市同样会有这样或那样的以移民为主的集中生活区域。
当一个城市成为首都、成为国际化的城市时，那么这个城市就不仅仅是属于这个城市中的原住居民，不仅仅属于这个城市有户籍的居民了。既然有机会成为这个城市中的一员的移民可以告老而不还乡，那么就一定会有许许多多的非本地户籍人口会利用各种各样的机会挤进这里生活、工作、养老。
这个城市自然就不再能用行政的手段，而只能用经济的手段去调节供求关系、人口关系和资源分配关系了。当这个城市的生存条件让更多的人感到不适于居住时，自然会产生淘汰的作用。如果这个城市因各种原因在吸引着巨大的居住需求，那么外地人购房的数量就呈现了必然的增长趋势。
首都是全国人民的首都，全国人民都拥有在首都工作和居住的权利。户籍已经不能成为外地人进入首都的障碍，也已不能成为限制他们在北京生活的条件。也许他们的进入会给北京市的资源分配与管理带来许多的困难，但这是历史发展的必然，已变得无法回避了。
（2006年5月30日）
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别把驴子当成马
社会上关于是否应公布商品房成本的争论仍在继续，包括一大批自称不是专家也不是学者的外行。我们欢迎所有人都来参与讨论，可以提出各种批评与建议，就像没有骑过马的人也可以参加赌马，也可以评论马术的好坏一样。但如果把驴子也当成马来讨论，不管是内行还是外行，都只能惹人笑话。
在所有国家的法律与法规中，商品房都不是公共政策的讨论范围。商品房的属性在《房地产管理法》中被列为“以盈利为目的的商品”。国务院“23号文件”和“18号文件”都明确商品房是三种供应体系中完全市场化的部分，并且面对中高收入家庭，而另外两种供应体系（经济适用住房与廉租房）才是公共政策和政府责任的部分，是带有社会保障性质的。因此商品房中才有住房与非住房类产品之分，有别墅、公寓等高档商品房与普通商品房之分。而公共政策性质的经济适用住房与廉租房则没有非住房部分，也没有高档住宅与普通住宅之分。因此，自“23号文件”之后，文件与法规中都明确规定商品房价格为市场调节价，而不属于《价格法》中应受政府监督与管辖的政府指导价与政府定价的范围。这本来也不是政府应该管的事，更不是应受公众监督的事。
分不清韭菜与麦苗的人，在评论农作物生长情况之前起码可以先查查教科书，或问问老农，等分清什么是韭菜什么是麦苗之后，再发表言论，否则就会犯将驴子当成马的笑话。
政府并非不对房屋的价格进行管理。在土地实行有偿出让制度之前，是五部委联合审查定价的管理阶段。但邓小平“南巡讲话”之后，政府开始对不同住房的建设与价格实行了分类管理。当《房地产管理法》与《价格法》出台之后，则明确划分了政府定价或政府指导价，而属于市场调节价的则放开管理。
价格构成的管理与成本的管理是两种不同的关系，尤其是在价格构成的管理中，大量的公司管理的成本被列在了构成之外，明确规定了价格构成的类别与每个类别的内容，其中当然包括税金的部分。有商业秘密与税收管理完全是不同的概念。对社会与同行的成本公开与国家管理机关的管理审核本就一个是马一个是驴，不在同一个讨论范围。把有没有对社会公开成本与政府如何管理税收混为一谈，不仅仅是无知，更可以说是傻瓜提出了一个无需聪明人解答的问题。
中国的城镇土地归国家所有是《宪法》中规定的，但国家《宪法》同时规定，“国家有权将经营性用地进行有偿出让”，土地出让期中土地以征用租赁的方式将土地的使用权利交给了使用者，政府代表人民收取了出让金和土地相关收益，开发商不再是无偿地在人民的财产上再盖房子卖给人民，而是从人民手中合理合法地租用土地，再盖房子卖给有支付能力的消费者（包括土地的使用权）。政府收取的土地费用完全可以从土地部门或公开的招投标中获得信息，但这个构成只与直接消费者相关。自实行招拍挂制度以来，这些信息已完全公开了。土地只是构成中的一部分，用人民的名义来浑水摸鱼是骗不了人的，这不仅是分不清驴子和马的关系，而且是故意将两者混为一谈。别人在讨论马，而他在讨论驴。
土地归国家所有在《宪法》中已明确了，但在拆迁安置中却将土地的补偿权利给非出让土地的使用人，这不是前后矛盾吗？政府在拆迁政策中，已充分考虑了土地的区位价格，某些人用这种自相矛盾的逻辑来指责开发商就更没有道理了。请先弄清楚，拆迁安置办法不是开发商制定的，而是政府制定的。
在房屋价格构成中已明确了政府有权监督的部分，但公司法人的企业盈利并非只有商品的价格差，还包括非商品直接成本构成之外的其他相关费用，两者合并才会形成企业的最终利润。如果连成本、利润率与企业最终盈利之间的关系都说不清楚，还谈什么公布成本？
无知者无罪，但不等于可以原谅某些人将驴子当成马来讨论的错误。商品房不是公共属性的产品，自然也不是公共政策的内容。在讨论这些问题之前，最好请这些带着“学者”与“专家”桂冠的人们先查查相关法律与文件，先弄清楚别人在讨论什么，应该讨论什么。
大多数人都读过恩格斯的《反杜林论》，知道恩格斯在说什么，但有几个人看过《杜林论》？有几个人知道杜林说了什么？为了自己的尊严，还是不要闹出那些将驴子当成马来讨论的笑话。
（2006年11月22日）
开发商该盖什么房子？（1）
开发商盖什么样的房子与供给什么样的收入人群，是投资者根据市场需求和获利能力而自行选择的事情。根据楼盘所在的地理位置、规划条件、资金、技术与营销的能力，既会有人选择投资建设高档产品，也会有人选择生产大众化产品；会有大户型，也会有小户型。商品房主要面对中高收入家庭，则是国务院文件中所确定的中国住房供应体系的一种政策指导。
但“商品房是给富人盖的”这句话却遭来了几乎全社会的责骂。有人说把“富人”两字改为“中高收入家庭”就符合中央文件的说法了，也有人说用“有支付能力的人”就符合经济学的说法了。但中国的中高收入家庭和有商品房支付能力的人不是富人，难道还能称为是穷人吗？
“富人”两字在旧中国是一个带有剥削性质的贬义词，但在邓小平同志提出“允许一部分人先富起来”“共产党要领导全国人民发家致富”之后，“富人”就不再是一个贬义词，而成为劳动致富的光荣形象了，否则怎么会有最初争当“万元户”的号召？怎么会有中央七套的“致富经”栏目？怎么会有中国的经济发展和人民生活水平的提高？
建立和谐社会的中国，不是要消灭现在已有的富人，而是要消灭所有的贫穷，让所有的穷人都变成富人，不能变成富人的少数人也应在政府公共产品的支持下过上有基本保障的幸福生活，这才是社会主义的本质。
今天的社会舆论将盖什么样的房子、为谁盖房子，从市场经济的范畴中引申到了企业的社会责任和道德理论的怪圈之中，以致在讨论中国的住房政策时，变成了一场火药味十足的战争。
没有人会说五星级的酒店是专为穷人服务的，那么是否中国就不应建设五星级大酒店了呢？中国已成为全世界奢侈品的消费大国，那是否为富人提供这些商品与服务的人都有罪呢？那么再引申一步说，生活尚处于贫困状况中的数千万农民工是否应拒绝建设为富人服务的五星级大酒店，是否应拒绝生产与加工那些为富人提供服务与消费的奢侈品呢？
为什么社会在五星级酒店为富人提供服务的问题上没有争论，但在商品房为富人提供服务上却有大量的争议呢？人们会说住房是城市居民的必需品，说住房带有公共产品的性质，说住房是生活的基本权利……五星级酒店是面对少数人的，而商品房是面对全社会的。
我并不这样认为。商品房在《房地产管理法》中明确定义的就是可以自由买卖的一种商品，商品房可以有居住、投资的功能，也可以用于出租等多种用途，但不等于具有居住功能的商品房就代表了一切住房，更不是面向全社会的生活必需品。
从全国住房的存量统计中可以看出，商品房（包括买卖的经济适用住房）只占全部存量住房的，而房改房占，政府提供的标准租赁公房占，原有私房占，租赁私房为2％，其他为。
商品房只是在房改货币化之后，以改善和提高生活质量为主导的一种商品。大量的房改房与公房租赁是政府历史上提供的住房基本保障，低收入家庭的住房仍将依赖于政府的经济适用住房与廉租房，以及靠贴息贴租等多种形式的保障来解决。
从存量住房中的商品房总供给情况可以看出，商品房仍将主要面向中高收入家庭，当然包括通过拆迁、补偿、代际帮助和原有资产变现而形成有支付能力的家庭（�
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