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房价博弈-第4部分
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，而且是一个容易导致垄断性的市场。如果房价快速飚升，房地产开发投资利润就会更高，房地产开发就容易利用其垄断性定价赚更高的利润。比如，在深圳房价快速飚升中，一个楼盘的市值可买下整个伊利集团。有开发商私下坦承：“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”这就是房地产开发商主张的高房价意义所在。
那么，对于不少地方政府来说，为什么也会十分欣赏这种“高房价能够提升城市竞争力”的似是而非的看法？其根本就在于，一是对于各地方政府来说，高房价是房地产市场繁荣的主要标志，而房地产市场的繁荣则能够在最短的时间内拉动当地的GDP快速上涨，使地方政府的业绩在其任内即刻表现。即房地产市场的繁荣是体现当届政府GDP最好的方式。
二是高房价一定会推动当地地价快速上涨。地价上涨增加地方政府的财政收入，也为地方政府少数权力者创造了更大的寻租空间。很简单，国有土地，本来是全国人民的共同财富，它不仅涉及过去现在全国人民的利益，也涉及到未来全国人民的利益。如果地方政府能够在短期内让国有土地在市场上进行交易，不仅能够把过去的社会财富转化为现实资本和财富，也能够把子孙后代的财富折现为现任政府的财政收入，而且也能够即刻体现本届政府的业绩。这样的好事，对地方政府的权力者来说，完全是无本生大利的事情，地方政府当然有动力来推高房价。
三是高房价自然容易聚集经济风险及金融风险，但由于房地产生产的同期性，这就使这些风险可能在短期或当政者任内不会发生。只要高房价的风险向后聚集，当届政府就有动力推高房价，然后让这种推高房价的风险让下一任者来承担。也就是说，风险延后性也为地方政府推高房价创造了条件。
但是，实际上，房价过高不仅不能够提升城市的竞争力，反而会严重削弱城市的竞争力。因为城市竞争力的主体是个人与企业。不仅不可能把那样所谓的“层次较低的人”淘汰出高房价的城市，比如说，无论是香港还是纽约，在城市中心低收入民众仍然是占主体的。因为，这些低收入民众不仅迁移就业能力低，而且他们迁移就业的成本相当过高而无法向其他城市转移。特别是在一个健全的社会生活保障体系下更是如此。那么迁移就业能力较高的人往往是收入较高者。如果高房价导致生活成本提高，他们随时都可能离开这些高房价的城市。比如，在深圳，有白领阶层人士直言，深圳楼价如果一直升个不停，将迫使他们迁离这个城市。以深圳的主流网上讨论区“深圳论坛”为例，有多达数以百计的帖宣泄对高房价的愤怒，有人更称“房价再涨十年，白领露宿街头”、“楼价会让中等收入阶层一年内变穷人”；同时更有不少网民指出，他们有意离开深圳，逃避高昂不已的楼价。可以说，当高房价所导致生活成本让这些知识精英无法忍受时，他们就会逃离这个高房价的城市。当大量的知识精英逃离高房价的城市时，这个城市的竞争力不仅没有增强反而是削弱了。
同时，高房价不仅会增加企业的营运成本，也会让企业无法获得企业所需要的人才。在这样的情况下，企业的竞争力是根本无法提升的。深圳微芯生物医药公司总裁鲁先平就坦言，他在2001年从美国回深圳创业，希望自己在深圳研发的基因药物可以跑赢美国，但没有想到首先跑赢美国的，竟是深圳的房价。鲁先平称，他在深圳已很难招到新的研发人员，因为深圳房价太高，企业工资不可能追到楼价上涨的水平。他表示，他与很多高新技术企业一样，都在考虑离开深圳。这些情况表明，高房价必然会把白领阶层和优秀的企业“赶离”这些城市。当企业及高档人才都离开高房价的城市时，这些城市的竞争力也就荡然无存。
总之，在中国高速的城市化进程中，许多城市都是一个个移民城市，都是一个个由新企业带动起来的城市，如果高房价迫使一些专业人才大量地离开，如果高房价迫使不少企业出走，那么高房价不是提升城市的竞争力而是严重削弱城市的竞争力。（本文定稿于2007年7月16日）
用什么方式来遏制过高房价
对于过高的房价，不仅引起广大群众不满，政府也认为问题严峻。据说，有的政府部门准备最近出台一些新政策来让全国过高的房价能够下落。据媒体报道，这些政策的原则是既保证各方利益，又要限制炒作，使得过高的房价真正得到调整，而不是如早几次对房地产调控那样，政府越是出台对房地产市场调控的政策，其全国各地房价则上涨越快。
据悉，这些政策的方案是，一是建立一套完善的房屋销售体系，发展商将不再参与住房的直接销售。按照发展商的定价，统一上网登记，由政府代销，购房者先到先得，政府收到款项后再转给开发商。二是为了抑制房地产的过度炒作，考虑参考股市的T＋1，甚至T＋3的做法，即新房在3年内房产证限制过户。三是进一步限制外资买房。四是进一步提高利率，同时贷款会更加严格等。
这样的一些政策对国内房地产市场到底会有多少影响？是否能够真正遏制全国各地房价快速上涨？其实，我们只看一下目前国内房价上涨原因就知道出台这些政策的作用了。因为，从目前国内房地产市场的快速上涨的情况来看，国内房价快速上涨的原因还是在于房地产市场投资炒作过滥。而为什么国内房地产市场会炒作过滥？其原因又在于目前对国内房地产市场发展模式界定不清楚，把国内住房市场看做既是投资也是消费的市场。
国内房地产市场之所以是消费的市场，就在于政府希望以此来扩大内需，以此来拉动国内经济增长。之所以是投资的市场，是想从而让国内房地产市场投资规模无限地扩大，从而让更多的人进入国内房地产市场。因此，正因为国内房地产市场有这样的投资与消费的需要，政府各职能部门就能够根据各自不同的需要来出台不同的政策，从而达到其部门所要达到的政策目标。
正因为国内房地产市场投资与消费界定不清，加上政府又希望稳定房价、国内银行又希望通过信贷规模快速扩张来获得更多的利润，这就使得大量的房地产市场的投资者在银行低利率及便利的金融杠杆下进入房地产市场。国内房地产价格就在这样的背景下快速上涨。因此，国内房地产市场快速上涨，最大一个因素就是银行信贷大力支持，就是国内各银行在其利益的驱使下让大量的银行资金流入房地产市场。因此，央行与银监会加强对房地产市场信贷控制与管理，是遏制国内房价快速上涨最为重要的方面。而央行与银监会最近出台的359号文件，就是一个比较好的房地产市场信贷管理的文件。
但是，由于这个文件的最终目的更多的是出于加强对银行风险的管理，而不是把文件的焦点放在遏制房价快速上涨上。这就使得这个文件在许多方面没有出台可操作的细则，从而在执行这个文件上各家银行根据自己的需要作出不同的解释，各行其是。其实，如果在最近出台的几个文件，如24号文件、359号文件及39号令上能够给出可操作的细则，并强制性要求各地方、各银行认真执行，那么目前国内房地产市场价格快速上涨的局面就能够得以缓解。如果再加上央行的货币政策从紧，那么国内房地产市场的价格得到一定程度的调整也就是必然。因此，在我看来，对于国内房地产市场，政府不要出台更多的政策，更不要出台更多的行政性政策。因为这些行政方式越多，各地方政府以各种方式来化解的方式就越多。
比如说，禁止住房让房地产开发商直接销售，这是一个完全非市场化的东西，这些政策的出台不仅不能够遏制房地产商把房价推高，反而会增加住房销售过程中的成本，而这些成本增加只能让购买房子的人来承担。更为重要的是，如果政府建立一个所谓的住房销售系统，政府直接参与住房的销售，又以什么方式可以保证政府部门的工作人员公平公正地来销售住房呢？表面上看在网上销售完全可以是公开与透明的，但是这个网络系统难道就不能操纵吗？如果政府工作人员来操作，那么这个销售系统所面临的问题会更多。
还有，采取限制住房购买后出售的时间，甚至于让购买后的住房持有时间在几年以上，这种做法看上去是可以限制炒作，但是这必然使得二手房市场更加不活跃，而二手房市场不活跃，房地产市场的供应自然减少，这样自然会增加房价上升的压力。对于限制外国投资者进入，加息的问题，这些早就有相关的政策安排，只不过是如何来落实的问题。
总之，国内房地产市场的价格快速上涨，是目前中国经济生活中的大问题，但是我们决不可头痛医头、脚痛医脚，而是要进行研究与分析，找到问题所在，对症下药。这样才能从根本上对国内房地产市场进行有效治理。而就目前的情况来说，房地产市场快速上涨根本原因就在于银行信贷快速扩张，让大量资金涌入房地产市场。这里既有银行利率过低的问题，也有受国内银行利益驱使的问题。如果在这两个方面入手，比如银行信贷紧缩及利率快速上升，那么国内房地产市场的价格是能够得到有效的遏制的。（本文定稿于2007年11月8日）
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开发商为何不愿把房价降低下来
2006年以来，随着政府推出一系列的宏观调控政策，房地产市场供求关系也发生了不小的变化，特别是当市场面临着国内房地产市场政策的不确定性时，国内市场要稳定房价已经不是那样容易了。房价要下来，房地产开发商怎么办，是让房价变化来调整房地产市场的供求关系，还是把房价挺在高位不让市场调整呢？这就是上海一些房地产开发商所面临的选择。据报道，在上海一个房地产融资讨论会上，16个房地产项目明码标价准备出售，项目总值超过40亿元。也就是说，房地产开发商面临着宏观调控所带来的困境，多个房地产开发公司不是通过房价的变化来调整住房生产，而是靠卖项目来维持资金的周转，在这种情况下，从而使得当地房价依然居高不下。
对于这样的现象，我们如何来理解，这是房地产开发商的理性选择，还是他们对市场的错误判断？这种情况能够持续多久？在此，我们可以作一些思考。一般来说，住房或商品住宅作为一个特殊的商品，它既具有消费功能，也具有投资功能。由于商品住房的功能不同，不同的集团与个人往往会根据自己的需要从住房不同功能的角度出发，收集与整理相关信息，编制不同的指数，从而对同一经济现象作出不同的解释与结论。比如，目前国家统计就把住房仅看做是投资。如果住房是一种投资品，那么住房市场价格一定会是由住房市场的预期来决定的。当投资者（无论是投资者还是房地产开发商）预期住房市场的价格会上涨时，他们就会出高于现在的价格进入市场，从而来推高房地产市场价格。
因为，从房地产的市场特点来看，房地产短期供应是固定的，一些投资者就容易通过炒高房价促使其他投资者对房价有更高的预期，这样就容易导致房价轮番上涨。而对于股市与汇市来说，价格的短期上涨可以通过其他人的短期抛售得以抑制。同时，由于房地产生产的周期长，供求调节严重滞后。在房价上涨时，就容易激励大量的房地产开发商与投资者进入该市场。但是，由于房地产生产的滞后性，在房价下跌时，房地产的供应也不会由于价格的下跌减少，这样也就容易导致房价进一步下跌。
同时，对于银行来说，当房子价格上涨时，由于作为抵押物的住房价值不断上升，银行肯定会倾向于大量地向购买房子的投资者贷款，从而使信贷需求增加，进入市场的投资增加，而房价也随之上升。高房价不仅提高了银行的所有权益，也增加了银行的资产，使其所面临的信贷风险减小。但是当房价下跌时，银行就会收缩贷款，使得不少投资者远离市场，在这种情况下，房价进一步下跌，从而导致房地产市场的泡沫崩溃。还有，对于地方政府及住房投资者来说，同样是在房价上涨时，他们就能够大获其利，而当房价下跌时，住房持有者的风险也就会迅速放大。也就是说，无论是房地产开发商，还是银行、地方政府、住房投资者他们都不希望房价下跌。房价下跌，对房地产开发商造成风险最高。
但是，房地产开发商不愿意房价下跌，那么市场也会有相同意愿吗？消费者也会有这个意愿吗？如果消费者没有这个意愿，那么房地产开发商所面临的风险不是更高吗？这当然与住房产品的本性有关，房地产开发商能够用这种本性来垄断性定价，也与政府对房地产市场理解有关，从而使得房地产市场宏观调控难以把握其关键。
比如，在近一段时间来，从北京、广州及上海等地的房地产市场来看，尽管宏观调控之后房地产市场有所反映，但房价上涨仍然是主基调，但这些地方在房价上涨时又有大量的楼宇空置没有出售。特别是北京、上海更是如此。如果按照房地产开发商的说法，房地产市场的价格是由市场的供求关系决定的，那么当有大量的房子空置而无法出售时，房价应该是向下行的，但实际结果相反。
还有，我们应该看到，近几年国内房地产市场的快速发展，应归功于银行个人住房按揭产品的推出，如果没有银行住房按揭产品，国内许多民众是没有能力进入房地产市场的。有数据表明，目前国内个人购房，91％以上的民众是通过个人住房按揭贷款完成的。但是从最近央行公布的数据来看，2004年个人住房按揭贷款达到4700亿，宏观调控后的2005年个人住房按揭贷款迅速下降到2600亿，仅及2004年的一半，到了2006年一季度个人住房按揭贷款为256亿，仅及2004年的1/5，不及2005年的一半。同时，从房地产开发资金来源的定金与预收款（也主要是居民住房按揭贷款）来看，2006年1～2月它同比下降245％。不少地方房地产契税征收增长也大幅减少。这些都说明目前房地产市场销售不是很好。
也就是说，近一年多来，特别是今年一季度，个人住房按揭贷款成倍地下降。而这就说明了由于房价上涨过快，国内居民（其中也包括炒房者）住房消费大量减少并发生了根本的逆转。但是，大家不明白的是，在国内居民住房消费迅速下降的情况下，国内房地产市场却异常活跃、价格迅速上涨，如北京与深圳等地房价还在上涨。面对着不断上涨的房价的压力，面对房地产商对市场价格的操纵，有些地方的购房消费者也希望能够组织起来，希望以这种组织方式来对抗势力强大的房地产开发商。这种愿望反映国内住房消费者的无奈，也使得一个房地产的经济问题开始转化为社会问题了。毕竟，当房价高得绝大多数人都无法进入该市场时，不仅说明这是一个无效率的市场，也说明了这是个存在严重的制度缺陷的市场。毫无疑问，对于这个市场，政府对它的重大改革也就不远了！在这种情况下，尽管与房地产市场相关的既得利益者会采取种种方式来阻碍改革，会利用其手上所掌握的种种资源来诱导民众证明其行为的合理性，甚至于可能让其不合理的利益制度化。但是，当我们的民众能够理性对待这个疯狂的市场时，其实这个市场的最大主动权完全掌握在消费者手中。因此，只要购买房子的消费者是理性的，就不会为房地产开发商所诱导，也不会进入房价疯狂上涨的市场，在这样的情况下，房地产开发商想不以降低房价的方式来摆脱其困境都不容易了。
总之，房地产开发商是不愿看房价下跌的，因为这样做，他们面临的风险最大，而且一旦房价下跌，这种房价下跌骨牌效应是谁都无法预见的。在这种情况下，房地产开发商只希望借助于另外的方式来摆脱其困境。但是市场是无情的，房地产开发商这种项目交易的方式能否够帮助他们渡过难关尚不可知，结果如何不妨拭目以待。
对房地产市场政府应更有作为
国内房地产市场，尽管经过2005年宏观调控，目前仍然如火如荼。当然，如果市场发展是健康的，市场发展得火热与繁荣也没有什么不好的事情，但是如果市场发展突破了现有的约束条件，也就会面临着不少问题。特别是住房产品的特殊性，如果有人利用房地产市场的特殊性来炒作，那么这个市场就会陷入混乱。房地产市场再要得到真正发展就不容易了。面对这种情况，政府的作为尤显关键。
10月下旬，我去广东，有朋友告诉我，珠江三角洲的房地产市场又开始出现炒作的苗头，特别是深圳房地产市场，最近出现难得的价格快速飚升。有媒体报道，这是由于炒作上海房地产市场的几百亿资金开始南下炒作珠江三角洲的市场了。当时《南方都市报》邀我写了一篇文章，文中指出，房地产市场是政府完全有作为的市场，也是地方政府落实中央政府着力解决广大民众切身利益的基本切入点。无论是从上半年“国八条”的精神还是从最近的十一五规划来看，政府有责任，也有义务对当地房地产进行严密的关注，对于当地的房地产炒作，也有义务与责任来打击与遏制。该文章刊出不几天，深圳政府就对当地的房地产炒作出台了相关的政策。这表明了政府对房地产炒作坚决要遏制的决心。
在11月下旬，我又到广州，并在一个大会上与房地产公司讨论了有关广州的房地产问题。我当时就表示，广东的房地产市场与全国其他市场有很大的差别。一是这个市场经历过上一轮房地产周期，市场一定会比其他市场较为成熟与理性。在一个成熟的市场，要想疯狂炒作是困难的。二是当地的政府也已经成熟，能够明了炒作房地产对当地经济的弊病。因此，我当时就说，莫说是200亿资金，就是更多资金流入广东房地产市场，都会担沙填海，没有什么作用。当然其前提条件就是政府有作为。
这不，在继深圳政府出台遏制房地产炒作规定之后，针对广州房地产市场的情况，广州政府出台了严禁房地产市场的内部登记、内部认筹、内部认购；严禁预售房的二手买卖；严禁拿到了预售证也不卖楼；增加土地供应量；加大对楼盘的巡查力度，加大对违规楼盘的行政处罚力度的规定。看到广州市政府出台这些关于遏制房地产炒作之规定，我们要为此政府行为鼓舞与欢呼。在这里，政府看到了自己对房地产的影响力，也愿意对房地产市场有作为。
我们知道，无论是市场经济发达的国家，还是发展中国家，绝大多数国家的政府有关房地产政策的宗旨就是如何保证房地产市场的住房让大多数人能够买得起。因为，居住是现代文明社会民众最起码的生存条件。而住房生产的惟一性（即任何住房生产都具有惟一的）、经久耐用的昂贵性，以及住房产品的投资性（住房即是消费品也是投资品）决定如果住房产品不是在政府严格关注与监管下，这个市场随时都会成为投机者的天堂，住房交易炒作上天落地也就会十分平常。而这种房地产炒作不仅卷走民众之财富，也会对当地经济造成严重打击。美国、日本、东南亚等地所爆发来的房地产危机数不胜数，其历史都表明房地产炒作的恶果。因此，政府对房地产炒作的遏制与打击、对房地产进入进行限制也就是其基本义务，而广州政府有关部门出台抑制房地产炒作的虚火与泡沫也是尽其责任。
但是，我今年也到过国内其他许多城市，这些地方政府都总是觉得自己地方房价过低，比如二线城市与一线城市相比，觉得当地的房价还有上升空间；内陆城市与中部城市相比，该地的房价又比之要低，同样也有上涨的空间。但是，这些城市的主政者，从来就没有检讨一下当地民众收入水平有多高，当地民众手中所积累的财富有多少，而是一个劲地与外地来比房价高低。其目的无非是通过推高房价来拉动当地的GDP，显示个人之业绩。但是，房价上涨，民众的福利水平下降，民众的切身利益受到侵害，他们就不管了。
论市场的深化程度、论财富民众中持有量、论民众的富裕程度，全国各地都难和广东珠江三角洲相比，广东的民众对住房需求肯定也是国内任何其他地方民众不可比拟的。但是几年来广东房价并没有随着全国房价的骚动而飚升，而是保持在一个合适的增长水平上。可以说，这种情况是与广东政府部门对房地产市场的作为有关。但愿广东省的政府部门对此还能坚持下去，还继续密切关注房地产市场的一举一动。
对于国内其他地方来说，为什么就不去学一点儿广东的经验呢？为什么就不对当地的房地产市场有所作为呢？不少地方，民众对房地产市场的矛盾已经到干柴烈火之状态了，只要有一点儿火星就会星火燎原。何也？当地政府对房地产市场不作为也。对此，国内不少地方的政府一心希望炒高当地房价，难道你就不怕惹火烧到自己身上？
也就是说，从目前全国各地的房地产市场的发展情况来看，哪个地方的房地产市场健康发展可能就是当地政府对房地产市场有所作为的结果，而哪个地方的房地产市场秩序混乱，房价快速飚升，这可能是与当地政府有关部门对房地产市场不作为有关，他们甚至一心希望通过房地产开发来推高当地房价，以便在自己任上有好的政绩。可以说，目前国内不少房地产市场问题多多，并不是政府不能为，而是当地政府不作为也。因此，国内不少地方的政府应该从广东政府部门对房地产市场的作为中看到什么，并希望也能对房地产市场切实有所作为。这些就是国内房地产市场能够健康发展的关键。（本文定稿于2005年12月7日）
房地产应该进入完全公共决策程序
目前中国的房地产市场问题越来越多，越来越复杂，从而解决起来越来越困难，就如2001年的国有股减持一样。房地产市场为什么会这样？关键问题就在于它是中国经济生活最大的经济问题，最具有公共性的问题，而且还没有被纳入到完全的公共决策程序。即没有把房地产作为一个重大的公共问题来思考、来进行。国有股减持就是一个最好的案例教材。
所谓的公共性，按照哈贝马斯的看法，就是公共领域“首先意指我们的社会生活的一个领域，在这个领域中，像公共意见这样的事物能够形成。”它是“介于私人领域和公共权威之间的一个领域，是公众在这一领域对公共权威及其政策和其他共同关心的问题作出评判。”在这个公共空间里，它既可以整合和表达民间要求所形成的观点并传播，又能使公共权力接受来自民间的监督与约束。因此，公共决策就是通过民主、科学的程序让重大的公共问题由全国人民来讨论、来提出各种意见、来找到好的办法、来形成社会的共识，而不是让重大的公共决策仅由少数精英分子决定或被利益集团所影响。
那么，中国房地产市场为什么是一个公共性的问题。我们先得从以下三个方面来理解，即个人居住权的天赋性；中国社会主义国家的人民性；中国土地的国有性。这是中国房地产市场发展的前提与根本。
我们可以看到，为什么中国的房地产市场面临矛盾与问题这样多？归纳到一点，就是中国房地产并非仅是一个纯粹的市场问题，而是一个公共性的问题；中国房地产并非仅是一个纯粹的私人品市场，而且也是一个具有相当程度的公共属性产品的市场。首先，从个人居住权的天赋性来看，房地产的公共性，就是指中国每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是房地产市场存在与发展不证自明的公理。因为，每一个公民的居住权是现代文明社会的基本标志，也是每一个公民的基本权利。比如，在最近公布的国务院关于解决城市低收入居民问题的24号文件，也对此有明确的说法，并肯定了房地产就是一个重要的民生问题。房地产市场的发展就是如何来改善居民的居住条件与提高居住的住房福利水平。在这样的公理体系下，中国的房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。离开这个基础，离开了房地产市场的公共性，房地产市场所面临的困难与问题就会接连不断。而最近公布的国务院24号文件，就是在这个公理体系下，对以往政策的纠偏，就是对城市低收入居民的住房保障用制度的方式来界定。但还不够，因为居民的居住权问题并非是低收入居民的专利，而是每一个中国公民的专利。
房地产市场的公共性还表现在中国房地产市场的人民性上。因为，中国是中国共产党领导下的社会主义国家。正如###书记指出的那样，中国共产党的根本宗旨就是全心全意为人民服务，党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，要始终把实现好、维护好、发展好作为最广大人民的根本利益、作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。
从总书记这一段话的基本精神来看，中国的经济发展比如房地产的发展，并非是简单追求GDP高低，追求房地产增加多少产值，而是看是否符合绝大多数人的利益，是否能提高全体中国人的住房水平，如果我们的房地产市场仅仅是富人的市场，如果中国的房地产仅仅是为少数人服务的市场，那么这个市场与房地产市场的人民性是完全背离的，也是与中国共产党的基本宗旨相背离的。在社会主义的中国，如果一个市场是与广大人民的利益相背离，政府就有责任来改变这种现状。
比如说，目前国内房地产市场存在的问题，使得房地产市场宏观调控越是调控房价上涨越快，从而使得国有的土地资源成了为少数人谋利的工具，从而使得快速飚升的房价把80％以上中低收入民众都推到了房地产市场之外。正如有房地产研究者所指出的那样，目前中国的人均收入只有美国的1/23，却要承担比美国高数倍的住房价格，足见目前中国高房价是正在严重地侵害广大人民的利益。最近政府公布的24号文件，就是希望对这些问题有所纠正，把城市低收入居民的住房问题纳入政府职责范围。这当然是好事，但
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