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房价博弈-第5部分
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的24号文件，就是希望对这些问题有所纠正，把城市低收入居民的住房问题纳入政府职责范围。这当然是好事，但是还不是够，仍然与此处界定的房地产的人民性有差距。
中国房地产市场的公共性在于中国土地为国家所有。在中国，房地产市场是建立在土地国有的基础上的。土地国有是什么？不仅在于中国土地为中国所有的公民所有，而且在于中国土地所有权能为全国人民所有。人民有权利来转让或收回国有的土地，也有权利来共同分享土地的增值，有权利来分享土地附上物的溢价。但是，就目前的情况来看，由于中国的要素市场发展不成熟，由于制度规则对政府权力界定不清，由于中国的土地管理制度缺陷，国有土地不仅成了少数人谋利的工具，而且也成了少数人掠夺绝大多数人利益的重要方式。
我们必须认识到，在当前中国空前的城市化发展和基础设施的建设过程中，所有的土地及房地产增值都是非常巨大的，而这些土地及住房的增值并非仅是住房的物理或物质结构或建筑物的增值，而是政府在城市基础设施和服务开支被资本化入房地产的价格中。如果不对这笔非常巨大的土地及房地产增值以制度化的方式来处理与回收，不仅会造成整个社会财富严重分配不公，也会让非常巨大的国有资产“流失”。但是，从目前的情况来看，这笔巨大的国有财富溢价，不是流入国家财政，也不是让绝大多数人来分享这种成果。由于过高的房价使得绝大多数人成了利益的受害者，比如“中国房奴”的出现，而中国的房地产开发商及地方政府则成了这笔巨大财富溢价最大的收益者。
因此，从以上所理解的来看，中国房地产市场的公共性应该包括以下几个方面的内容。首先，既然住房问题是一个重大的民生问题，既然房地产市场发展的根本法则是改善居民的住房条件问题，那么政府对房地产市场发展就得以重大的公共问题来思考，而不是仅仅作为房地产的市场发展问题，也不是仅仅出自某种需求倾向于某部分人的问题，它所面对的是全体的国人。既然是面对着全体的国人，由于全体人民的阶层、财富收入水平、对住房需求偏好、不同的居住文化等方面的原因，如果对房地产的问题不采取公共性决策方式，那么其所出台的政策要满足全体人民的不同的对房地产市场的需求是不可能的，而且部分的倾向性容易造成一些利益损害。
可以看到，近几年来，为什么政府对房地产市场的宏观调控越来越多？同时这些政策所采取的效果则不够理想，从而迫使政策对房地产调控的政策则越来越多。其问题所在，就在于政府职能部门一直狭隘地把中国房地产市场仅仅看做是一个私人品市场的问题。如果仅是由少数政府部门来内部确定，这就使得中国的房地产市场要达到相关利益者的利益关系的平衡根本就不可能，即在城市不同收入阶层、农民工、地方政府、保障性住房开发商等之间达成利益平衡根本就不可能。
其次，中国房地产市场的公共性不仅在于每一个人基本居住权的保障问题，而且在于中国的城市化、房地产市场资本化过程中巨大的财富溢价如何分配的问题。这里既有土地的溢价，也有土地附着物住房建筑的溢价。这笔每年大致有2万多亿元的房地产巨大财富的溢价，本来就是全国人民一笔巨大的财富。但是如果把房地产市场仅看做一个私人品的问题，那么这笔巨大的房地产溢价就会被看做是房地产开发商及地方政府能力、经营的结果。从而让这笔巨大的财富轻易地流入少数人手中。
早些时候，房地产开发商能够以十分低的价格从政府手上通过协议转让获得大量的土地，并把这些土地囤积起来、甚至于把房囤积起来推高房价，从市场的角度来看，从住房的私人品性质来看，房地产开发商这样做无可厚非。甚至于市场上流行的观念是房地产企业利润最大化是其本性，但是问题就在于政府没有把房地产作为一个公共性问题，没有把房地产市场的巨大溢价看做是全国人民共有的一笔财富，而且轻易地被房地产开发企业获得了。可以说，如果没有政府的城市化过程，没有政府在城市过程中的大量基础投资与服务投入，那么这笔城市化过程中房地产的溢价是不可能产生的。比如，为什么在国内一线城市的住房价格比较高、土地值钱，而在一些穷乡僻壤的地方土地及住房则不值钱？关键的问题就在于政府对这些地方所投入的不同。如果把政府这些巨大投入仅仅是作为房地产开发企业的利润，这对全体中国的居民来说是不公平的。比如，目前一些发达地方政府都把当地的土地及土地收入仅作为地方所有，那么它对国有土地制度下经济落后的地方来说也是不公平的。
最后，中国房地产的公共性还表现在房地产市场政策议程设置的公共性。因为，在任何社会中，政府的资源都是有限的。面对着这有限的资源，在具体决策之前，政府不得不作出抉择。那么为什么有些房地产市场问题会公开讨论，而另一些问题则被排斥在外。其关键问题就在于，我们民众必须了解，政府在制定房地产市场政策时，其议程是如何设置的？谁参与这些议程的设置？如果房地产政策议程设置被少数精英分子所影响，甚至于被嗓门很高、善于表演的少数利益集团所影响，那么民众关注的问题与政策制定者的关注的问题就会南辕北辙，就有人就会利用一些表象的东西来攫取其集团利益，甚至于会用一些冠冕堂皇的名义来掠夺绝大多数人的利益。近几年来，中国房地产市场出台的政策可是多之又多，但是在我看来，不少房地产政策不仅内容不是公共性，而且在政策议程设置上不具有公共性，从而使许多重大的房地产市场问题，特别是涉及广大民众切身利益的重大问题不能够进入房地产政策议程设置。如果一些重大的房地产问题连政策议程设置都无法进入，那么这些问题要解决更是不可能。这也就是目前中国房地产问题的关键所在。
总之，公共性是房地产市场最为重要的方面，房地产的公共性要讨论的方面也很多，在此挂一漏万就几个方面作一些展开讨论，但愿以此为起点，引起国内学术界同仁更多的重视并一起来研究。中国的房地产只有全面地进入完全公共决策的范畴，才是中国房地产问题真正得以解决的开始。（本文定稿于2007年8月29日）
房地产市场行政调控不会有成效
据报道，建设部住宅产业司司长沈建忠在4月8日举行的中国房地产协会第五次会员代表大会暨房地产形势报告会上表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。也就是说，对于两年来的国内房地产市场的宏观调控，尽管政府部门认为初见成效，但实际上并非如此。反之，最近国内不少地方房价的上涨则成了整个国内房地产的主流。因为，国内房地产开发商都在说2006年房价还要涨20％，甚至于有些地方会出现房价报复性上涨。我想，这也许是政府部门要对国内房地产市场行政调控的理由。比如，相关的政府职能部门表示，农地入市闸门可能开启，土地市场将有新举措。
对于这复杂纷繁的信息，我们如何来理解，如何来判断？特别是对国内绝大多数中低收入的民众来说，他们是如何来理解，如何来判断？因为，如果他们一旦判断失误，并非仅是一个意念产生或转变，而是可能会影响其家庭财富水平，影响到他们一生的生活。怪不得，###总理会回答记者问时说，目前国内的高房价是他最痛心与揪心的事情之一。既然国内的房地产市场宏观调控效果不显著，政府职能部门官员当然认为采取一些行政调控的方式或许能够生效。
但是为什么从2004年起国内的房地产市场宏观调控已经两年了，其实际效果如此不彰？是国内房地产市场的市场宏观控制失效，还是另有其他原因？难道用政府的行政调控的方式就能够让过高的房价得到遏制吗？我个人认为原因并非如此，也不是以往的市场调控失效，而是与中央政府不愿意下狠决心对国内房地产市场真正地进行宏观调控有关。很简单，中央政府都没有坚定意愿，其效果如何当然是大打折扣了。
很简单，市场的宏观调控是什么？是政府对经济总量的控制，是政府通过宏观调控的工具来抚平可能产生的经济周期的波动，市场经济宏观调控所使用的工具无外是财政政策、税收政策、利率、汇率等。但是，我们一年来的房地产宏观调控目标是稳定房价，并希望通过整顿市场秩序来达到。实际上，这种做法并不是什么宏观调控，而多是微观行为。这种做法肯定事倍功半，甚至越是整顿，房价越是高涨。何也？没有真正使用宏观调控的工具也（利率仅动一次，汇率也仅改变一点儿，税收政策更是连现有政策就没有认真落实实行）。
目前国内房地产市场，已经由2004年的局部过热蔓延到全面的过热，房地产市场泡沫的程度也越来越大。主要表现是绝大多数民众越来越无法支付快速上涨的房价，无论是大城市还是小城市，无论是东部还是西部地区都是如此。根据钟伟研究的报告，国内70％以上的民众没有能力进入如此之高价格的房地产市场。如果国内绝大多数中低收入民众都远离这个市场，不仅说明这个市场是一个无效率的市场，也说明这个市场是需求严重不足的市场，而且是一个炒作的市场，一个投机者天堂的市场。
对于这样一个市场，政府仅是希望通过行政的方式，通过局部的方式来调控是不可能的。比如说，可以加大一些地方土地的供应量，但是在一个房地产炒作的市场上如同扬汤止沸，不可能通过增加供给来调整供求关系，从而使房价下降。对于其他行政手段的使用，我想结果也是如此。特别是当政府试图对一个地方进行行政调控而另一个地方不调控时，那么在中国这个统一的金融市场，炒作房地产的热钱就必然从一个地方流向另一个地方。2005年出现的情况就是这样。而中国的房地产市场一个又一个地方的炒作下去，最后的结果肯定是一个蔓延全国的巨大的房地产泡沫。
当然，政府也可以通过调整房地产市场结构，来增加中低档产品，也可以通过城市规划、土地拍卖对土地限制使用来实现调整房地产市场产品结构的目的，但房地产产品具有周期性，这种调控方式效果只能在几年后显现，而国内房地产市场早就泡沫冲天了，而政府所希望的结构调整出现可能已经晚了！
其实，要真正地遏制国内房地产市场的投资过热，要打击国内房地产市场的炒作，要让过高的房价下跌，只要三方面的市场化方式就足矣：一是上调利率；二是开征房地产交易所得税及房地产持有税；三是取消或完善住房预售制度，让制度风险由每一个当事人来承担。如果政府要下决心这样做，刀刀见血，效果很快就能够见到。如果国内利率不上调，房价要下降可能性不大，房价稳定更是不可能。政府希望通过行政调控来遏制国内房地产市场价格快速上涨不仅不可能，而且无效果。
房地产调控为何会不理想
当国家统计局公布今年第三季度的经济数据并把当前经济形势特征概括为“三落一稳”（即国内生产总值增速回落，工业生产增速回落，固定资产投资增速回落及货币信贷增速高位趋稳）时，目前市场对经济形势判断基本上是今年宏观经济调控初见成效，今年就不要出台什么宏观调控政策，未来只要能保持其稳定就可以了。比如，这次央行上调存款准备金率到9％，许多评论都指出这次央行调高存款准备金率主要是针对商业银行过高的流动性，最主要是为了防止银行信贷增长过快与国内固定资产增长过快的反弹。但是，在本人看来，问题不是这样简单，特别是当国内房地产市场没有得到很好的调整时，国内固定资产投资过快及银行信贷过快反弹是必然的事情。
这可能是最近国内房地产宏观调控需要改进的问题所在。从当前房地产市场的情况来看，全国房价高位运行。如国家发改委和国家统计局的数据表明，今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳，北京，厦门10％，成都，呼和浩特和广州等；下降的城市只有2个，分别是上海和丹东。
对于全国房价依然高位运行，有的政府官员认为是调控政策的滞后性，但实际情况并非如此。“国六条”推出以来，不仅少数城市住房价格上涨比调控前还在增长过快，而且房地产市场秩序规范问题也十分令人质疑。如市场信息不公开透明，市场信息混乱等。
特别是房地产作为这一轮投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能够得到有效的调整，过高的房价不能够向下行，那么整个宏观经济过热随时都可能出现反弹。从国家统计的数据来看，尽管国内70个城市房价增长放慢为，但是几个城市的房价增长仍然处于两位数，如北京、深圳等地。
而且从国内房地产开发投资的情况来看，2006年1～8月房地产开发投资增长为24％，仍然比2005年的高4个多百分点。而且房地产投资增长放缓主要表现在东部地区，尤其是一些特大城市，但是另一方面房地产投资快速增长已经由沿海地区转向内地二线以下的城市。房地产投资发展为全国一片红。如今年1～8月东部、中部、西部地区房地产开发投资增长分别增长了、、，即东部的房地产投资增长又开始反弹，而中部、西部地区房地产开发投资则远远高于2005年的增长速度。
还有，从房地产开发资金来源来看，今年1～8月份房地产开发资金增长达到28％以上，而且主要表现在国内银行货款增长为51％（2005年为21％），利用外资增长为36％（2005年为10％），外商直接投资为63％（2005年为18％），而定金及预收款为…5％（2005年为5％）。
从这样一组数据来看，尽管从今年以来银行信贷一直处于不断收缩的状态，但国内银行的信贷收缩并没有对房地产业产生多少影响，反之，房地产业国内银行信贷增长还有迅速扩张的趋势，从而使得国内房地产业在今年银行信贷增长高于2005年一倍以上；还有，由于国内银行信贷不断收紧，为了规避国内银行信贷紧缩的风险，国内房地产业融资渠道正通过引入外资打破国内银行信贷收缩限制，从而使得今年国内房地产市场利用外资的比重成几倍地增长。大量的外国资金涌入国内房地产，不仅会弱化宏观调控对房地产市场的效果，而且让国外资金大量进入增强人民币升值预期。同时，定金及预收款成为负增长说明了个人住房开始理性化，民众购房消费与购房投资的欲望减弱。
再就是，今年1～8月份国内房地产的开发面积增长是（2005年增长为）；商品房销售面积增长为（2005年增长为）；商品销售额增长为182％（2005年增长为）。从这一组数据来说，一是今年以来尽管房地产宏观调整政策出台不少，但并没有遏制国内房地产过快增长速度，反之，这种增长还在加快。如今年以来房地产开发面积增长是2005年的5倍以上。二是尽管房地产开发面积快速增长，但商品房销售面积增长放缓，仅及2005年一半。这说明房地产开发投资在加速增长，但商品房投资及个人住房消费开始出现理性。由于国内房价过高，使得国内民众的住房消费严重挤出；三是在商品房销售面积减少的情况下，商品房销售额则快速增长。这说明了国内房价增长速度过快，并仍然在高位运行。
也就是说，2006年国内房地产宏观调控，相关的政策出台不少，但是所取得成绩与国务院所要达到的目标有一定的差距。比如房地产开发投资快速增长、引入外资成几倍的增长、住房销售总额增长过快、住房销售面积增长下降，在这种情况下，房价的增长也就成自然的事了。而且这样的一个房地产市场，无论是保持国内经济持续增长还是改善国内居民的住房消费水平都处于不利的状态。
从以上分析可以看到，房价增长过快是今年房地产宏观调控成效不理想的关键。因为房价快速增长，就必须带动房地产投资开发增长，带动大量的各种资金进入国内房地产市场。由于大量外资进入国内的房地产市场，即使国内采取货币紧缩的政策，但对国内房地产市场的影响不会太大。对此，个人认为应该从两个方面入手对今年以来的房地产宏观调控政策重新检讨，一是外资进入的途径与方式，特别是对外资进入后的影响要作全面评估；二是目前国内央行货币政策调控的传导性，并根据结果重新采取有效的应对政策，而低利率政策是目前国内房地产调控效果不佳的重要方面。比如，美国利率上升到一定程度，上个月美国全国房价就下降近10％，利率对房地产市场的重要性就是如此。
总之，房地产作为这一轮国内经济增长的动力或引擎，如果房地产投资过热不能够得到有效的调整，那么整个国内宏观经济要取得实质性进展是不可能的，而且这种过热随时都可能导致整个国内经济过热出现反弹。对此必须密切关注。（本文定稿于2006年11月12日）
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中国房地产市场宏观调控与问题
一、 房地产宏观调控为何价格越调越高
近几年来，中国房地产宏观调控持续不断，特别是2006年房地产市场宏观政策更是出台频繁，有“国六条”、“国六条”细则，有征收二手房交易所得税、限制外资进入、有土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等，但是这样多的政策出台对房地产市场影响如何，尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的和缓性，它对房地产市场的影响基本上不大。
首先，从房地产开发投资来看，1～12月完成投资额万亿元，同比增长，比2005年的高2个百分点。其中商品住宅投资同比增长，比上年同期高个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1～12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为、、，即在东部房地产投资增长的同时，房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，即使在一些内地的中小县城也是如此。当中国房地产投资过热蔓延全国时，中国经济投资过热要想降下来就不容易了。
其次，房地产投资快速增长；必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致银行信贷规模快速扩张。如从1～2月央行公布的数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，一季度银行信贷增加额达到万亿元左右。从房地产开发投资资金来源来看，2006年1～12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长幅度，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是银行贷款，同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为142亿元；其中外商直接投资同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为亿元；自有资金同比增长为（2005年同比增长为），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1548亿元；其他资金来源同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为2601亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为17％（2005年同比增长为），金额同比增长减少了386亿元。
从这样一组国家统计局数据可以看到，尽管2006年以来中国房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入中国房地产市场资金却在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降情况下发生的。而且住房预售连续两年增幅下降的情况目前又开始回升。从房地产开发投资资金的快速增长主要来源来看，主要表现在以下几个方面：一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（总额仅394亿，仅占）。外资进入房地产资金并非房地产开发商所言增长很多。而房地产开发投资资金来源增长主要是银行信贷及其他资金来源两个方面（其他资金来源主要是定金与预售款）。为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？而且其增速大于2005年近1倍。这并非中国商业银行不知道房地产市场存在的风险，也不是银行监管部门监管不力，而在于商业银行利益之驱动使然。不管是从已经披露出来的银行基层的窝案还是来自银行高层的贪污大案来说，这些案件无不是与大量的银行贷款进入房地产市场有关，无不是与商业银行的不法人员在房地产市场上的寻租行为有关。正因为银行信贷进入房地产市场是银行与银行中的腐败分子短期双赢的事情，正因为这些事情即使败露出来违法成本却是极低，那么中国的商业银行岂不会让大量的银行信贷涌入房地产市场？
从已有的一些数据可以看到，中国银行业进入房地产市场资金，不仅有正式的渠道，而且也有非正式的渠道。就是在银行信贷紧缩的情况下，一些房地产企业通过关联企业把银行的资金投入到房地产市场。这样，即使是出现中国宏观调控或信贷紧缩对房地产市场影响也不大。
我们也应该看到，从房地产开发投资其他资金来源来看，这部分资金来源中；银行贷款、定金与预收款为13398亿元（后者是个人住房消费预售款）；占其比重近50％。剩余的部分看上去与银行信贷无关，但实际上并非如此。这部分资金一是各种委托贷款，但所占的比重不会太高。比如某些社保资金及一些单位信托资金。而更多的可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场。这些资金同样是来自银行信贷。因为，无论是在民间信贷市场还是委托贷款，其成本都大大高于来自银行的资金成本（比如目前民间信贷市场平均利率达17％以上，而银行信贷的基准利率只在612％左右）。也就是说，中国房地产市场的资金无论是直接的还是间接的，基本上都是来自国内银行信贷。
再举一例，2006年末北京银监会要求各家商业银行对于自有资金低于35％的房地产开发商不得贷款，禁止向未封顶的楼盘发放按揭贷款，立即就有大量的房地产开发商群起而攻之。本来，防范中国商业银行风险是银监会的基本职能，他们从行业的角度提出其专业化的要求也是毫无疑问的事情，但一些房地产开发商仅是从其利益角度出发加以反对，司马昭之心路人皆之。
中国房地产投资过热之所以不能够降下来、之所以银行资金大量进入房地产市场，就在于房地产的价格一直在快速飚升。不过，从政府公布的数据来看，2006年全国房价上涨应该是不高的，即6％左右。但为什么会有房地产价格上涨不高而对房地产宏观调控不断的情况呢？这里可能会有房价指数原始数据收集的真实性问题，也可能会有房价指数统计的科学性与规范性问题。对于前者，如果房价的原始数据是来自于房地产开发商自报，是来自于地方政府房地产管理部门归纳，那么面对中央政府的宏观调控，这些企业及地方政府自报的房价数据能够高吗？这一点不妨留待读者思考。
对于房价指数的科学性与规范性问题，在此必须指出目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为各地方政府操纵当地房价变化。
正因为各地房价快速上涨，近几年来对中国房地产市场的宏观调控就成了十分频繁的事情了。但是，为什么越是对房地产宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？在这里，有一个问题我们必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这实际上是对中国房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的中国房价只能是上涨而不能是下跌。
从今年的政府报告来看，2007年政府对房地产市场的发展目标已经表述得清清楚楚了，即房地产宏观调控就在于改变居民房地产消费模式、调整当前不合理的房地产结构、生产更多的中低档的产品、遏制房价过快增长，就在于生产更多的中国绝大多数民众都有支付能力的住房产品，以适用和谐社会中国绝大多数居民住房条件的改善。为了达到这些目标，今年中国政府将改变以往的调控方式。
二、 从打击钱权交易入手整顿市场房地产
2007年4月6日中国政府有关部门公布，将从4月起开展一场大规模的房地产市场秩序专项整治行动。这次八部委对房地产市场秩序专项整治，不仅时间将持续一年，而且涉及的范围广泛。如将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位展开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。可以说，这次对房地产市场秩序专项整治的开展，不仅表明了政府2007年房地产调控政策深化与细化，也表明了政府希望用可操作性政策来强化对中国房地产的宏观调控，来缓解房地产市场与中央政府所强调的民生政策基本精神的冲突。
而这次房地产市场宏观调控的核心就是严厉打击房地产市场的钱权交易。比如，这次专项整治最为重要的是针对房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为，主要是要解决房地产领域官商勾结、权钱交易的问题。可以说，从这次市场秩序专项整治行动来看，中央政府的政策意图是十分明显的，就是要对中国房地产市场进行严厉地整顿与治理，以便让中国房地产市场走向健康发展的轨道。
不过，我们可以看到，从2004年起政府就出台了一系列的房地产宏观调控政策，无论是管住土地与信贷，还是“国八条”及“国�
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