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房价博弈-第3部分
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绫嘀艭PI所用信息与权重是依据全国12万户城乡居民家庭调查资料中的消费支出构成确定的。因此，中国现行的CPI统计反映了居民消费价格的实际变动情况，CPI指数数据的科学性是不容置疑的。
在这里，有几个问题必须厘清，既然央行调查的结果是由个别感受性与总体平均状况差异造成的，那么12万户城乡居民家庭调查对13亿人口来说是总体水平还是个别感受呢？如果12万户城乡居民家庭调查可以看做是总体平均水平，那么央行的问卷调查无论其样本有多少，不也是可以得出同样总体平均水平结果吗？如果不是这样，那么这12万户城乡居民家庭调查与13亿人口相比同样不也是个别感受吗？还有，12万户城乡居民家庭样本选择也会有时空上的差异，调查所得出的结果同样是概然的。如果把这种概然的结果当做一种全然的结论，其科学性同样令人质疑，它根本就不可能是现实中的客观必然反映。
还有，在本人看来，居民物价水平感受与CPI的差异，最大的问题可能出在CPI指数与房价关系的理解上。因为，就目前中国情况来看，房地产作为国内经济的支柱产业之一，不仅在GDP、国内固定资产投资比重过高（在一些特大城市，比如北京2005年房地产占GDP比重超过1/3以上，房地产投资占固定资产投资1/2以上），而且带动了50多个产业的发展。因此，房价的变化必然会对整个经济的价格水平起到举足轻重的作用，对房价的理解不同，就可能得出不同的宏观经济的数据。
对于CPI指数与房价的关系，按照国家统计局的说法，无论是按照国际惯例，还是从实际情况考虑，商品房价格是不应该直接计入CPI的。一是出于国民经济核算的需要，CPI的统计口径必须与国民经济核算体系中的消费分类保持一致。从统计核算角度看，对购房的人来说，更多的是将自己的流动资产转为固定资产，因而购买商品房通常属于投资范畴，而不属于消费行为。二是商品房购买与当期消费不同步，购买支出与当期实际住房消费不对等。也就是说，由于商品房是一种投资品，那么对住房购买只能是属于投资行为而不属于消费行为，因此，住房的价格变化与CPI指数无关。
在这里，国家统计局无论把商品住房作为投资还是作为消费，这些都不是重要的事情。重要的是国家统计局对商品住房是投资还是消费有一个明确的说法，而不是在计算GDP时，住房就是投资，而扩大内需时，住房又是消费了。也就是说，购买住房是投资，那么，国家统计局不仅要把这个意思明确地告诉市场，明确地告诉一般的住房购买者，也得明确地告诉政府，要求它们在出台各种文件及进行各种决策时，一律把住房的购买作为投资来理解，而不要在领导的讲话中、在中央的各种文件中都是把居民购买住房以消费来看待。比如说，在“十一？五”规划中、在“国六条”中、在最近发改委主任的报告中，都是把居民的住房购买称为居民住房消费。
再就是，我们假定国家统计局完全应该遵循联合国制定的《1993年国民经济核算体系》，并根据这个体系把房地产开发投资形成的房地产，在支出法的GDP核算中归入固定资本形成。那么，投资是什么？投资就是经济成员牺牲当前的消费，以便换取未来不确定的收益（或未来消费）的活动。一般来说，投资活动可以有实体投资，购买机器与厂房投入生产获利，也有接受教育与培训来提升个人未来赚钱的能力及购买金融凭证获利。依照这种划分，住房投资应该算是实体投资。
既然购买住房是实体投资，面对目前国内的投资过热，一方面政府要遏制过快投资增长，首当其冲的当然是房地产投资，无论是房地产开发商对房地产的开发，还是居民对住房购买都是如此，否则国内的投资过热会越来越严重；另一方面，目前政府所采取的个人住房购买的种种优惠，应该完全取消，否则是与政府的宏观政策对着干。还有，既然购买住房是投资，那么政府也不需要来调整房地产市场的产品结构，因为政府根本就不可能知道房地产市场哪些产品的投资价值是多少。如果政府强行规定住房的产品结构如何，那么当投资者个人投资失利时，一定会把其责任归结到政府身上（国内股市就有前车之鉴）等等，以上就是根据购买住房是投资逻辑推论的结果。如果现实的房地产市场是这样，不仅市场无法发展与繁荣，也会得出不少更为荒谬的结论。
实际上，对于中国的房地产市场来说，购买住房作为投资者当然有，而且在一些特大城市所占的比重也不低，但对于全国绝大多数民众来说，购买住房当然是自住。当个人购买住房是自己居住，尽管这种居住可以多年享用，难道多年享用的产品就不是消费而是投资吗？当国家统计部门要把个人住房消费的东西一定当投资来统计，那么这种统计是为统计而统计，还是为与国际惯例接轨而接轨？如果居民住房的购买是为了统计而统计，为了与国际惯例接轨而接轨，那么这种统计既不能反映现实的经济生活，更谈不上为政府、市场、民众的决策提供相关有用的信息。
还有国家统计局一直强调购买住房是投资，房价不计入CPI国际惯例。在此我们可退一步说，即购买住房是投资还是消费可以不考虑真实的经济生活如何，甚至混淆各种关系。但《1993年国民经济核算体系》这个标准的设定是有条件的还是无条件的？如果是无条件的，那么这个《1993年国民经济核算体系》的标准体系只能建立在理论的真空中，现实生活找不到这种无条件的标准体系。如果是有条件，那么这些条件是什么呢？是市场经济的还是计划经济的，或什么综合经济的？在引进《1993年国民经济核算体系》时，中国有满足这种标准体系计算的条件吗？如果没有相关的条件与环境，那么在不同的前提条件下用一个标准体系来统计所得出的结果能否反映真实的经济生活就令人十分质疑了。
比如就以房地产市场来说，国外的房地产市场是发展了几百年的市场，它不仅有明确的住房私有产权，成熟的生产开发体系、交易体系及房价的评估体系，也有发达的房地产市场融资体系；不仅有连贯的历史数据与信息，也有住房投资与住房消费交易成本较低的转换机制。在这种情况下，个人住房购买无论是算作投资还是算作消费都是能够明确的（在1993年前不少国家的住房并没有算作投资而是算作消费）。
但是，对于中国的房地产市场来说，不仅起步时间晚，也仅是从1998年中国的住房分配货币化改革开始，而且居民住房持有方式十分多元化，有人是从市场购买的商品房、有人是从单位分得的福利房，也有产权界定不清的公房等。对于中国的房地产市场，不仅没有连续的住房市场历史数据与信息，也没有清楚界定的个人住房产权、没有发达的二手房市场及成熟的住房市场估价体系等。在这样的情况下，国家统计局住房的统计数据要与国际惯例接轨时，这种接轨是不可能建立在实际的国情基础上的；那么这种国际惯例接轨只能是教条主义的照本宣科。
再退一步说，假定我们认可国家统计局的CPI与国际接轨，但为什么目前城市居民消费比重较大的教育消费、医疗保健消费、住房消费、通讯与交通等则无法反映在中国CPI编制中呢？在发达国家，这些方面CPI权数与类型都在不断地变化。比如，美国的消费者价格指数就包括了能源、汽车贷款消费、休闲娱乐、宠物、运动器材、俱乐部会员卡、新汽车、私人交通等，而且它们的消费价格指数也是在随着经济生活的变化而变化。但中国CPI指数的变化往往跟不上实际消费品价格与类型的变化，从而使得官方CPI编制严重与现实的经济生活脱节。还有，近来增长最快居住类消费，看上去国家统计局听了市场意见，居住类消费在快速上升，但不仅计算基数有问题，而且其权重与国际接轨相差很远（如中国的居住类权重为，而美国则达到38％，国际一般情况是30％）。一种不能够反映现实经济生活的指数编制，其对经济生活的解释力肯定是十分弱的。还有，居住价格变动能够通过虚拟租金获得吗？即使可以获得这种虚拟租金，但以计划体制下福利房为主体的住房持有体系，这种虚拟租金如何来计算与获得？
还有，如果我们假定官方的CPI编制是科学的、数据质量为高的，那么多年来社会早就希望官方把其CPI编制过程与程序、样本的取得、不同消费品的权数等公开化、透明化，这些都是十分简单的事情。CPI编制不公开透明，既容易导致民众对这种CPI指数的质疑；也不利于国家与企业的经济决策，并剥夺了广大民众与研究者的知情权。
总之，目前国内CPI体系科学性我看是令人质疑的，如何来完善这种CPI体系，不是一句国际惯例就可一了百了。而要如何根据中国的实际情况来完善，就得先从处理好CPI与房价关系入手，创立一种能够真实反映中国国情CPI指数体系的统计，否则中国的CPI指数与现实经济生活相差太远。（本文定稿于2006年8月30日）
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按人口结构变化房价是上涨还是下跌
最近市场流行一种观点，2007年的高考人数达到了1000多万人，而这些人几年之后纷纷地会进入劳动市场进行工作，而他们工作后都得购买房子。而且这种状况在未来的几年内都不会改变。如果这样；那么中国的住房价格只会是上涨；而不会是下跌，因为居民对住房市场的“刚性需求”在那里。甚至有人认为，目前中国不少地方的房价之所以会上涨这样快；就在于中国独生子女的人口结构。
其实；一般来说，住房市场的供求关系与人口结构有关，住房市场的价格也反映住房市场的这种供求关系。但是，就中国的情况来说，它与发达的房地产市场情况有很大的判别。因为我们知道，国外房地产市场一般都是经过几百年才发展起来的，国外房地产市场都经历过了一个随着经济发展及人口结构变化而逐渐成长的过程。但是中国的情况则是不一样的。中国的房地产市场只是从1998年之后的事情。尽管，从1998年起中国的房地产市场走向一个快速增长的繁荣时期，但是中国的房地产市场能否在几年的时间内走完国外发展几百年时间的路？再加上中国的土地公有制，因此，中国的房地产市场的价格根本上与市场化程度高的国外房地产市场由供求关系来决定市场的价格还差得太远。
就目前的情况来说，中国房地产市场的价格基本上是由房地产商垄断性定价，特别是房地产作为一种异质性的产品、一种惟一性的产品，它更容易被房地产开发商操纵而垄断性定价。在这种情况下，如果政府没有一个好的房地产市场政策，房地产市场的价格根本不会由市场的供求关系来决定。因为在房地产市场的要素非市场化、产品市场化的情况下，房价由市场来定是不可能的。即市场供求关系无法来决定房价的高低，而是由非市场力量来决定，那么房价的变化并非由市场供求来决定，而是由非市场的因素来决定。既然房价不是由市场因素来决定的，那么其房价的变化与人口结构变化的关联性也会不大了。
再退一步说，人口结构与房地产市场供求关系，从总量上来看，中国的人口是不断在增加，但增长幅度十分小。特别是独生子女的政策使得中国家庭的人口越来越少。
从1998年到2004年，为什么这几年住房需求短期爆发出来？其原因很多，但最为重要的是住房制度改革、银行按揭推出及人口结构正好处于多人口的家庭进入就业工作时期。也就是说，当多子女的家庭进入工作时期，一个家庭分出多个家庭，其住房的需求自然增加。而在独生子女政策下的家庭，其情况正好是反向的，即在独生子女的人口结构下，只是多个家庭向一个家庭结构的融合而不是分离。而这些家庭的父母亲多数都有住房。当家庭融合后，住房需求是减少而不是增加。
还有，对于每年高考的学生，几年后是就业的主力军，他们毕业后会纷纷进入城市工作。同时，我们也应该看到，这些人口中有相当一部分是农家子女，他们通过高考进入大学来改变自己的处境与社会地位，这当然是社会巨大的进步。但是当房价很高时，他们毕业后进入城市工作有能力进入房地产市场吗？可以说，即使是城市的家庭，在目前的高房价下绝大多数人都无法进入这种高房价的市场，他们花几代人的努力都无法购买一个子女所需求的住房，那么农村居民的子女一进入城市工作就有能力购买自己所需要的住房吗？如果目前的住房政策不改变，政府还是极力推行高房价、高地价的政策，从而使国内各地的房价都快速攀升，那么这些刚毕业的学生有能力进入高房价的市场吗？我想，大多数城市里的居民尚且无能力这样做，那么农村居民更是无能力进入高房价的市场。
也就是说，住房的需要与人口结构有关（请注意这里是“需要”而不是“需求”，需要是个人对商品的欲望，需求是个人有支付能力的购买），但住房的需求与人口结构关系不是太大。住房的需求主要是与居民支付能力有关，与房价的高低有关。如果市场生产的住房是广大居民没有支付的产品，那么居民最大的对住房的需要都只能是潜在需求而不是现实的需求。而这潜在的需求与人口结构有关，但是现实的住房的需求则与人口结构没有多少关系。更何况，就目前的人口结构的变化来看，城市居民的独生子女政策，不是家庭的扩张而是家庭的融合。在这种情况下，如果不考虑居民的支付能力及房价，那么家庭对住房套数的需求只会减少而不会增多。所以，目前市场上流行的从高考人数来推导国内房价只会上升而不会下降在逻辑上是不成立的。（本文定稿于2007年6月10日）
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仅是增加住房供给不能稳定房价
最近有人宣称，国内房地产市场宏观调控基本上到位了，只不过是落实就可以了，特别是今年的政府报告明确地指出要增加住房的有效供给、调整住房的产品及确立住房保障体系等，只要这些政策一一落实，那么政府稳定房价的目标也就慢慢地见成效了。
本人则认为并非如此。一般来说，市场经济核心是什么，就是价格，就是价格机制。如果房价的水平不能够通过好的市场价格机制得以调整，仅是调整产品的结构，那么这是无法触及房地产市场核心的。
那么目前国内房地产市场价格水平是高还是低，当然，从国家统计局公布的数据来看，这几年来的房地产市场销售价格涨幅都不大。比如，全国房屋销售价格指数，2003年上涨；2004年上涨；2005年上涨；2006年上涨。也就是说，这几年房地产价格上涨幅度都低于居民可支配收入增长幅度。既然房地产价格的上涨幅度不大，居民“有能力”来承担，政府这几年房地产宏观调控也就多余了。
但实际上，政府又为什么接二连三地对房地产市场进行调控呢？看来与房价指数的科学性与规范性有很大关系。也就是说，政府公布的房价指数与居民现实生活中购买消费价格偏离较大。因为，目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为各地方政府来操纵当地房价变化。从市场的意义上说，用一个地方不同时期的一手房平均房价来作比较，其实是在用不同的东西来比较，不一样的东西有不一样的价格，如何来确定其是涨是跌呢？只有二手房市场价格的变化，同一商品在不同时期表现为不同的价格，这才能确定房价的涨跌。比如，从北京天通苑二手房的价格来看，目前达到5500元/平方米，从2003年起上涨一倍以上。北京的房价连经济适用房的价格上涨都是这样，如果商品房价的上涨幅度更大。可以说，几年来房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度的遏制，反而，引起全国房价全面飚升。
正因为各地房价快速上涨，近几年来对国内房地产市场的宏观调控就成了十分频繁的事情了。
但是，为什么越是对房地产进行宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？正如有人所说的对房地产的宏观调控成了国内房价上涨的理由。
实际上，这只是现象，问题的关键并不在这里。比如说，房地产开发商一直在强调房价上涨的理由是，市场有刚性需求，市场的住房产品供不应求，因此政府只要增加住房的供给就能够让上涨的房价下来。真的是这样吗？如果是其他商品可能如此，但是对房地产市场来说则不是这样，特别是对中国的房地产市场来说更不是这样。
很简单，如果房地产是一个可流动的产品，如果房地产是一个完全消费的产品，那么居民的消费总是有限的，价格上涨完全可以通过增加市场供给来解决。但房地产市场则不是这样。因为住房既是消费品，也是投资品。当住房是消费品时，那么住房的价格可能由住房供给与居民需求来决定。而居民的住房需求总是有限的。如果住房是投资品，那么情况是完全不同的。
如果住房是投资品，投资者对住房的投资，就在于投资者对住房投资收益的预期。如果投资者预期住房的价格上涨，投资收益率高，那么投资者就有强烈的动机进入市场。在目前中国，政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么实际上这是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能是下跌。
一般来说，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。否则，政府如用政策来稳定市场某个行业产品的价格，那么这就是说政府在用自己的信用对这个市场产品的价格作担保。如果以政策的方式来稳定价格，就会使得市场投资者认为该产品的价格只能够在这样的稳定价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手相救。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中的重要原因与政府这样的隐性担保有关。
特别是当我们把住房当做一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利用银行金融杠杆炒作房地产的时候，投资者不仅进入一个没有风险的投资市场，而且可以利用银行的资金便利地进入房地产市场。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，有政府来为其担保，其损失会让国家来承担。比如，早几年的国内股票市场，不少投资者在大获其利时，从来都不会认为他们能够大获其利是因为政府的政策使然，但是当这些投资者出现亏损时，他们就会把个人亏损之责任推托到政府的政策上面，并要求政府来承担他们股票亏损之责任。
同时，当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，这不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，国内一些大城市一个人购买几套房子的现象十分普遍；同时也让国内各商业银行更是看好房地产产业，使大量的信贷资金涌入房地产市场，而且也会让外国的投资者纷纷进入国内的房地产市场。比如，目前国内许多银行纷纷推出转按揭产品，使得近期个人住房按揭迅速增长。
在这样的情况下，政府要想通过增加住房的有效供给来稳定房价不仅不可能，而且会导致一系列的问题。一是投资者会大量涌入房地产市场，使得住房的价格越推越高；二是房价推高，使得银行资金更多地进入房地产市场。因为，房价上涨使得银行认为进入房地产的资金在泡沫不挤破前更为优良，风险更低；三是大量供给的增加，必然会使得政府拿出大量不可再生的土地资源来满足增加供给的要求，从而使得这种严重稀缺的资源粗放型使用；四是当房地产市场成为一个投资者市场时，其居民消费的功能必然弱化，广大居民住房福利水平一定会受到侵害，中央政府民生的政策也无法落实等。
可见，政府想仅靠增加住房有效供给来稳定房价是不可能的。就如有人所说，在这种情况下，即使把住房做到月球上去，住房的供给再增加，一个居民可买一套，也可以买一百套（利用银行的金融杠杆），那么在住房投资需求无限的情况下，最大的住房供给都无法满足这种无限的需求。而且在目前的中国房地产制度不完善的情况下，对大量的土地进行粗放型使用不仅为房地产开发商暴利创造了条件，也会使得未来子孙面临更多的住房问题！（本文定稿于2007年4月8日）
北京房价是否踏上上海之路
根据国家统计局的数据，北京的房价在2006年第四季上涨，2007年2月份二手房价格上涨，一手房的价格上涨，排在深圳之后位列全国第二。而且头两个月的上涨幅度都保持在接近10％的涨幅。就此，不少媒体都认为北京的房价会踏上上海房价的后尘，即在很短的时间内房价快速上涨。
至于北京之房价，如果以国家统计公布的数据、近几年的上涨幅度来看应该是不高的。比如2004年房价上涨37％、2005年上涨67％、2006年上涨也在10％左右。而北京市居民可支配收入的增长远远大于这种增长幅度。因此，北京的房价上涨不是什么问题。但北京房地产的情况并不是这样。
因为，从政府公布的数据来看，2006年北京房价上涨是比以往几年高一些，但也不是高得离谱，居民的收入水平增长快于房价的增长幅度。但为什么房地产价格上涨不高而对房地产宏观调控不断呢？这里可能会有房价指数原始数据收集的真实性问题，也可能会有房价指数统计的科学性与规范性问题。对于前者，如果房价的原始数据是来自于房地产开发商自报，是来自于地方政府房地产管理部门归纳，那么面对中央政府的宏观调控，这些企业及地方政府自报的房价数据能够高吗？
对于房价指数的科学性与规范性问题，目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为各地方政府来操纵当地房价变化。目前，我们只要看一下北京四环之内的二手房价格，目前都是在10000/平方米以上了。如果这些住房价格涨幅如此，那么北京的房价也开始踏上上海房价的后尘了。
目前有一个论调认为房价的高涨，是因为北京的可供应建房的土地越来越少，土地的稀缺决定了北京的房价一定会快速上涨。如果这种假定成立，我们再顺着这个逻辑来思考，北京的土地是上海的6倍，那么北京的房价岂不是上海的六分之一吗？但实际上，近年来北京的房价开始步上海房价的后尘了。因此，北京房价上涨问题根本就不是土地供求问题，应该是有更多的其他原因。北京这样，全国也如此。
那么，为什么越是对房地产宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？正如有人所说的对房地产的宏观调控成了国内房价上涨的理由。实际上，这只是现象，问题的关键并不在这里。在这里，有一个问题我们必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能是下跌。
其实，如果对国内房价来说是这样一个隐性担保，那么国内房地产市场的价格是很难向下调整的。
目前，北京的情况也是这样，近几年，北京房地产开发投资快速增长，其占整个北京固定资产投资的比重也快速增长，如2003年为、2004年为、2005年为，对房地产市场大量投资，住房的供应岂能不快速增长？而且居民对住房的需要岂能有这样的增长速度？但是当大量的住房成为投资品或当大量的居民都进入房地产投资时，住房的供应同样会不足，而住房价格岂能不涨？有媒体调查表明，目前北京市有一半居民进入房地产投资市场。如果这样房地产投资市场的需求是永无止境的，其价格也肯定会上涨。
房价上涨，进而会推动房地产投资，会推动银行资金大量进入，从而又会进一步推高房地产的价格快速飚升。这或许就是目前北京房地产的情况。北京市政府有关部门对此好好思考过吗？仅仅增加经济适应房及限价房的供应能够改变目前的房价吗？如果对此不能够有清醒的认识，北京房地产市场真的会走上上海房地产市场之路了。（本文定稿于2007年4月30日）
高房价势必严重削弱城市竞争力
经过几年对房地产宏观调控，尽管从这几年政府公布的房地产价格变化来看，2003~2006年全国房价上涨分别为、、、，2007年1～5月上涨57％，但中国大城市房价的上涨（无论是一手房还是二手房都是如此）没有停下它的步伐，反而在近两个月迎来新一轮全面上涨的浪潮。比如，在深圳，在过去的一年半的时间里，深圳经历了一次史无前例的房价狂飙，平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，上涨了129％，仅2007年前6个月，房价就上涨了50％。
面对全国不断上涨的房价，面对着各地房价上涨所带来的严重社会问题，目前社会上流行一种似是而非的观点，就是高房价能够提升城市的竞争力。在这些人看来，高房价可以把城市中的“较低层次的人”赶出去，而让有竞争力的知识精英进来，并由此来提升该城市的竞争力。对于这样的言论，不仅在一些业界人士那里盛行，而且也在一些地方政府官员那儿也有市场。但是实际上无论是从理论上来说还是从经验上来说，这是一种似是而非的观点。
那么对于业界来说，为什么会大量宣传与制造这样的言论？最为根本的不仅是在为过高房价制造一个成立的理由，而且是其利益所在。因为，大家都知道，由于房地产市场的特性，房地产市场不仅是一个生产周期性较长的市场，而且是一个容易导致垄断性的市场。如果房价快速飚升，房地产开发投资利润就会更高，房地产开发就容易利用
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