购房指南针-第11部分

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者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）；
　　（11）如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份；
　　（12）已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）；
　　（13）企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份（申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）。
　　二手房买卖八种典型纠纷
　　纠纷一：逾期支付房款引起的纠纷
　　购房者逾期支付房款时，卖房人除可以要求继续付款之外，还可以要求购房者支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金此外，卖房人还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。购房者要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定购房者用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或其他原因银行未能足额放贷的话，购房者仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了卖房人允许，而不能认为购房者可因此不需承担逾期付款的责任。
　　纠纷二：逾期交付房屋引起的纠纷
　　卖房人在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如购房者未按时付款，否则要对购房者承担违约责任。这时，购房者可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。
　　纠纷三：逾期办理过户手续引起的纠纷
　　卖房人或购房者都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，购房者想毁约时主要采用不支付房款的方法，而卖房人则采用不办过户手续的方法。所以如果卖房人不办过户手续，购房者又对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖房人另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。
　　纠纷四：要求返还定金引起的纠纷
　　按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金，等等。约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定的。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果购房者付了定金后，只是由中介公司或卖房人出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，购房者不想购买房屋，定金应当返还。
　　纠纷五：因中介行为引起的纠纷
　　比如，卖房人或购房者在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又比如，中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成买卖双方的纠纷时，买卖双方可追究中介公司的责任。
　　纠纷六：要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
　　要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的。这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求。在审理这类案件时法院会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。
　　纠纷七：因房屋质量引起的纠纷
　　由于卖房人交付的房屋存在质量问题，遭到购房者索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果卖房人故意隐瞒房屋质量瑕疵，应承担赔偿责任，如果卖房人已就房屋质量的问题明确告知购房者，则卖房人不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖房人在装修、使用过程中所造成，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖房人对此是知晓的，卖房人亦不承担瑕疵担保责任。但购房者可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
　　纠纷八：因“黑白合同”引起的纠纷
　　“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同价是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。
　　但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格符合双方的真实意愿。
　　

乐居房博士Q&A
Q：购买二手房要交哪些税？
　　A：根据最新的二手房政策，对购房者来说，主要是契税、交易手续费和工本费。
　　（1）契税：个人首次购买90平方米及以下普通住宅的按销售金额的1％计征，90平方米以上的普通住宅按销售金额的％计算；非普通住宅按销售金额的3％计算。关于普通住宅的标准可咨询当地相关部门。
　　（2）交易手续费：3元/平米。
　　（3）工本费：85（产权证）＋85（他项权证）。
　　但是，在实际交易的过程中，卖方会把营业税、土地增值税、个人所得税转嫁给买方，所以购房者还是有必要了解这三类税最新的征收标准：
　　（1）营业税：2年之内的普通住宅按差额的％征收，非普通住宅按成交价的％征收；2年之外的普通住宅免征营业税，非普通住宅按差额的％征收。
　　（2）土地增值税：普通住宅免征；非普通住宅3年内按成交价的1％全额征收，3～5年减半征收，5年外免征。
　　（3）个人所得税：5年之内的住宅，如果不能提供原购发票，按成交价格的1％计算；如果能提供完整资料的，按应缴个税额的20％计算。5年之外的，免征个人所得税。
　　在购买二手房前，购房者要及时咨询相关税率是否有所调整。
　　Q：我最近想换房，在看房过程中看中了一套三室一厅的二手房，中介说我定了心理价他就帮我去谈。为了表示诚意，我付了1万元意向金，签订了意向金协议。但我自住的房子还没出手，我现在担心自己的房子是否能卖掉，中介说会在这两个月内尽量帮我推。我担心没钱交房款，想退回意向金，但中介说卖家已接受，意向金就转为定金不能退了。是这样吗？
　　A：在法律上并没有“意向金”这个专有名词，根据其意思，结合合同的实际情况，应该属于定金或者订金，如果无法根据合同本身的内容确定其性质的，可参考交易习惯确定其含义，通常认为，未明确有担保意思表示的意向金，应理解为订金。
　　所以在购房的过程中，购房者为表示购买的诚意或为了拥有第一购买权就需要支付意向金即为订金，但是这个订金是不具有担保成分的。只有转为定金才具有担保的性质，代表买卖双方认可对方，愿意达成一致的买卖关系，假如有一方违约必将承担违约责任。
　　一般来说，选择在中介公司介绍成交的购房者，首先会由中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋之后签订买卖居间协议并支付意向金。收取意向金后，中介公司约见卖房人进行房价及其他问题的确认，卖房人同意在买卖居间协议上签字确认，中介公司将意向金转交给卖房人，这时的意向金就转化为定金了。
　　与此同时，购房者需要注意，交付意向金一定要向中介公司索要正规的盖有公司财务章的收据作为留存，以免中介公司的置业顾问有不道德的行为出现，造成不必要的麻烦。
　　Q：二手房佣金收取有什么学问吗？
　　A：二手房佣金的收费标准因地域差异各不相同，但一般都不超过总房款的3％。购房者可与中介公司协商，争取更多的佣金折扣。
　　更多请参见新浪乐居房博士：
　　http：//house。sina。/fangboshi/
　　

找房子
据乐居工作室调查显示，七成以上的购房者在购房前会通过网络查询房屋信息，网络选取信息的快捷性、丰富性、及时性吸引着越来越多的购房者。那么如何利用网络这个手段来搜集更丰富的信息，能否达到与线下看房一样真切的效果等，是这章要解决的问题。接下来的内容将展示一种新的网上看房、选房方式，使购房者足不出户就完成对房屋的价格、周边环境、房型等的检索。有网络经验的人不妨尝试一下，或许能发现更多有价值的东西。
　　本章提要
　　●　找房子
　　●　看房子
　　●　聊房子
　　●　定房子
　　以下我们将以新浪乐居的网上购房来进行说明，网上购房一般流程为找房子—看房子—聊房子—定房子几个步骤。
　　进入新浪网后，在导航栏中找到房产频道，点击一下，就进入了中国知名的房地产网络平台新浪乐居。如果不确认自己一次就能完成所有的事情，那就收藏下新浪乐居的网络地址吧。下次再上网的时候，只要在浏览器的收藏夹中就能找到新浪乐居的网站地址。
　　一些平时上网不多的购房者可能刚一登录网站会有一种目不睱接的感觉。铺天盖地的信息，海量的内容，到哪里去找到自己想要的内容呢？即便是经常上网的购房者，因为对网站结构不太了解，也往往是得其门而不得其要。这里介绍一些小技巧：
　　上网第一步就是找到这个网站的导航，从导航中可以看到，这家网站到底提供哪方面的内容，是不是有想找的内容。有些门户网站因为提供的内容太多，往往会有大导航、小导航。在新浪乐居，大导航上就有房产、家居、生活；而在小导航上，在新浪乐居的房产首页导航中，就有新房、二手房、租房、别墅，等等。如果想买新房，就可以直接点击新房这个链接，进入相关页面中。
　　如果想更快、更直接地找到想要的内容，搜索是不可缺少的一个功能。一般对用户比较友好的网站，都会把搜索框放在很显要的位置，以便用户能方便地找到，而且，还会给用户提供各种各样条件的高级搜索功能。
　　在新浪乐居的搜索框中，可以在各个下拉框中选择您自己中意的城区，目标价位，要买房子的物业类型，等等；选完之后，直接点“搜索”就能搜索出自己的目标楼盘。当然，如果知道楼盘的名称，就可以在搜索框中，直接输入楼盘名称，然后点击“搜索”。
　　上网还有一个好处，就是能提供很多最新资讯和最新楼盘动态。一般而言，最重要的信息和楼盘动态（比如销售的优惠信息等），都会在网站首页体现出来，所以网站首页是需要花上一定时间去细细看看的。
　　工具箱：巧用搜索
　　新浪乐居的搜索，提供了很多特殊的功能。巧用这些功能，能够更方便、更快捷地找到中意的楼盘。
　　（1）模糊搜索
　　如果购房者只记得某个楼盘名字的一部分，那么，只要输入记得的这一部分，所有包含有这个部分的楼盘都会在搜索结果页中体现出来。比如购房者只记得“中关村”，那就输入“中关村”，所有包含这三个字的楼盘都会呈现出来。
　　（2）　条件搜索
　　新浪乐居的楼盘搜索，细化了常规的条件，比如在方位上，不仅有东南西北，还是东南、西南等。更为重要的是，还提供了购房者各种热门的条件搜索，比如楼盘性质（或者说楼盘最重要的卖点）、开盘时间、入住时间、建筑形式、轨道交通，等等。
　　（3）　搜索比较
　　搜索比较是新浪乐居提供给广大购房者的一个独特功能。也许搜索后，出现了很多楼盘，这时可以在网上用搜索比较功能进行楼盘的对比。然后对自己想要对比的楼盘进行勾选，比如第一个和第二个，在页面右边就会出现一个对比框，只要点一下楼盘对比，就能进行全面的对比。
　　（4）　搜索排名
　　有时候，搜索出来的楼盘有很多，可以通过搜索的排名功能进行正反两个方面排名。这样，不仅能很容易找到自己心理区间内的楼盘，也可以控制每个页面出现的楼盘数量，方便阅读。
　　

看房子
找到自己目标的房子后，下面就是仔细研究这个楼盘的详情页了。当进入楼盘详情页后，会发现，所有想到的或者没有想到的，都已经呈现了。
　　第一步　看价格
　　楼盘详情页最上方的信息，一般都是购房者最关心的直接信息，比如在最关心的价格上，不仅可以看到均价、新浪乐居提供的折扣价，还能看到权威的周边区域的价格走势和成交走势，对这个楼盘的销售状况有更感性的认识。
　　第二步　看周边
　　在楼盘详情页中，购房者不仅可以看到规划图、效果图和交通图，还可以通过直观的楼盘地图，查看这个楼盘的周边各种配套设施信息。
　　直接勾选地图边上的周边楼盘、周边学校、周边医院、公交车站、周边餐饮、周边银行、加油站等信息，就可以在地图上非常直观地看到这个楼盘周边的所有信息，轻轻松松一键搞定。
　　第三步　看房型
　　当了解了这个楼盘的概括信息后，下面就要了解比较详细的信息了。在户型中，新浪乐居网站列出了这个楼盘所有户型信息，并用图形化的形式体现出来。购房者可以直观地去找寻自己喜欢的房型。另外，还可以从中看到各种关于这个楼盘的图片和样板间图片，以便进一步了解户型和周边景色。
　　如果觉得这样找房子，看房子还不直观，新浪乐居还为购房者创新了楼盘地图。
　　（1）智能楼盘搜索
　　通过拖动地图，购房者能方便地找到想买房的区域。通过使用“筛选搜索”；点击相应选项可直接搜索；通过“房以群分”分类搜索或“热门楼盘”；可以把所有楼盘同时在地图上标注出来，便于直观比较和统一查看。
　　（2）了解生活配套
　　生活导航，让购房者能快速直观地了解到楼盘周边的生活分类信息，搜索范围包括了医院、学校、宾馆、餐饮、衣食住行等。公交驾车导航功能，特色的驾车导航和公交站点导航更是可以指引出行的路线。
　　（3）周边实景
　　有时候，楼盘广告做得很美，可一旦到了现场，往往会让购房者大失所望。新浪乐居楼盘地图的周边实景功能可以免去此中烦恼。当然，购房者也可以回到楼盘详情页，仔细参看各类周边图片。
　　　txt小说上传分享

聊房子
看了房子，不和其他购房者交流怎么行？这已经成为了越来越多通过网上购房的购房者们了解房子的一个必不可少的环节。在楼盘详情页上，可以看到其他购房者围绕这个楼盘的各方面点评、爆料。当然，也可以直接点评，把自己的想法直接发到网上去和其他网友分享。
　　如果觉得还不过瘾，那就登陆到业主论坛吧。在那儿，能和这个楼盘的业主或准业主们实时交流，看看他们的想法，谈谈自己的体会，了解最新的动态，发现自己没有想到的东西。
　　2009年新浪乐居全新推出了一个新社区，叫“我的乐居”。在每个楼盘详情页中，都可以看到邻居的身影。如果对论坛的互动感觉还不过瘾，那就可以注册成为“我的乐居”的成员，把关心的楼盘加入到自己的网页中，同时，可以和这个楼盘的邻居结为好友，直接点对点地联系交流。
　　聊房子之余，购房者也可以登陆缘分楼盘，看看自己和这个楼盘的缘分指数如何。
　　工具箱：身临其境网上选房
　　网络选房给广大购房者提供了很大便利。为了让购房者更加直观充分了解楼盘的方方面面，新浪乐居在2008年率先推出了全新的网上售楼处。通过三维计划，购房者可以通过鼠标，自由拖拽沙盘、房型，实景观看样板间和楼盘视频，并通过乐居通，和售楼小姐实时沟通，获取想要的资料，回答各种问题。
　　（1）查看三维沙盘
　　下图是一个高度个性化的三维沙盘，购房者可以用鼠标上下左右拖拽、放大和缩小沙盘，把楼盘看得十分清楚。同时，还可以通过点击边上的楼盘亮点、周边配套等功能键，查看所关心的内容。这些亮点和配套，都会一一显示在沙盘上，非常直观。
　　（2）查看楼层和三维房型
　　购房者可以直接从沙盘上，选定自己喜欢的那幢楼。点击这幢楼，就会浮现出这幢楼的所有楼层信息和户型信息。点击户型，可以看到三维形式呈现的户型结构，包括哪些是沉重墙，哪些不是。当然，还可以通过鼠标上下左右拖拽，放大和缩小户型。
　　（3）样板间
　　看完户型，该看样板间了。购房者只需点击一下户型边上的样板间按钮，就可以进入这个户型所对应的样板间了。还是通过鼠标，可以在样板间内随意游走，上下左右看个够。这个感觉，和到现场看已经非常接近了。
　　（4）和售楼人员聊聊
　　新浪乐居３。０版的网上售楼处，为购房者提供了视频与售楼人员实时咨询的功能。通过乐居开发的“乐居通”，只要点击一下按钮，就进入了对话功能。乐居通除了能和售楼人员语音对话，文字对话，还拥有白板功能。购房者可以在售楼人员推荐的各种资料上，点点画画，充分表达自己的想法，不会有说不清的感觉。
　　

定房子
当购房者大概有些动心了的时候，就需要开始行动了。
　　首先，应该了解一下自己的贷款能力，计算一下自己最佳的贷款方式和贷款额度。这时候，可以点击进入每个楼盘详情页上都有的贷款计算器按钮，也就是在价格边上。这个计算器，能够帮助购房者计算各种贷款方式的还款额度。
　　如果购房者还不太清楚在购房各个流程中可能出现的问题，也可以点击进入房博士，在那儿会有很多热心网友帮助解答。
　　在这些问题都解决后，有一件事购房者是不可错过的。那就是报名参加新浪乐居的团购活动或者新浪乐居购房日活动。
　　第一，　如果看好了楼盘详情页的信息准备行动，那就在页面的团购栏目中填上个人的信息吧。
　　第二，　如果在网上售楼处看到满意的楼盘，那么就点击上方导航中的“我要认购”，进入团购页面。
　　第三，　如果在楼盘超市中看到满意的楼盘，点击超市上方导航“团购通道”进行报名。
　　第四，　如果在乐居活动的页面上看到相关信息，那么就直接报名吧。那儿都有很显著的报名框。
　　第五，　如果已经明确了目标，就想团购，那么就直接点击乐居房产首页导航中的团购，报名团购。
　　第六，　当然，也可以直接拨打新浪乐居的服务热线４００…６０６…６９６９，进行团购报名。
　　工具箱：到楼盘超市买房，选择更多
　　全国３０多个地方，３０００多个楼盘集中在新浪乐居的楼盘超市进行销售，所以到楼盘超市买房，会有更多的选择。
　　进入超市，首先要看的，就是有哪些红盘、热盘，有哪些优惠活动和促销信息。在超市快讯中，集中了近期所有的活动信息和促销信息。在焦点图上，可以发现很多特惠楼盘，有些楼盘，只有乐居网友才能享受的特殊折扣。
　　除了这些活动和特惠信息外，超市的工作人员已经精挑细选，把市场上最受瞩目的楼盘挑选出来，并做了一定归类。购房者可以很直观地看到这些特别推荐的楼盘信息。
　　如果有问题，点击一下乐居通，马上就可以和超市服务人员进行视频沟通，她不仅能帮助选房，还能给出很多购房方面的建议。
　　新浪乐居网上购房的全流程，不仅让人感觉到这种创新的网上买房概念除了具有实体售楼处的功能外，还具有充分展示、有效沟通、交易达成等三大特征。
　　监测数据显示，新浪乐居网上售楼处自2008年6月12日上线以来，截止2008年10月底，短短4个月内，日均页面浏览量达到了万，日均访问人数为万人，相当于一个中型网站每天的流量水平。可见，越来越多的购房者已经接受了新浪乐居的网上买房新概念。
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