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购房指南针-第10部分
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虚假广告引起的纠纷，对商品房预售、销售中因虚假广告引起的纠纷投诉由工商行政管理部门负责调解、处理。
各地消费者协会联系方式及消费者维权可能涉及的相关部门信息分别详见附录五、附录六。
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几个常见维权问题的处理（1）
针对以上常见的争议，乐居工作室特收集一系列相关案例，希望通过对部分案例的分析、点评，为购房者提供一个可参考的建议和帮助。
房屋质量问题
案例：2007年9月底交房时，北京某别墅项目众多房屋出现了“房顶和墙壁多处漏水，地下室一片汪洋，被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重，下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列质量问题，小区内90余栋别墅几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主道歉，由于施工质量差，总包单位已经被开发商清理出现场，但已经装修入住的业主损失惨重……
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发商不承担责任。
以北京为例，在北京建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定，全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正，符合要求后方可重新组织验收。
开发商向购房者交付房屋时提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并不意味着他可以在交付房屋后据此而不承担因房屋质量等问题引起的责任。业主可以依据《住宅质量保证书》在保修期内，就与开发商约定的保修范围、保修责任，要求开发商承担维修义务。
如果开发商不履行应尽的维修义务，或虽履行义务但购房者不满意的，可以向所在城市的建设工程质量管理部门投诉，如因维修造成交付时间延迟，购房者可要求按合同约定要求赔偿。经反复维修仍存在严重质量问题，可以通过协商退房，或通过司法途径解决。
延期交房
案例：按合同规定，重庆某知名小区开发商应在2008年10月31日向业主交房，但因前期拆迁遇到钉子户、施工过程中又遭遇资金缺口等问题而影响了工程进度，当小区内部“水、电、气等均已准备好，电梯、监控等硬件设备已开始运行，物业、保安、保洁等服务人员也已上岗”后，开发企业之间又因经济纠纷互相扯皮，其中一方拒不办理最后的手续，导致200多位小区业主至今无法入住。
对于逾期交房违约问题，购房合同第13条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。
第二是不退房，购房人有权要求开发商支付自合同交房日期起至实际交房期限的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应将违约金支付给购房人，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
物业管理争议
案例：南京某楼盘在售房时开发商承诺物业管理费为元/平方米，有24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，24小时热水等配套没有落实，物业管理费反而涨到元/平方米。物业管理公司表示，开发商承诺与自己无关，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。。 最好的txt下载网
几个常见维权问题的处理（2）
后小区业主重新选聘了物业公司，前物业公司在撤离时，对300万元左右的物业管理启动经费既没移交，也没交代使用情况和去向，业主对此非常不满，将该物业管理公司告上法庭，以寻求通过法律途径解决纠纷。
物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房的往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两种合同的关系是独立的。
开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。
如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，房客可以要求撤销购房合同，双方退房退款；如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔。
物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题，《物业管理条例》的出台，也为业主提供了有力的法律依据。
根据相关规定：居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2％的比例，一次*付给物业管理委员会或物业管理企业。文件规定，该经费和大、中维修费等费用要纳入公共维修基金，并列入产权人账户名下，业主可要求物业公司公示明细。
广告宣传不实
案例：重庆的王小姐是一个运动爱好者，平时经常外出锻炼，在选房时特别注意楼盘配套运动设施，某楼盘的宣传资料称交通方便、价格实惠，并且将在小区内建设“运动乐园”，吸引了王小姐，经过考察后王小姐与该楼盘开发商签订了《重庆市商品房买卖合同》。但开发商宣传的“运动乐园”并没有建立起来，并在“运动乐园”的位置上建设其他设施。“运动乐园”的网络宣传资料仍在，王小姐感觉自己受骗，即保留开发商网上宣传材料，准备通过法律途径维权。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由于互联网上的资料可以随时修改或者删除，因此对互联网上留存的证据进行及时、完整的收集和保全是至关重要的，它决定着诉讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据，是决定诉讼成败的关键。而其他情况下保留广告宣传不实的证据，对维护购房过程中购房者利益同样也非常重要。
乐居房博士Q&A
Q：房地产纠纷有时效性吗？
A：1． 债权纠纷（例如拖欠工程款），时效期为2年；
2。 物权纠纷（例如购房多年未拿到产权证），无时效期。
Q：怎样在发生房地产纠纷时申请仲裁？
A：首先需要双方存在仲裁条款或仲裁协议，表明双方均同意仲裁，并约定了明确的仲裁机构。然后需向约定的仲裁机构提交仲裁申请，提交证据，开庭，裁决。需要注意的是仲裁裁决为一裁终裁，除有法定事由申请法院撤销仲裁裁决外，双方不能对仲裁裁决表示异议，必须执行，否则对方可以直接申请法院强制执行。
仲裁是指当事人按照约定或法律规定，将其争议交由仲裁机构作出裁决的活动。仲裁的种类包括：商事仲裁、劳动仲裁、人事仲裁。
Q：打房产官司能找人代理吗？
A：只要起诉方授权给符合资质的被委托人，则被委托人可代理起诉方打这场房产官司。
Q：买了集体建设用地使用证的房屋咋办？
A：我国土地管理法规定的是农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，法律另有规定的除外。也就是说集体建设用地房屋的转让、买卖是不受法律保护的；但是，如果您能成为此集体的村民，您就可以合法取得此房屋。
Q：产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，我们要如何验证它的真伪？
A：（1）观察产权证。真的产权证封皮棕红，表面覆膜，结合得很精密，很挺直。假冒的封皮会上翘，或者塑料膜会与纸分开。
（2）观察内页。内页的花纹是由极细的线条组成，没有断开，线条也没有缺损，不易仿制。
（3）看印章。房管局印章应该是印刷上去的，非常清晰，没有毛边。
（4）最直接和最稳妥的方法是去房管局查询。
Q：购买商品房在什么情况下可要求退房？
A：购房者在购买商品房过程中，如果遇到质量方面小的问题，可以让开发商及时补修，但如果出现以下八种情况，购房人可提出退房：
实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3％；
开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；
开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的；
开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）；
开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的；
不能或不能按期办理产权过户的；
购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的；
合同中约定的其他退房条件出现时。
Q：婚后买房，产权证上只有男方姓名，现在要离婚了，女方能要求分割房产吗？
Ａ：只要婚姻关系存续期间所得财产都是共有的。婚后买的房子，即使产权证上只有一方姓名，也应视为夫妻共同财产。
Q：男方婚前没做过财产公证，但产权证上只有他的名字，现在离婚，我是否享有部分产权？
Ａ：我国对房屋类不动产采取地产产权登记制度，即谁登记谁拥有。因此，“男方婚前没做过财产公证，但产权证上只有他的名字”的情况，只要有充分证据证明该房屋的购置、付款甚至产权证办理都完成于婚前，且是由男方单独完成，那么该房屋的购置完全符合《婚姻法》第18条“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产”的规定，理所当然地属于男方的个人财产，做不做婚前财产公证，都不会改变该房的真实属性。
Q：父母的房产，离婚时配偶是否有权要求分割？
Ａ：具体情况具体分析：
（1）父母在世时将房产以个人赠与的方式给予一方，这套房子将视为一方个人财产；
（2）如果父母离世，之前也没有做过赠与，那么配偶也会享有该房产一半的产权。
Q：买了工业用地的房屋，在权益上会受到哪些侵害？
Ａ：在工业园区内的、看似“公寓式住宅”、实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。
（1）此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。
（2）虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积7％的行政办公及生活服务设施用地，可以办理办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦购房者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题。
（3）国家规定工业用地使用期限为40年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。
（4）什么用地就要做什么建筑，产权证的性质也一样，变更用途很麻烦。
更多请参见新浪乐居房博士：
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二手房的交易流程
二手房因其所具有的独特优势，日益获得购房者的关注。对于准备购买二手房的人来说，二手房交易中应该注意什么，是找中介好还是不找好，流程是什么等都成了犯难的问题。因而，掌握购买二手房的购房技巧是非常必要的。
本章提要
● 二手房的交易流程
● 选购二手房的要点
● 乐居房博士Q&A
二手房的优势：
价格较低。与商品房相比，同地区的二手房价格是相对比较便宜的；
地理位置优越，交通方便。许多二手房地处市中心地带，交通发达，配套设施也较为完善；
二手房也可以贷款买，降低了二手房交易的门槛，在一定程度上推动了二手房交易；
二手房多为小户型，所以总价不是很高，投资少，但升值潜力大；
二手房为现房，与一些商品房相比容易把握，而且购买后即可居住；
二手房的物业管理费较为便宜。
二手房交易的整个过程大致分为获取信息渠道—协商购买—申请—立契—缴纳税费—过户手续—银行审核—领取证件八个阶段。
获取信息渠道
买卖双方建立信息沟通渠道，购房者了解房屋整体现状及产权状况，要求卖房人提供合法的证件，包括产权证、身份证等。
协商购买
如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
申请
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的房屋拒绝申请，禁止上市交易。
立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即俗称的“白契”。
缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。
过户手续
办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，购房者凭领取产权证通知单到发证部门申领新的产权证。
银行审核
对贷款的购房者来说在与卖房人签订房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核购房者的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定贷款额度，然后批准贷款，待双方完成产权登记变更，购房者领取产权证后，银行将贷款一次性发放。
领取证件
购房者领取产权证、付清所有房款，卖房人交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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选购二手房的要点（1）
二手房交易十项注意
注意一：房屋手续是否齐全
产权证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有产权证的房屋交易时对购房者来说有得不到房屋的极大风险。卖房人可能有产权证而将其抵押或转卖，即使现在没有，将来购房者办理取得后，卖房人仍可以用旧产权证将该房屋抵押和转卖。所以最好选择有产权证的房屋进行交易。
注意二：房屋产权是否明晰
有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，购房者未在其他共有人同意的情况下签订的买卖合同一般是无效的。
注意三：交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果购房者只看产权证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁状况时，购房者极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国和世界上大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多购房者及中介公司所忽视，也被许多卖房人所利用，从而引起较多纠纷。
注意四：土地情况是否清晰
二手房中购房者应注意土地的使用性质，是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让是卖房人已缴纳了土地出让金，购房者对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，卖房人已使用10来年，对于购房者来说还按同地段土地使用权为70年商品房的价格购买，就有点不划算了。
注意五：市政规划是否影响
有些卖房人出售二手房时可能已了解该房屋在5～10年内要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅等市政规划情况，这些规则可能影响该房屋的采光、价格才急于出售，作为购房者在购买时应尽量全面了解情况。
注意六：福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上国家有一定的规定，购房者购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
注意七：单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。购房者如果没有注意这些问题，可能会和卖房人一起侵犯单位的合法权益。
注意八：物管费用是否拖欠
有些卖房人在转让房屋前，长期拖欠物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用，且数目不小。在不知情的情况下购房者购买了此房屋，卖房人所欠费用购房者有可能要全部承担。
注意九：中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务；比如房屋评估价格高于市场价等。
购房者进行二手房交易的时候一定要选择诚信可靠的中介机构或房地产经纪人来操作。
注意十：合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等。
选购二手房的要点（2）
二手房价格的评估
二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。购房者通过评估知道所买房屋是否物有所值；卖房人通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
二手房的价格到底如何评估呢？据了解，目前，房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。
对二手房来讲，评估时点原则是一个重要的原则，时点不同，价格肯定不同。
二手房合同签订
购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途；房屋质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利；有无设定抵押等。
签合同时，九大事项写清楚
在签订二手房买卖合同时，以下九个事项不可或缺：
买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产
房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况
产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分
房屋总价款、付款方式、付款条件等
交房时间和条件
各种税费和其他费用的分摊方式
违约责任及违约金、免责等事宜
约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式
合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件，以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还；合同中止、终止或解除的条件，约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款
二手房买卖时，有三个重要的合同
第一个合同是中介委托合同。如果是通过中介买房，那么中介一般不会让购房者直接见卖房人，他们担心购房者会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让购房者跟他签一个居间合同。
第二个合同是房屋买卖合同。在这个合同中，购房者一定要写明房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于卖房人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各种条条框框都约订好了，也能避免纠纷。
第三是银行贷款抵押合同。如果买二手房时房款不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，购房者，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行；还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，购房者的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司。这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。在这种情况下，对于购房者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
选购二手房的要点（3）
如何办理二手房贷款
由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般要收取手续费和担保费。另外购房者还需购买规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。买卖双方都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后3～5个工作日便可至银行签约，贷款将在房屋所在地房产交易中心出他项权证后3～5个工作日发放。如果是通过担保公司的，则银行在房管局过户后2～3个工作日就可以放款。
购房者拿着申请贷款时签署的借款合同、抵押合同、抵押物清单、抵押登记申请表，新办理的产权证、国有土地使用证、抵押评估报告，到房管局办理他项权证。在担保公司开具了放款通知书后，买卖双方带着各自的身份证和新办理的房屋所有权证、国有土地使用证、他项权证到银行。双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至卖房人的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。
二手房交易按揭贷款的基本操作流程
（1）确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
（2）查询公积金
与卖房人确定购房意向后，借款人提供公积金账号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
（3）签订房屋买卖合同
借款人与卖房人签订房屋买卖合同，由于各交易中心要求不同，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
（4）准备贷款资料，审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行的要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估，并且由按揭服务公司进行初步审核。
（5）签贷款协议，公证，保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签订贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
（6）办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押文件、收据通过按揭服务公司交贷款银行。
（7）办理产权证和抵押证明
借款人的产权证和他项权证办出后，按揭服务公司将借款人的产权证复印件和他项权利证明原件交银行。
（8）银行放款
银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
二手房贷款所需资料
（1）申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份；
（2）申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份。如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明；
（3）原产权证1份；产权证中应注明是商品房或安居房；
（4）经由交易中心提供的所在地（市/区）房地产买卖合同2份；
（5）房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份；
（6）借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份；
（7）借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本，担保合同1份；
（8）借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属的单位和个人住房公积金账号（或职工住房公积金结存单）每人各1份；
选购二手房的要点（4）
（9）借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份；
（10）申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明�
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