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经济指标解读-第7部分
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统计局根据建造许可证的数据来提供新建住房销售额的数字。为什么根据建造许可证？
因为建筑商常常仅在他们收到押金或从购买者那里得到一个已签字的合同时建立建造许可证的档案。新建住房的销售额一般要经过修正，有时是重要的修正。因此有必要观察至少3～4个月的数据，才能辨认新建住房销售额的趋势。
？ 表：关于未来经济走向的线索
● 表1 新建住房的已售和待售额
新建住房销售额在经济被认为接近转折点时达到中间阶段。在这样的情况下，开发商寻找潜在的房屋购买者正准备进入房屋销售市场的证据并锁定最低的贷款利率，这种利率通常只在经济周期的最低谷才会出现。一个新建住房销售额的上升常伴随着1～2个月后成品房销售额的增加，随着住房买入的节奏加快，供给和服务的需求将刺激其他与住房相关的商业 活动。
如果经济长期全速增长，形势就会逆转，最终抵押贷款利率爬升到一个令人痛苦的水平。于是许多房屋搜寻者被挤到市场之外。新建住房和成品房销售额下降以后，大范围的经济活动水平也开始下降了。
（1）已售新建住房：这是一个头条数字，从这儿你能找到整个美国和四个地理区域（东北部、中西部、南部和西部）的月度已售新建住房的记录。在这儿任何可感知的销售额趋势的变化，都可能是早期的关于经济失 去动力或恢复的预警指标。
（2）期末待售的新建住房：这个表格提供最新的待售新建住房的供给。它表明待售的新建住房存货在一个升温的住房市场上将收缩，并在购买不景气时增加。当然，主要取决于建筑商在此期间完成新建住房的速度。显然，如果待售住房的存货增加得太快，建筑商将减少未来的建设，直到市场再次改善。
（3）月度供给：新建住房重要的存贷销售率（I/S）告诉我们基于最近的销售频率销售完当前的新建住房需要多长时间。I/S是一个关于未来房屋建造的好的预测指标。当房屋的销售额高涨，月度供给比率通常保持稳定或下降。一般来说，如果它降到4个月的供给价值或更少，建筑商将有充足的信心去维持在新建工程上的投资。相反，如果销售额减少或没有足 够的买者去消化所有已建的新建住房，新建住房的股票可能升至过去6个月的供给价值，这通常预示着新建住房的下降。
（4）中间和平均售价：通过这两个指标，你可以了解最近的新建住房的中间价格和平均价格。通常，新建住房的价格比成品房价格上升得更快，因为它们拥有更多的现代特征。如果价格在几个月内持续上升，就是房产部门共振的证据。比较房屋价格随通货膨胀的上升也同样有趣。如果 新房价格的上升明显快于通货膨胀，美国人将倾向于把房屋看作一项有吸 引力的中长期投资。
● 表2 已售新建住房的价格
新建住房的价格从10万美元以下到超过1 000万美元不等。该表表明住房市场在过去的几个月中哪个价位的住房卖得最好。房屋价格在15万～20万美元之间的和超过30万美元的高档住房通常是卖得最快的住房。
？ 市场影响
债 券
新建住房销售额倾向于在经济周期的波峰和波谷时对固定收益债券市场的影响重大。在
经济增长强劲期间，新建住房销售额的一个超过预期的上升能使通货膨胀的预警增强，因此导致债券价格降低。另一方面，如果经济刚从萧条开始复苏，交易者对新建住房销售额恢复的反应可能更加平淡，因为它导致了该情形下通货膨胀的威胁大大减少。新建住房销售额突 然的月度下降可能是经济减弱和通货膨胀降低的信号。在这样的情况下，债券价格可能随着利率的降低而上升。书包 网 。 想看书来
第3章 最有形象力的美国经济指标（40）
股 票
该数据的易变性和它占房屋不动产市场的比率小阻止了股票投资者对它产生太大的兴趣。然而，因为它被公认为是一个领先指标，因此分析人士认为，当经济接近转折点时新建住房销售额的影响会更大。
美 元
货币市场上的交易者并未对新建住房销售额表现出太多的敏感。在新建住房销售额的表现和美元价值的变化之间并不具有太大的相关性。
住房市场指数：全美建筑商协会
HOUSING MARKET INDEX： NATIONAL ASSOCIATION OF HOME B UILDERS （NAHB）
市场敏感度： 低。
含义： 评价当前市场新建独居家庭住房的销售额及建筑商对未来趋势的预期。
主页网址： （在搜索栏中键入“HMI”）。
发布时间： 下午1点（美国东部时间）；每月中旬发布，覆盖当月的前半月活动。
频率： 每月一次。
来源： 全美建筑商协会；富国银行。
修正： 很少。
？ 为什么重要
经济学界公认房地产的发展将带动经济中其他部门的发展，这就是你会发现有如此多的经济指标致力于追踪与房屋有关的不动产市场的原因。然而，在许多报告中经常有一个指标滑出了观测的视野，尽管该指标是对未来房地产活动最好的预测指标之一。每月由全美建筑商协会（NAHB）和富国银行公布的住房市场指数拥有高层市场鼓动者的所有特征。它基于 建筑商的直接反应，而建筑商又具有对当前和未来房屋建筑趋势的最好感觉。此外，住房市场指数在报告的当月发布，领先于其他任何月度房地产报告的发布。最后，住房市场指数已被证明是一个不错的记录未来房屋销售额的领先指标。给定这些性质，你可能认为投资经理人会在报告发布后突然介入，然而事实并非如此。首先，协会用的统计样本相当小，调查的 根据是共计72 000个会员中的400个建筑商的回答。其次，数据并未按区域划分，导致难以确认该国哪些地区正在经历着对新建独居家庭住房强的或弱的需求。
？ 如何计算
20年来，全美建筑商协会一直进行一项月度调查，向大约900个会员（约一半及时回答）询问下面的问题：
？ 当前新建独居家庭住房的销售状况如何？（好、一般还是差？）
？ 你对未来6个月新建独居家庭住房销售额的预期是什么？（好、一般还是差？）
？ 评价你从新建住房市场观察到的预计购买房屋的人的数量状况。（高到非常高、一般、低到非常低？）
该调查根据每月前10天收到的答案得到其结果。通过利用每个问题的扩散指数并使之随季节作出相应调整来计算分值。该指数值在0～100之间变化。0意味着实际上每个人都同意状况是差的；100表明每个人都认为形势是好的；指数为50表明从建筑商那里得到的“好”的答案数目和“差”的答案数目一样多。因此，一个大于50的指数表明更多的建筑商认为形势是“好”的。
报告的重要部分是整体的住房市场指数，该指数以上述三个问题答案的加权平均计算。对第一个当前形势问题的答案代表59％的住房市场指数；未来6个月的预期销售额占14％，房屋搜寻者的数量占27％。
？ 表：关于未来经济走向的线索
全美建筑商协会在它的网站上有两个单独的关于住房市场指数的区域，一个是关于最近月度分析的新闻发布，另一个包含住房市场指数当前的和历史的所有数据。最便捷的登录二者的方式是在NAHB主页的搜索栏里简单地键入“HMI”。
第3章 最有形象力的美国经济指标（41）
● 住房市场指数的新闻发布（本书未列出）
调查结果和近期HMI的简短分析能在这里找到。就其他几周后发布的房地产报告而言，该指数被认为是一个好的领先指标。通过观察HMI和统计局房屋开发的数字，人们能更准确地预测未来新建住房的需求和供给，甚至展望房屋的购买对全国经济活动的细微影响。
该表中显示的住房市场指数的三种组成成分提供了更多关于新建住房市场的信息。
（1）该行的数据代表独居家庭住房的销售额。在短期预测房屋开发时，它实际上比
复合的住房市场指数更好，例如，对未来两个月的预测。然而，如果你想要了解超过该期的独居家庭住房的建造情况，则HMI与它的相关度比三个问题中的任何单独一个问题都更高。
（2）建筑商不太可能承担新建的项目，除非他们预期目前的需求是健康的。该表反映了建筑商如何根据当前利率和经济增长的假定来评估未来6个月新建住房的销售市场。
（3）第三行评估购买者进入新建房屋地点的数量。不动产展厅参观者的增加能提升建筑商的信心，因为这些进入者代表未来潜在的购买。
？ 市场影响
债 券
住房建造的经济指标对债券有影响。虽然NAHB的HMI发布得很早，但与其他更知名
的关于建筑活动的政府发布相比，却相形见绌。这些更知名的指标包括新屋开工和新建住房屋销售额，二者根据的都是更大范围的调查。因此，HMI并不会引起债券市场太大的反应。
股 票
投资经理人可能观察该报告，但他们通常不根据该信息交易。
美 元
外汇交易者不追随NAHB发布。
周度住房抵押贷款申请和全美拖欠情况调查
WEEKLY MORTGAGE APPLICATIONS SURVEY AND THE NATIONAL D ELINQUENCY SURVEY
市场敏感度： 中。
含义： 记录美国人申请的购房抵押贷款及为已有的抵押贷款再贷款的数额。
发布新闻的互联网网址：
主页网址：
发布时间： 上午7点30分（美国东部时间）；每周三发布，覆盖到上周五。全美 拖欠情况调查的单独报告在每季度结束后两个半月发布。
频率： 每周一次。 来源： 抵押贷款银行家协会（MBA）。
修正： 很少修正。
？ 为什么重要
消费者是任何一个经济预测的关键。如果你能正确地评估出有多少人将在目前消费，就能相当好地预测经济的增长。只要能正确地理解消费者的行为，其他的事情通常就在预料之中。如果你不具有对经济中需求的判断能力，你的推断就将必然失去基准。因此，专业的预测人士寻找有助于他们预测消费者支出变化的任何一个数据。抵押贷款银行家协会（Mort gage Bankers Association， MBA）提供的周度住房抵押贷款申请调查是最 好的信息之一。抵押贷款申请的增加从经济的两个方面来看是非常乐观的。首先，作为房屋购买意向增加的证据，它被认为对住房不动产市场和经济整体有正的效应。其次，在抵押贷款利率下降的形势下，业主通常抓住机会填写新的申请，以便为他们已有的抵押贷款提供资金。消费者从高 成本的抵押贷款到允许每月较低月供的转变，最终以获得意外的储蓄为结局。资金被用来支付其他的债务（例如汽车贷款和信用卡账单），或者被新一轮消费花掉。 。。
第3章 最有形象力的美国经济指标（42）
阅读周度住房抵押贷款申请调查是容易的。周度住房抵押贷款申请调查包含各种指数，每一个指数测算住房抵押贷款市场的不同部分。然而，采购指数和再贷款指数吸引了大部分的注意力，因为大多数的房屋购买者在他们购买房屋前不得不提供抵押。采购指数的变化告诉分析人士哪儿的房屋市场比较火爆。当房屋买卖势头强劲时经济却处于困境的情况是十分 罕见的。对于再贷款指数，该申请的增加常导致更大的住房支出。事实上，它刺激了更多的经济增长。
下面列出了关于周度住房抵押贷款申请调查的主要指数及对其内容的描述：
1。市场合成指数：这是抵押贷款申请活动的最好指标。它记录最近一周所有的抵押贷款申请，包括购买和再贷款购买房屋。这个指数包含了普通的抵押贷款申请和政府担保的抵押贷款申请。抵押贷款期限的主要类型有：30年定期、15年定期，以及可调利率抵押贷款。
2。采购指数：所有抵押贷款申请都是为一个单一的目的而提出的，这个目的就是使用普通的贷款或政府担保的贷款来采购私有住房。
3。再贷款报告：包括所有用来为已有抵押贷款提供资金的抵押贷款申请，包括普通的再贷款和政府担保的再贷款。
4。普通贷款指数：记录所有的普通采购和再贷款申请，但不包括那些政府担保。
5。政府贷款指数：测算联邦住房管理部门（Federal Housing Admin istration，FHA）和老兵管理部门（Veterans Administration，VA）的贷款活动。FHA和VA的贷款由联邦政府提供担保。 除了这些指数之外，该调查还计算近期的30年期和15年期抵押贷款合同的平均利率以及1年期抵押贷款的调整率（ARMs）。
？ 如何计算
每周，MBA向20～25个抵押贷款银行和商业银行发放关于近期抵押贷款活动的问卷。该调查力图覆盖美国40％的零售房屋抵押贷款市场。
根据季节和假期对该市场的影响来调整问卷答案，也可能采取不经过季节调整的形式。 表：关于未来经济走向的线索MBA在网站上发布免费信息，其中包括所有核心指数的一个有用的概括以及一个简短的分析。然而，要经过签字许可才能使用该表格。我们将密切跟踪那些公众可以获得的由住房抵押贷款申请调查和全美拖欠情况 调查提供的信息。
● 信息发布 周度住房抵押贷款申请情况调查
采购指数已被证明是一个未来房产活动特别是成品房销售额的可靠指标，它主宰了房屋不动产市场。事实上，在过去的10年，年度购买申请指数的变化与数月前新建和独居成品房销售额的变化有60％的相关性。采购指数向上持续的跳跃通常意味着在下月将出现更高的转售额。采购指数也被看作消费者支出的领先指标，因为购买者想要为他们的新居配备成套的 家具和电器。 再贷款指数是关于再贷款活动的最有名的测算。任何人在预测消费者 支出时都不得不考虑再贷款申请的数量。
● 信息发布全美拖欠情况调查（NDS）（本书未列出）
除了抵押贷款申请调查外，MBA还公布一个关于抵押贷款的拖欠和房屋赎取权消灭情况的季度报告，即全美拖欠情况调查。此项调查收集的4 100多万抵押贷款的数据由抵押公司、商业银行、信用团体及其他借贷者提供。经济学者阅读它以了解经济状况是否恶化到家庭已经难以承担其贷款责任的程度。
第3章 最有形象力的美国经济指标（43）
投资者研究该数据以评价全美抵押贷款市场的状况，并考察银行及其他抵押贷款放贷者贷款组合的信用质量。
全美拖欠情况调查的结果可以在同一个MBA的网站上找到。（登录 ，点击MBA新闻部分底端的箭头，可看到最新的季度报告。）确切地讲，NDS观察所有拖欠抵押贷款的百分比：逾期30天的、逾期60天的以及逾期90天的。一般来讲，90天后放贷者可以进行初步的取消房屋赎取权的行动。MBA也包括该项百分比。
多年以来，全美拖欠情况调查显示出一些趋势。首先，在面临大的金融压力时，人们会把准时偿还贷款放在优先位置。通常他们将延迟支付信用卡款项及其他债务，以保证有足够的资金来偿还房屋贷款。如果家庭的财务状况进一步恶化，房屋贷款拖欠30天的情况将发生，短期内也可能出现拖欠60天或90天的情况。最后是提高房屋赎取率。一般来说，银行和其他放贷者不愿取得房屋，因为取得房屋将耗去它们相当多的成本和时间。然而，一旦被取消的房屋赎取权的数量增加，就将导致一个即使经济改善也难以回转的过程。房屋赎取权的取消率的改善滞后于拖欠率，因为通过法律方式进行的再占有过程需要的时间太长。
？ 市场影响
债 券
最近几年来，由于周度抵押贷款申请调查和未来消费者支出的联系，它在债券交易者和经济学者中产生了很大的影响。该报告本身往往只对金融市场产生适当的影响。然而，房屋购买的迅速增加预示着更大的消费支出，并且将促使经济更快地增长，这可能使投资者持有的债券贬值。由于这种状况可能导致更高的通货膨胀，因而该调查的结果可能引起债券价格 轻微下跌，特别是当再贷款指数发生意外的波动时。债券交易者对每季度 发布一次的全美拖欠情况调查则没有什么兴趣。
股 票
出于不同的原因，股票投资者定期监测周度抵押贷款申请调查和全美拖欠情况调查。前者能够说明住房和消费者支出在月前的表现，对后者的研究则是为了考察银行和其他抵押贷款放贷者贷款组合的质量。如果拖欠和贷款的损失过大，金融机构的收益就会受损。
美 元
这两个报告对外汇交易市场都没有直接影响。
建造支出
CONSTRUCTION SPENDING
市场敏感度： 低。
含义： 公共和私人的建造支出。
发布新闻的互联网网址：
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发布时间： 上午10点（美国东部时间）；报告在当月结束的最后一天工作日发布，包括上个月的建造活动。
频率： 每月一次。
来源： 商务部统计局。
修正： 重要。每次新的发布修正两个月前的数据，每年3月发布年度的基准变化，可能追溯到两年前或更久。
？ 为什么重要
直到现在，评估建造活动的经济指标仍集中于住房不动产的动向。然而，建造支出报告既考察住房建筑物又考察非住房建筑物。它是美国建造活动的最为全面的风向标，并由于它对GDP的巨大贡献而值得关注。建筑业的总量几乎占到整个经济活动的9％。这还不包括和建筑部门联系紧密的其他经济活动，例如，家具和家用电器业。显然建筑活动是经济的主 要力量。这里发布的数据被政府用于计算季度GDP报告中的商业投资支出。 txt小说上传分享
第3章 最有形象力的美国经济指标（44）
建造支出被分成三个独立的部分：
？ 私人住房建造支出（GDP的5％）：包括独居家庭住宅和公寓建筑。
？ 私人非住房建造支出（）：关于工厂、写字楼、宾馆、汽车旅馆、宗教和教
育建筑、医院和其他类型的机构。
？ 公用建筑支出（2％）：包括公用住房项目、公立学校、排水系统和 类似的建筑
底层结构的开发。
许多经济学家追随该指标，但一般来说，投资经理人却不这样做。首先，该数据来得太迟。它是每月给出的最迟的数据之一，其他十多个与不动产相联系的指标在同月已经发布很久了。许多投资者在该数字上找不到增加的价值。除了它的滞后性，该报告还因它的修正相当大而声名狼藉。结果，分析人士不得不主要依赖3个月和6个月的移动平均来找出建筑业的趋势。
？ 如何计算
政府获得的房屋建造价值直接来自它们自己关于新屋开工和新建房屋销售额的调查。对于非住房建筑，它们依靠外界的资源，例如——McGraw Hill公司的一部分——联系商业不动产建筑商对已完成工作的美元价值作出估计。
？ 表：关于未来经济走向的线索
● 表1 美国建筑的投入价值
（1）建筑的类型及数量：私人的建造活动是商业信心的显著指标。该表记录了过去5个月关于私人住房建筑的月度支出（年度利率水平），也与上年相近水平的数据作了比较。该报告与其他之前发布的不动产活 动报告的区别是我们能在第一时间了解建筑商真实的支出和建造的类型（住房、宾馆、学校、疗养院和医院）。分析人士的兴趣在于住房的建造支出，因为该产业的景气状况是经济转折点的领先指标。事实上，它的数额接近所有私人建造支出的70％。另一个值得关注的问题是，住房建造一年以来都倾向于引导非住房建造。因此，如果房屋建造活动达到了顶峰并开始走弱，商业建造一般也会有如此的变化，并且在12个月内会出现下降。
？ 市场影响
经济学家和产业分析专家把更多的注意力放在该报告而不是每月的交易者上。这些交易者并未觉得建造支出的数据有特别吸引人的地方。该组数据有过在发布之后又被大量修正的历史。但不管怎样，它迅速被第二天发布但更有影响力的I*制造业调查报告掩盖了。
地区联邦储备银行报告
每个月，经济学家、投资者、首席执行官和华盛顿的决策者都被那些声称测算全国各地制造业活动的众多调查包围。其中最有名的调查来自供应商管理协会和政府自己的工业产出指数。然而，也有一些地区联邦储备银行在全国范围出版的报告开始影响股票和债券市场的交易。我们将关注五个被最广泛阅读的报告。
作为每月最先发布的也是最新的调查，纽约联邦储备银行报告已经走在了前面。纽约联邦储备银行在2002年发布了纽约州制造业调查。在它刚开始发布的几个月内，没有人注意它。投资者开始被该报告吸引，是因为他们发现这份报告更新得很快，而州的调查在每个月的月中发布，并且作为一个可靠的制造业活动的领先指标，它优于其他联邦银行调查。
第二个发布的是费城联储调查，该报告也在同一月份发布。虽然比对市场敏感的I*制造业指数晚发布几天，但它在预测该指数的动向方面享有盛名。其他两个值得注意的调查于下月中期发布：一个是堪萨斯市联邦储备银行报告，另一个是里士满联邦储备银行报告。 电子书 分享网站
第3章 最有形象力的美国经济指标（45）
最后列出的是芝加哥联邦储备银行报告，该报告与其他的比较起来至少在两个方面较特别。首先，它是一个地区的报告，代替了全国范围的商业状况观测。其次，在芝加哥指数的形成过程中没有寄出任何调查问卷，它由主要的经济指标与特殊的格式复合而成，旨在预测通货膨胀和预警经济大萧条的到来。
接下来将按发布的顺序依次讨论这五个联邦储备银行的报告：
？ 纽约联邦储备银行。
？ 费城联邦储备银行。
？ 堪萨斯市联邦储备银行。
？ 里士满联邦储备银行。
？ 芝加哥联邦储备银行。
纽约联邦储备银行：州制造业调查
FEDERAL RESERVE BANK OF NEW YORK： EMPIRE STATE MANUFACTURING SURVEY
市场敏感度： 中。
含义： 记录纽约州的制造业活动。
发布新闻的互联网网址：
主页网址： 发布时间： 上午8点30分（美国东部时间）；在报告当月的第15天左右发布。
频率： 每月一次。
来源： 纽约联邦储备银行。
修正： 根据月份作略微的修正。
？ 为什么重要
从未听说过纽约州制造业调查（Empire State Manufacturing Survey， E*S）的人并不多见，许多人都没有听说过。然而，大机构的投资经理人听说过，并把它看作一个上游的经济指标，以及由政府发布的最有影响力的报告之一。
E*S由纽约联邦储备银行2001年7月的内部使用发展而来。约一年半以后，该银行的月度调查走向公众，并聪明地把发布时间设置在其他联邦储备调查发布之前，以引起金融市场的注意。
E*S旨在弄清楚纽约州制造业当前的状况和未来6个月公司的经理将做什么。尽管E*S的历史比较短，但是它已表现出与费城指数的令人关注的相互关联，而费城指数也是I*制造业调查市场变化的领先指标。甚至设置利率政策的联邦储备管理委员会也观察E*S，以获知制造业变弱或增强的早期迹象和通货膨胀的初期信号。在纽约州实际上并没有太多制造业的情况下给予E*S如此之多的谨慎考虑，这不得不让人觉得有些惊讶。
？ 如何计算
每月的第一个交易日，纽约州联储向175个制造业的首席执行官或总裁发放问卷。该问卷要求被调查者给出他们对分类问题的看法，并在第10日将完成的表格交回。迟至第14日才交回的表格仍然会被采用。通常有大约100份表格会准时返回到纽约州联储。他们被要求描述月制造业的状况如何变化，以及他们希望在下半年出现什么样的变化。只有三个答案供选择：活动增加、活动减少或毫无变化。
调查的问题如下：
？ 你对总的经济活动的评价是什么？
？ 新的订单、出货量、未完成订单、交付次数的情况如何？
？ 存货、支付价格、接受价格、雇员数量，包括合同工的情况如何？
？ 雇员平均工作日及技术支出的情况如何？
？ 资本支出的情况如何？
将每个问题的答案计算成扩散指数的形式，用那些认为活动增加的减去那些认为活动减
少的。因此，结果大于零就意味着更多的制造商认为经济状况正在改善。
？ 表：关于未来经济走向的线索
● 封面 州制造业调查（本书未列出）
（1）总量经济形势：这是该报告的核心指数，它表明了所有制造业经理人对经济活动增
第3章 最有形象力的美国经济指标（46）
加与否的印象。需要注意的是，该报告的所有总量经济形势指数不是加权平均的，而是基于一般经济活动的一个显著问题。
我们能从总量经济形势指数中了解到什么呢？除了它作为一种经济度量手段历史比较短以外，一个正的指数数字是制造活动增强的信号。我们可以从详细的表格中得知制造商的这种制造活动增强的感觉到底有多广泛。
● 州制造业调查（当月和未来6个月提前预期的结果）
详细表格：每个表格的数字代表回答者感觉经济活动水平更高与更低的实际百分比，最终的指数仅是两者的差别。显然，指数越大，意见一致者的数量就越多。该报告的一个问题是这些数字的易变性。它在不同的月份之间可能会发生较大的波动。这就使得作图有帮助。它能让阅读者对最近12个月的情况有一个大致的了解。为了在数据中发现其潜在的趋势，可取的方法是计算3～6个月的移动平均。
（2）新订单：制造业未来的产出和就业取决于新订单的稳定流量。当订单减少后，产出进入低水平并可能使就业发生危险。订单的持续增加是工厂有希望继续平稳运行并保持工人就业的信号。这些子成分也是经济信心的先兆。如果工厂完全开工，产品订单持续流进，企业就会变得更加适合于�
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