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别拿投资太当事-第6部分
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令。这一政策有效地遏制了外籍人士的投资性购买（包括投机性需求）。2007年2月2日北京市建委出台《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，将“限外令”从“紧急状态”转为更加细化和规范化、可操作的常态政策，可以预计，这一限外政策将有效地治理外资购房中的投资因素和投机因素。这一政策从宏观调控上来看是一种需求管理型政策，将有效地减少房市中的有效需求。
限制“京外需求”应成为北京房市政策考虑的因素。
仅仅限制外籍人购房是难以从根本上缓解北京房市需求压力的。北京的政治、经济、文化等区位优势是吸引京外人士购房的重要因素。近几年来，大量的京外人涌入京城购房。庞大的“国内京外”群体来京购房更是推高北京房价的重要因素。事实上，如果能把这部分需求控制住，北京房价即可控制住。
那么，北京房市该不该对京外需求设限呢？
我认为从目前来看，有以下两个理由可以支持此策：
其一，当前北京房价高居不下，京外需求是一大重要原因，而京外购房的投资性很强，自住型理由不是很充分，房屋利用效率低。其中还不乏百姓关注的与收入不平等（行业性）、腐败（官商结合型）相关的在京投资性置业。书 包 网 txt小说上传分享
6宏观政策（4）
其二，北京宜居型城市的可持续发展必须控制人口，因此，不能单纯向刚性的需求妥协，应该走向管理型政策，控制住房需求，而不是加大土地供应量。近二十年来，北京常住人口增加了553万人，年均增加万人，尤其是近三年，北京每年增加居住半年以上人口万人。如此下去，北京将“人满为患”，何谈宜居。
●经济适用房和限价房政策要防止矫枉过正
北京市政府的政策取向表达了一个良好的政府愿望。但是，从政策目标与效果来看，要防止矫枉过正。
北京市的经济适用房的问题不仅仅在于供不应求，而是无效供应。去二手房的买卖与租赁市场调查一番就可清楚，为何有限的经济适用房供应却能成为二手房市场的一大主体。如果不改变这种状况，那么有限的经济适用房与限价房对于模糊不清的需求者来说是没有意义的，北京老百姓的住房难问题仍然得不到解决。
因此，在大力推出“两个一千万”之前，政府部门应尽快出台新的经济适用房细则，而且必须做到以下几点，方能堵住房市漏洞：
第一，尽快推出“内循环”制度细则，将经济适用房的产权回收，切断经济适用房上市交易的出口。目前有大量的经济适用房在二手房的买卖市场交易，这是不符合中国住房保障制度的，经济适用房绝对不应作为谋利的手段、投资的工具。
第二，对已购经济适用房人员的收入进行严格的动态监测与核查，对违规购买（如提供虚假信息等）的经济适用房（如房主收入高于中低水平者）进行强制性回购，使之进入“内循环”体系。
第三，对申请经济适用房者的资格设限门槛提高，一是将收入上限下调，北京市建委提出的4万元上限标准是比较科学的；二是要从单纯的收入指标扩大至收入、群体（如保证拆迁、城中村整治、危房等特殊群体），还应对居民的在京生活年限来进行限制。如首都高校群立，每年留京的高校毕业生及外地进京毕业生数量庞大，他们也是经济适用房的需求者。但是，从一个城市生态来看，城市青年不应成为城市新建住房的主力军，人力资源的流动性有利于增强城市的人力资本质量，也有利于城市经济的发展。如果城市青年在政策上享受到住房的优惠，从客观上会由于住房而导致人口流动性下降，造成北京人口的只进不出的人口增长压力。事实上，北京在这几年的房市中，就已经走到了这一恶性循环的境地。因此，经济适用房可以对在京工作和生活年限上设限，如规定在京生活与工作五年方可享受经济适用房政策。
因此，综观北京房市局面，房地产政策应从供应管理型向需求管理型转变，有限的土地资源“细水长流”，同时通过需求管理可以大大减少对房市的有效需求，从而可以有效地缓解北京房市的供求矛盾，尽快实现房价的稳定。
购房小贴士：五证两书是怎么一回事？
一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，工程开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。“两书”是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，一个是住宅使用说明书。
一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
房地产政策随意变动之困
●大国要避免两种行为：政策的随意变动与统一行动。
2007年2月11日，经济学界闻名的“中国经济50人论坛”2007年年会在京举行，年会的主题是：“大国发展中面临的挑战”。“大国发展”“大国崛起”成为近来国内学术界与媒体的热门词。
然而，北京大学海闻教授的一席话直击大国发展中的软肋。他讲道：
“大国是具有绝对经济量控制的国家。中国10年前应该讲不是大国，而现在是。大国不会对国际市场有影响。
6宏观政策（5）
“既然存在大国特征，我们必须要避免两种行为：一是政策的随意变动；二是一个政策的统一行动。小国可以做，大国不能这么做，因为大国的总量太大了。如果有一个政策下去以后，各个省都这么做，那么所带来的伤害是非常严重的。
“我们处在转型发展过程中，千万不能在面临市场转型的时候马上想到政府调控、政府控制，政府控制从来不是解决问题的最好办法。”
可以毫不夸张地说，大国发展中的这一软肋在房地产业发展中尤为突出，房地产政策中的随意变动与“一刀切”已经给房地产业带来了严重的后果。建设部《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》从出台到废止仅几个小时，却让行业备受愚弄。这是房地产政策中随意变动的典型，而“90平米、70％”的“一刀切”、整齐划一则也是让人不敢苟同。
《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》指出，90平方米以下的中小套型并不等于低品质住宅，中小套型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅。为了鼓励住宅建筑的节能节地设计，在90平方米为标准基数的情况下，各地区根据实际冷热程度不一，实际的套型标准略有调整。
然而，仅仅过了几个小时，建设部网站又突然公布《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》的说明：“近日发布的《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》，不符合国务院办公厅和建设部文件要求，经研究决定，对《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》予以废止。”
●政策稳定有多重要？
在制度经济学中，政策是一种规则，它所起到的最重要的作用在于限制着人们可能采取的机会主义行为，因此，凡规则我们都称之为制度。
为什么需要规则或制度呢？新制度经济学认为，现代经济是一个复杂的演化系统，在满足人类丰富而多变的目的上，它的效能依赖于各种规则。因为各种规则的建立有利于限制人们可能在经济生活中采取的机会主义行为。机会主义是一种不确定性，比如货到不付款、签约不履约，这在任何经济生活中都很难去用信用或自律来完全保证，这就必须依靠强制。因此，强制性的规则就在于抑制不确定性的机会主义，让试图机会主义的人有所顾忌。比如，买卖双方之间的规则，那就是一手交钱，一手交货，违约都必须承担相应责任，如赔付违约金之类的。
但是，规则如何才能起到真正的约束性呢？要让试图机会主义的人有所顾忌而不敢越雷池一步，规则就必须有强制力，必须有效力，说了不算的规则等于没有规则，因此，规则必须有权威。而权威在于什么地方？那就是老百姓常讲的“说话算数”，一言九鼎方为重。
但是，言归言，做归做，“口说无凭”恰恰就会给机会主义者一种机会。因此，保证规则被遵守的最有效手段就是强制性。正是如此，我们可以看到古代社会中广泛使用的私刑，剁掉盗窃者的双手，就是抑制小偷盗窃的极端做法，让他不敢老“挂念”着别人家的东西。但是，从文明的角度来看，这种私刑是不文明、不人道的。而且对私刑的滥用最终是大家都不安全，不知道什么时候会挨闷棍。这种让人不安全的做法同样难以保证规则的有效和权威，世道便进入一种哲学家霍布斯所称的“丛林世界”：
“在没有国家制度时，每个人都是其他个人的敌人，他想尽办法偷抢人家的财产，也想尽办法不被别人偷抢，在这种没有国家制度的条件下，大量资源被用于从事偷抢和防止被偷抢的活动，因此生产活动不可能发达起来，而偷抢在结成人群的团体之间发生时，就是丛林战争与丛林世界。”
因此，在制度经济学中，一个文明社会只能有一个“合法的暴力从业者”，那就是国家。只有国家才拥有合法的强制性，它的作用就是制约并保证规则的普遍实行，保证违规者付出代价，从而最大限度上避免机会主义行为。这样，社会中的人与人之间的交易就大大降低了不确定性，而大大方便了交易，从而降低了交易成本，使得经济健康发展，民富而国强就可以实现了。书包 网 。 想看书来
6宏观政策（6）
这就是新制度经济学中对于规则、制度、国家之间关系的一个模型或者假说，它说明了国家在规则上的重要性。但是，它没有说明如何来保证国家不会出现机会主义行为，如果政策出现机会主义，那么后果将会是如何呢？
政策出现机会主义，也就是政策的随意性。它的最大后果就是降低政策的有效性，因为人们不知道它还会不会变动，而这种结果的背后是政策的制定者——政府的权威下降。因此，这种政策的随意性和政府权威的下降就会反过来增加企业与个人在经济生活中决策的困难，让它们在寻找规则时无所适从，这就大大增加了交易成本，使得企业和个人的决策成本增加，而且随意性政策还会带来企业或个人在决策之后因变动带来的损失增加，这都无益于个人、企业，也无益于社会。因此，老百姓常说：坏政策不如好政策，无政策不如坏政策。但是，政策变动比无政策不见得好多少。
以这次的文件出台为例。
《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》是不是建设部出台的？如果是的话，是谁研究出来的？如果不是的话，又是谁让它挂在官方网站上的？
如果是的话，用了多久研究这份要点？为何会不符合建设部文件要求？这是不是出现了低级错误？这么重要的事情，专门投入人力、物力的研究成果和已经推出来的文件为什么会不符合要求？
如果是的话，那么它出台是否已经“经研究决定”了呢？如果是经研究决定的话，那么前一个“经研究决定（公布）”与后一个“经研究决定（废止）”是什么关系？负总责的是谁？为什么从建设部出来的声音前后不一致？
代表着这一《要点》的主管部门几小时前出台，而同样代表着这一《要点》的主管部门又紧急废止。作为一个行业的主管部门，权威在哪里？这是近年来，行业主管部门中极少发生的情况，但房地产业却出现了。
这种规则制定者的内在混乱只告诉了民众一个结果，那就是政策本身是混乱的，是不确定的，是不审慎的，是不严肃的。我们暂且不说政策本身，就从政策的出台过程来看，规则的制定就已经显得混乱不堪，缺乏严肃性了。
有这么不负责的行为，党和政府的房地产宏观调控政策又如何能落在实处呢？有这么不负责的行为，党和政府关于房地产业的支柱产业又如何能健康、持续发展呢？
政策的随意变动，伤害了我们执政党在人民群众中的威信和中央政府的权威性，房地产行业主管部门应吸取教训，不要拿民众的信任当儿戏，不要拿中央政府的权威当儿戏，不要做不利于房地产业健康发展的事！
【决策建议】
中国房地产市场是政策性很强的一个市场。一定意义上讲，关注政策就是关注市场，关注政策就是关注变化。“70/90㎡”、“37号文”、“24号文”等，每一个政策的出台都有它特殊的背景与意义；同样，每一个政策的出台都预示着房市未来的走向。因此，关注政策就是关注你的买房生涯。
那么，如何关注政策呢？关注政策对房地产供给与需求的影响。如何判断呢？抓住一条主线：即无论是开发商，还是购房者，都是趋利避害的。如果一项政策会提高开发商的成本，比如提高利率、减少土地供应等，都会使得房地产市场上土地以及房子的供应减少，那么房价就会更加上涨；反之，如果土地供应充裕，同时也有一些政策旨在抑制需求，如提高消费者的首付比例等，则会减少市场需求，从而对抑制房价就比较有利。因此，在购房决策中应准确判断一项政策究竟对房价产生何种影响。
同时，也要注意，政府的政策具有一定的滞后性，就像服一剂药之后，它要发挥作用的话需要一定的时间。过去的几年，是房地产“新政”的几年，房地产政策出台十分密集，今后将不会再有这种情况，因此房地产政策将会趋于平稳，对政策的判断和把握是有利的。
购房小贴士：买房的基本步骤
签《购房协议书》、《预售房合同书》。
交定金、有关税费。
带齐资料到房产公司按揭部办理申请、预售合同贴图盖章，房地产交易所检索合同，办产权收件大致需10天。
按揭部打印合同、公司盖章1~2天。
购房人填写借款申请表，带齐资料去银行审核。
银行初审、全面审核。
签约。
交保险费。
银行放贷、项目开始。
借款人每月按合同向银行还款。
贷款全部结清。
取回借款合同。
7地产业：国民经济的“带头大哥”（1）
从1998年住房制度改革以来，中国房地产业的兴起和住房消费的升温，带动了中国经济的强劲增长。并且，由于房地产产业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。但是，还有一种说法，要取消房地产业的支柱地位，认为房地产业对中国经济的影响过大，对银行信贷和金融资本的依赖过大。
房地产业还是不是国民经济的“带头大哥”
2007年4月，国家发改委下属研究院一课题组出炉了一份报告，主张取消房地产业的支柱产业地位，这的确让人有些惊诧。原先早就有人发表过此言论，但不是没有较强的专业背景，就是明显的“愤青”行为，不值得去讨论。可国家发改委下属研究院以课题组名义来发布报告，就值得我们去关注了。
然而，这份题为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告，其观点和论证同样让人啼笑皆非，用一句2007年社会流行语，真是“太有才了”！报告提出过剩流动性主要集中在房地产领域，房地产长期过度增长带来房价过快增长，引起民怨。因此报告主张对房地产商征收暴利税或空置税，并放弃把房地产作为支柱产业。如此逻辑，着实让人无法接受，发现其尚未触及到问题的要害，便已走进了一条死胡同。
●流动性问题归罪于房地产业是哭错了坟头
自中国城镇住房制度改革以来，中国房地产业的发展不仅在量上解决了住房需求问题，也有效地提高了住房质量。但是近年来，由于我国经济保持了快速发展，居民家庭收入水平显著提高，城市化进程加快。城镇住房市场上供求矛盾日益突出，加之商品房具有与股票类似的资本品属性，在房市供求矛盾中夹杂着投机需求，加之城市征地与拆迁引起了大量的住房被动需求，因此，房市上出现了供不应求、价格高企的情形。而与此同时，由于住房保障制度改革以来，有关部门在经济适用房和廉租房政策的制定与落实上不到位，致使近年来低收入家庭的住房问题日益突出，引起了社会不满。面对此问题，政府需要一方面继续积极地推行房地产市场健康发展，另一方面，着力解决低收入家庭住房难这样的社会问题。
中国的经济与社会问题非常复杂，产业结构问题、金融问题、体制问题等，都交织在了一起，绝不是任何一个单个产业可以负责的。让房地产市场买整个社会欠下的账，是否太过偏激了呢？
●经济问题与社会问题两手都要硬
房地产业是个经济问题，作为经济问题，它当然首要的且主要的功能就是经济性的，即效率性的。与此对应，房地产政策就是一种经济政策，其目的旨在保持房地产业的健康、持续发展。良好的房地产业发展的标志便是市场信号——价格。当价格上涨过快时，说明市场上供不应求，这时我们就要看是什么原因导致价格上涨的了：如果是供给减少，我们就要考虑是否影响市场加大供应量；如果是投机，我们就要考虑影响市场供求因素，抑制投机性交易的过度膨胀等。因此和任何其他宏观经济政策一样，房地产政策也具有逆风向行事的特点，通过政策对市场进行干预，来影响房价平衡运行。这样，这个市场就能保持平稳发展。
住房问题是个社会问题，一定意义上讲，社会问题主要涉及到公平问题。作为社会问题的住房问题，必须解决社会低收入家庭人人享有住房权的问题，即政府应保证每个人都有适足的住房条件，而不至于“生活得不体面”，经济适用房、廉租房等相关政策，就是要保证低收入家庭拥有适足的住房权。这是联合国相关文件精神所阐述的，也是我国政府承诺过的政府责任，也是西方发达国家政府普遍实行的社会政策。所谓社会政策，按照英国社会学家希尔的定义，即“影响福利的政策行为”，“不仅是出于人道主义的考虑去满足需要，它还是对社会动荡做出的反应”。从学科角度上说，社会政策学发轫于经济学，是一门经济学与社会学的交叉学科，但从根本上来说，社会政策学是应对社会问题的产物。从世界范围来看，世界各国的住房政策都被看作是社会政策的一个重要组成部分。而住房问题与就业问题一起，被视为社会和经济紧密结合的两大领域。 。 想看书来
7地产业：国民经济的“带头大哥”（2）
我国现行住房政策所反映出的问题，最深刻的就是社会保障功能的弱化。如前所述，这个问题有着深刻的历史原因：我国的住房政策改革是以市场化为取向，与英美等发达国家的“天然”市场经济国家大不相同。这样两条完全相反的路径导致当西方国家将住房问题作为社会问题来对待时，我们却开始从计划经济下的福利主义向市场主义过渡，将住房问题作为一项经济体制改革看待；当西方国家政府大力解决住房问题时，我国却开始把住房由政府推向市场。在此背景下，我国的住房制度改革具有强烈的经济改革倾向，而住房政策的社会政策功能弱化。另外，从学科发展的角度来看，我国社会政策学发展相对滞后于经济政策学，也在一定程度上使得住房政策偏向了经济政策。
因此，当前在我国房地产业相关的问题上，事实上存在着两类不同性质的问题，即经济问题（房地产业问题）和社会问题（低收入家庭住房问题），应对这两类问题的政策也应区分为两类：经济政策（房地产政策）和社会政策（住房政策）。将社会问题强加在经济问题上是不科学的，将社会政策与经济政策混为一谈也不是科学的。
●谈支柱产业本身就是一种落后思维
自市场化改革以来，支柱产业问题就开始受到理论界的批判，因为，所谓支柱产业，是计划经济体制的产物，将产业划分为支柱或重点等层次，即意味着政府在一定期限内，会动用计划的手段即国家有限的资源来大力发展某一特定产业。但是，市场化改革以来，资源的配置也逐渐由计划转向市场。今天，政府在谈某某产业为支柱产业时，其意义也不可同日而语，很大程度上表明政府对某一产业对经济增长贡献的一种认同，在调控中对这一产业的发展在政策导向上加以重视。从这个意义上讲，支柱产业这个概念取消与否都意义不大。
话说回来，发改委正是最“钟情”于产业政策的部门，从目前来看，发改委在产业政策中仍起着主导作用。
如果认可取消房地产业支柱地位的话，不如取消所有行业的产业政策“有色眼镜”，让市场在资源配置中发挥真正的作用；如果更进一步的话，多余的决策部门也可大大裁撤，比如研究机构就用不着在行政机构里挂靠了，到市场上大显其专业化研究水平、才能，靠市场吃饭，这样，民间对政府政策的影响就会增强一些，利益集团的影响就会少些，政府决策可能更民主、更科学、更有效。
购房小贴士：开发商所交付的商品房应该与样板房一致吗？
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发商销售商品房时设置样板房，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。因此，如果开发商没有相关说明，其所交付的房屋应与事先设置的样板房一致，否则算开发商违约。
房市离不开政府的培育
后调控时代如约来临了，既与从2002年以后飞速增长的房价有关，也是业界各方相互磨合、博弈的必然结果。中国的房地产市场，并非单纯的市场，一来由于住房这种商品非常特殊，它既没有可复制性也存在着供给的稀缺性；二来也是直到现在，它的行业职能也不甚清晰，到底是保障性多一些，还是市场化程度更进一步。城市动迁难问题、小产权房问题、房价居高不下问题、福利分房变向回潮问题……纷繁芜杂的房地产市场，就像世人眼中的哈姆雷特一样，一千个人心中有一千个看法，一千个人心中有一千种思路。所以，后调控时代的价值演化，必然是价值多元化的舞台，必然是价值博弈与利益规则重新洗牌的时代。群雄逐鹿，公平与利益两争，到底谁是后调控时代的大赢家；到底房地产业能不能像人们想像中的那样：既要马儿愿意跑，又想马儿跑得好，还要马儿少吃草，还需要时间来进行检验。
纵观中国房地产业的发展历程，不能不说，政府一直是这个产业最坚定也是最忠实的支持者。开发商开发地产项目，而政府开发的则是整个产业。从房地产业呱呱坠地开始，政府就对这个晚生儿倍加呵护。每当它遇到困难、停滞不前的时候，政府就会接连出台几个福利政策，支持它，扶植它；而当它成长过快极不安分的时候，政府又会对其严加管教但却留有余地。遍览改革开放以来政府的各类文件，不难发现，除了三农问题，就属房地产问题让政府费心思多，费纸墨多了。可见，中国的房地产业，是政府意志明显体现的产业，也是政府行为插手最多的产业。不过，随着房地产市场的日趋完善和多元利益主体的日益强大，今天的房市，早就没有了20世纪90年代的单纯与直接。并且，由于中国房地产业所承载的社会的、经济的、产业的责任越来越多，也让政府在对其进行调控的时候思虑再三，生怕伤着这个一手养大的金娃娃。因此，后调控时代的政府角色，必将夹在民生诉求与产业发展的中间，像一个和事佬一样照顾照顾这边，照应照应那边。因产业定位不明确而导致的房市波动，还会继续上演。特别是在建设和谐社会的今天，政府用心良苦地希望房市给民众一个喘息的空间，民众给房市一个自由发展的尺度。于是，后调控时代，注定是一个政策多出，但收效甚微的时代。 。。
7地产业：国民经济的“带头大哥”（3）
也正是基于政府对房地产业的强势作用，对于开发企业来讲，谁最能体会政府的意图，谁最能领会政府的思路，谁就将是发展得最好的企业。为什么开发商在谈论起政府政策来比某些官员还头头是道；为什么一个政策出台之后，要被业界反复咀嚼、反复体会。毫无疑问，顺者兴、逆者衰是中国千百年来文化沉淀中的精髓，最好的企业家往往是最懂得顺水行舟的操盘手。没有一个企业有勇气承担逆流而上所带来的风险与损失，特别是在我国，在一个房地产业主要由政府培育起来的模式里面，除了跟随，有时候别无选择。但是，需要注意一点，如今的开发企业，已经形成一个强大的甚至是不可忽视的利益集团。原来只从教科书中看到的西方国家利益集团干预公共政策的先例在我国也逐渐浮出水面。企业要发展，利润要保证，日渐激烈的商业竞争，让区域内的开发企业不约而同地有了一定默契，形成一些共鸣，发出一种声音。正是这种声音，成为了公共政策制定过程中必须予以考虑的因素，成为与民众诉求相抗衡的对应性产物。应该说，一个行业成熟的标志就是这个行业开始发出自己的声音，开始形成自己的理念，开始拥有自己的、与左右这个行业发展的各方主体相较量的实力。而中国的开发企业，则处于逐步引领这个产业的关键时期，处于自己做主、自我发展的过渡性时期。也正因为如此，后调控时代的开发企业，必将是与政府博弈更加剧烈的利益主体，必将是一只披着羊皮的狼。如果中国的房地产开发企业不能在后调控时代正确找准自己的定位，把个人利益与政府利益和民众利益结合起来通盘考虑的话，后调控时代对于开发企业来讲，就是拿破仑·波拿巴的滑铁卢时代。
购房小贴士：内部认购的行为具有法律效力吗？
不少开发商为筹集开发资金，在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之�
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