购房指南针-第7部分

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　　公共维修基金如何分摊
　　物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分维修费用由全体业主按各户建筑面积比例分摊。
　　住宅楼房内的共用部分共用设施、设备的维修费用由该幢住宅楼内全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。
　　一幢住宅楼有两个或以上单元门的，专属于一个单元业主使用的设施、设备维修费用由该单元门内全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施、设备的维修费用由该层住宅内的全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。
　　开发商应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
　　费用二：契税——获得土地、房屋使用权属转移所需要向国家缴纳的费用
　　从2008年11月1日起，契税缴纳有了变化：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；契税税率暂统一下调到1％（在这之前普通住宅的契税是）；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　近期，房地产市场的政策出台比较频繁，相关税费的计算调整很多，在购房过程中对此问题建议购房者咨询专业机构。
　　费用三：产权代办费——开发商代收的服务费
　　产权代办费是指房地产开发商在销售房屋的过程中声称为减轻业主负担，统一为业主代为办理房屋产权证时所收取的费用。
　　产权代办费的收取在一定程度上是不合理的。开发商经营范围并没有代办产权证这一服务项目，所以这样收取代办费也是不合理的。我们业主可以自行办理产权证，但是这同时也需要开发商的配合，提供给购房者其商品房的大产权证，这样业主才能办理小产权证。
　　目前任何法律条文都没有明确规定开发商有代办产权证的义务。不少业内人士认为，开发商收取产权代办费的合理性并没有统一的说法。如果是业主自己办理，开发商理应提供方便；如果是代办，那代办方收取一定费用也是可以的，因为如果合同中没有约定的话，就不能认定开发商是违规的。
　　所以，如果业主觉得自己办理非常麻烦，可以要求开发商代办产权证。现在大部分开发商都是免费代办产权证，免费代办就不存在中介问题，即使是正规的房地产中介公司，其代办产权证的代办费一般不会超过200元。
　　费用四：有线电视、电话费等其他费用
　　购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房者承担。如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费可以向自愿接受相关服务的购房者收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房者收费。
　　当然，国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的理解和合同约定解决。根据《中华人民共和国合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房者的理解处理。
　　费用五：物业管理费
　　物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为业主提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。
　　严格来说，物业管理费应依据产权证上标明的建筑面积收取。
　　对于没有取得产权证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取；
　　现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；
　　期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房者提供的该房屋的实测建筑面积报告为准。
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收房过程中所需文件汇总
准业主需要携带哪些文件去收房
　　购房者在收房时应看清开发商约定的收房时间，确定具体收房日期，然后找出购房合同，仔细研究合同中的交房约定，充分了解哪些费用是开发商必须交付的，而自己的权益有哪些，一旦对方违约又有什么处置方法。
　　收房当天需要准备的具体材料：
　　身份证正本及复印件
　　购房合同
　　已付房款及税费收据或发票
　　改动装修费用收据
　　供楼存折，并请打印至最近的供款期
　　现金或银行卡，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号
　　彩色照片（2张）
　　收房通知书（上面开发商注明其他需要携带的资料）
　　各地有所不同，在去签约时提前询问，避免走冤枉路！
　　收房当天需要查验开发商提供的文件
　　◆　规划部门出具的建筑工程规划验收合格证
　　◆　建设主管部门出具的建设工程竣工验收备案证明书
　　◆　建设部制定的建设工程竣工验收备案表
　　通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见，工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。建设工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
　　◆　区级以上质检站核发的房屋质量合格证明
　　◆　开发商提供的房屋的住宅质量保证书
　　中国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。
　　◆　开发商提供的住宅使用说明书
　　此文件应当对住宅的结构、性能，各部位、部件的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，如装修、装饰注意事项，门、窗类型及使用注意事项等。
　　◆　房产管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表
　　标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积，或者由有权威部门（如规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告——房屋建筑面积测绘报告。否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。
　　◆　卫生防疫部门核发的生活供水系统用水合格证
　　◆　公安消防部门出具的建筑工程消防验收意见书
　　◆　民防部门出具的民防工程竣工验收证书
　　◆　质量技术监督部门出具的电梯（扶梯）验收结果通知单
　　◆　环保部门出具的建设工程环保验收合格证
　　◆　燃气主管部门出具的燃气工程验收证书
　　◆　城建档案部门出具的工程验收档案认可书
　　◆　管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构、房屋的设计图纸和水电路图纸等，购房者可带走这些图纸的复印件）
　　收房当天购房者需要签署的文件
　　◆　入住交接单
　　法律意义在于表明购房者已经认可了开发商交付的房屋符合合同约定。
　　验收房屋与签署入住交接单可以分别进行，验收房屋的时候一定要细致、有耐心，不要急于签入住交接单，也不要随便签署表示房屋质量不存在问题的文件。一旦签字，再举证推翻就比较困难了。
　　◆　住宅钥匙收到书
　　法律意义在于表明开发商已经合法地交付了房屋。
　　钥匙不仅是大门钥匙，还包括房间门钥匙、楼层钥匙、邮箱钥匙等，因此要仔细核对数量。还要尽量避免在房屋验收之前就签署这份文件，如果购房合同对此没有约定，就要跟开发商据理力争。
　　购房者应当留存的文件
　　◆　住宅质量保证书
　　住宅质量保证书中最重要的内容莫过于对商品房保修的承诺，请注意审查以下几项内容：
　　保修期起算时间。住宅质量保证书上有两个时间，一个是竣工验收时间，一个是交付使用时间。房屋的竣工验收与交付使用之间可能相距几个月，现房更是可能相距几年，千万不要将保修期的起算点约定为竣工验收时间。
　　保修期限与保修范围。保修期限可以由双方自行约定，但是有一个最低的标准，国务院《建筑工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
　　基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
　　◆　住宅工程质量分户验收表
　　住宅工程质量分户验收表是住宅工程验收时对每一户及公共部位进行专门验收合格后出具的工程质量竣工验收记录。
　　如果在验收房屋之前能拿到住宅工程质量分户验收表和分户验收记录表，就可以拿着它去验收房屋。
　　◆　　住宅使用说明书
　　◆　　管线分布竣工图
　　管线分布竣工图对以后的装修、维修都有着重要的作用。如果住宅使用说明书中没有这些文件，一定要向开发商索取，最彻底的办法是签订购房合同的时候约定由开发商提供。
　　◆　各种缴费凭证
　　其中公共维修基金缴纳凭证和契税缴纳凭证关系到产权证的办理，尤为重要，如果交给开发商或物业公司，一定要明确约定领取缴纳凭证的时间。
　　◆　前期物业合同和业主公约
　　楼盘至少在第一年要交给前期物业公司管理，约束前期物业公司的文件只有前期物业合同；业主公约则是维护业主之间关系的重要文件。
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房屋验收全攻略（1）
购房者也许掌握不了太多专业的验房方法，不过，物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，已代业主对小区所有房子进行了质量验收。因此购房者可在验房前了解一下物业管理公司有关验收与接管物业的事项。另外，国家对房屋交易的新规定中说明：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表。
　　即便如此，收房当日的验房环节仍然十分重要，乐居工作室愿意为购房者提供一些验房技巧，帮助购房者解决实际验房时面临的困惑和难题。
　　准备工具
　　榔头
　　不要感到惊讶，这个工具在验收房屋过程中是至关重要的。在新建房屋主体结构验收中，购房者可以拿小榔头轻轻敲击已经初步粉刷的墙壁，听到“咚咚”的声音，说明此处水泥砂浆未抹均匀或用量不够；内墙面抹灰层部分开裂、起砂，这些情况都说明房屋质量不合格。如果听到沉闷的碰击声，则说明质量没有多大问题。
　　用榔头敲击时，可以在墙壁上垫几张报纸，避免留下印迹。
　　手电
　　光越是刺眼越好，因为它的用途是勘察房屋主体结构。看墙壁是否平直，有没有凸出或者凹陷的部分。用手电抵住墙壁底部，往上照去，出现阴影的部分就是有问题的地方。以此类推，所有墙面都可以了解到基本情况。同时还可以在烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
　　手电最好选择应急灯，不仅有强烈的光，而且光线不容易发散。
　　打火机
　　验房时，一般会看到在厨房、卫生间的排气通道上有预留的孔洞，通过使用打火机可以检测排气通道是否正常。使用方法是，用火点燃纸片到冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。如果能，那么就证明排气通道没有问题。
　　在使用火测试管道时，为避免点燃纸片时出现灼伤情况。可以点燃一根香烟放在通风口，看烟能否被吸走。
　　卷尺
　　它在验房时作用很大，可用来测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高和房屋面积。在测量顶梁、窗框时，应分别测量两端距离顶棚的高度，如果误差在厘米以内，属于建筑中合理范围。卫生间与客厅地面的高差，应该在2cm左右，误差不能太大，否则会给装修带来一定不便。
　　可在五金店里购买5米的钢卷尺。
　　电笔
　　验房的时候要带上电笔或者三项插排，有指示灯的最好。主要用来检查插座，可用电笔或者插排放入预留电源插座里。电笔或插排灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关，电笔或插排灯灭。频繁测试几次后，可证明开关、线路正常，插座安全。
　　测试插座时，如果开关拉下，电笔灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，应该立即修复。
　　笤帚
　　验房的时候可以带上未使用过的油漆刷或者小的扫地笤帚。主要是为了清扫地面与墙壁夹角处的建筑尘土，千万别小看这层尘土，清理完之后有可能会看到裂缝、坑洼，有甚者还能发现钢筋露在外面！
　　带个小笤帚顺便把卫生打扫一下，保持房间的整洁。
　　乒乓球
　　乒乓球的主要用途是来测量卫生间地面的坡度。根据建筑设计、施工中的规范，卫生间地面一定要有坡度，朝向地漏位置。使用乒乓球测地平的方法是：将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部，轻推一下，查看乒乓球是否滚向地漏。

房屋验收全攻略（2）
如果卫生间正在进行蓄水检验，也可将乒乓球放在水面上，轻吹一口气，观察乒乓球是否移向地漏位置。
　　粉笔
　　千万别小看粉笔，这是一个最实用的工具。在验房时发现以上问题后，业主应使用粉笔及时在显著位置标注，以便于施工方进行维修。如：在墙壁上画出空鼓部位，写明空鼓。
　　在携带粉笔的同时，业主还应该带上纸、笔，将发现的问题做个记录。
　　物业资料
　　业主验房时想通过测量来掌握自己房屋的面积、高度等问题时，必须以合同附件中的户型图为依据。因此，开发商提供的物业资料便不可或缺。它包括：住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表、面积实测表、管线分布竣工图。
　　这些都是可以带走的哦，打官司或者垫桌子都用得着。
　　毛坯房验房二十招
　　第一招：厨房烟道
　　用纸卷点火后灭火呈冒烟状，然后放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
　　第二招：卫生间通风
　　理论上开发商应在吊顶下留通风口，如果留在吊顶上面时，需要用手电查看是否具备安装性，同时用测烟道的方法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
　　第三招：管道煤气
　　同样用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏。如果没有反应，须及时修复。
　　第四招：空鼓
　　手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10克）测墙砖空鼓。
　　第五招：验电
　　检查插座。在五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次，证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
　　开关箱里面的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，应让开发商立即纠正。
　　开关箱内的开关应安装牢固，所以需要对每个都用力地左右晃动检查。如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时会造成更大危险。
　　检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。
　　检查弱电插座数目：
　　检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否正常工作。
　　检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃是否不响或响了不停。
　　第六招：视镜（猫眼）
　　入户后可以首先观察猫眼，看是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。
　　第七招：测高度
　　这是一项常规的检查工作，它除了可以检查高度，更可以检查房屋是否倾斜。房顶需要用我们前面介绍的盒尺检查。取4～5个点进行测量，若数值一致，说明房顶没有倾斜。
　　第八招：测墙壁地面
　　用长尺（或者带有水平的专用直尺）靠在墙壁地面，检查是否平整。同时应该仔细观察是否有划痕和裂纹，墙面是否有爆点。
　　生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。
　　第九招：测乳胶漆质量
　　检查墙面天花板是否平整，一般建议选择阳光充沛的时候。如果周围光线暗淡，需要带上大功率灯泡（200瓦）照射。灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻就可以通过光线阴影看出。如果不平，要向开发商提出重新补腻子刷漆。如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。

房屋验收全攻略（3）
第十招：油漆
　　油漆凭肉眼就能看到。但这时最好用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。
　　第十一招：楼道窗户是否有纱窗
　　这是许多人容易忽略的地方。如果没有，应该及时提出。
　　第十二招：检查防盗门
　　需要确认有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
　　第十三招：检查门窗的密封是否良好
　　可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。
　　第十四招：窗户
　　推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。
　　第十五招：检查管道安装、通畅和密封
　　用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅（有的下水管被建筑垃圾堵塞），放水的同时用卫生纸擦拭上下管道底部，看有无渗漏。
　　第十六招：如果厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角、阳角是否达90度，四角有无磕碰（房顶四角和地面四角），地砖、墙砖有无变形、开裂和空鼓。
　　第十七招：用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
　　第十八招：进行闭存水试验、水表空转试验
　　第十九招：检查卫生间
　　卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。
　　若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。
　　第二十招：暖气片
　　暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。
　　还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度需符合要求，否则影响采暖。
　　精装房验房十招
　　第一招：确认购房合同。因为合同上有许多附件对装修房验收有重要意义；比如说小区分布图，约定细则等。
　　第二招：确认带有尺寸的房型图纸。不仅是房子的平面布置图，电路、水路图纸也应当齐全。
　　第三招：确认是否拿好钥匙。因为通常钥匙数量比较多，有楼层钥匙、户门钥匙以及水表、电表钥匙，注意不要遗漏了。
　　第四招：确认装修材料单。上面记录了材料的品牌、款式和型号，验收全装修房时需要核对。
　　第五招：确认验收结构。当发现全装修房结构与合同不符，一定要在入住前向开发商提出，遇到阻力也可以向政府有关部门反映。如果只是发现非结构性问题，房子交接时可如实做好书面记录，要求开发商书面承诺在一定时限内进行维修。
　　第六招：核对工程项目。一般人认为不大可能出现问题，可是有不少业主在入住后都惊讶地发现施工项目有所遗漏。
　　第七招：核对所用材料。购房者需要尽可能地关注一下是否与合同上承诺的相一致，是否是知名品牌，型号、款式是否对应，等等，有差错应及时交涉。
　　第八招：核对层高。特别是小高层项目，层高在装修前本来就紧张，装修后更容易变得压抑，因此不要忽略对层高的核查。
　　第九招：仔细核对图纸，看重要设施的位置是否变动，如有变动，应当记录在案。如线盒设计的位置本应该在墙面上方，而施工方进行了改动，不修改设计今后很难明确责任。　。　想看书来

房屋验收全攻略（4）
第十招：检验精装修房不是单单看就可以，还要学会闻。苯超标的涂料有淡淡的香气，而有些涂料中甲醛的含量超标，其蒸气有毒性，会刺激眼睛。
　　明明白白收房，避免不必要的问题纠纷
　　房屋交付涉及相当多的法律和技术问题，是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节。那么，作为购房者（商品房的买受人）和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢？在这里就谈一下收房过程中需要注意的法律问题。
　　商品房交付过程中，购房者验房的依据标准是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范。商品房买卖合同中的约定极为关键，因为合同条款是一个不应当被忽视的重要内容。
　　（1）　商品房的交付条件
　　国务院《建设工程质量管理条例》第16条明确规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”由此可见，工程验收合格是房屋交付的基本要件。如果开发商无法提供验收合格的证明文件，肯定不具备交付条件。与此同时，商品房买卖合同中约定的其他交付条件也非常重要（例如有的地区，将供水、供电、燃气、绿化等配套设施的交付承诺明确列入合同，这也就成为了开发商约定的交付条件）。对于交付住宅，开发商还应向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
　　（2）　商品房逾期交付的责任
　　开发商逾期交房，首先要看开发商是否存在免责事由，即开发商是否遇到合同约定的免责事由。如果开发商逾期交房是因为发生了合同约定的免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在合同约定的期限内将发生了约定的免责事由告知购房者，开发商仍要承担逾期违约责任。
　　如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商须承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在商品房买卖合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，原则上应按合同约定办理。　但如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，则据最高人民法院商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　（3）商品房交付的流程
　　购房者在接到开发商的入住通知后，往往因为急于拿钥匙而忽略了验房的重要环节。而商品房交付时，验房是一个最重要的环节，因为一旦房屋交付，风险就转移到购房者身上了。为了不接收到一个有瑕疵的房子，购房者必须在接收前验收好房屋的每一个部分。购房者可以首先要求核查开发商提供的各种房屋交付手续与证件，其次对房屋的质量进行检查，再次按商品房买卖合同及其附件、补充协议的约定对房屋内的装饰、装修设施进行清点，检查水、电、气等设备完好程度及使用状况。完成以上程序后，购房者便可以签收房屋验收的相关资料了。
　　（4）商品房交付纠纷的处理
　　购房者因商品房交付问题与开发商发生纠纷的，可以通过多种渠道处理。购房者可以向开发商的行政主管部门反映，通过行政机关的调解来化解矛盾。如果购房者与开发商不能及时达成调解意向的，则购房者可以按照商品房买卖合同中约定的诉讼或是仲裁的方式来进行解决。　。。

房屋验收全攻略（5）
对付收房中的常见问题
　　问题一：收房中可能遇到的问题和解决对策
　　如果下述情况存在，且双方有明确的约定，就应当遵照执行，否则，开发商违约，业主应当要求开发商立即完善，并要求开发商承担违约责任。
　　小区道路未完工，道路不通，无法通行；
　　小区燃气未通，正值采暖季无法供暖，基本生活条件和装修条件不具备；
　　闭路电视及安防设施未按合同约定和国家法律规定配套到位，入住业主安全无法保证；
　　小区有线电视目前不具备接通信号条件；
　　小区绿化全面处于在施工程状态，现场混乱不堪，与合同约定不符；
　　合同约定私家车位未落实。
　　如果有违背合同约定和政府规定之基础设施未达交付条件之处，导致无法入住，业主应当及时与开发商交涉，不能匆忙入住。
　　问题二：开发商制定违规的交房流程
　　关于收房，不少购房者都提到了开发商的“霸王条款”。在交房流程中，开发商可能会单方拟定强加于业主的违反双方所签商品房买卖合同及其补充协议的约定，使双方无法办理交付手续，引起交房纠纷。
　　那么我们有必要对这些可能的额外设定房屋交付约定进行一个梳理，它们一般包括：
　　（1）以补交面积差价款作为房屋交付条件。
　　一般在双方所签的补充协议中对房屋差价款的结算时间均有约定，但在纠纷时开发商往往不顾此约定，强行要求购房者交付面积差价款，并以此作为交房条件，如不交此款，开发商便拒绝交房。在这种情况下，无