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购房指南针-第4部分
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在使用这个方法之前，购房者可以先将大大超过预算和性能过差的项目剔除，再进行综合比较。
首先确定十个因素的权重。用Excel或者手工做一个表格，把这些因素分别输入表格的行和列。以 “列”为基础，逐个和“行”对比，“列”比“行”重要，给1分，否则给0分，自己和自己对比的地方都打0分；按照“行”把分数加起来，得到各行的“总分”；把各行的“总分”加起来，得到“总分之和”，再把每行“总分”除以“总分之和”得到每个“行”的权重。
对比给分的时候，购房者一定要冷静分析：哪些因素是必须的，哪些因素对自己无用，果断对那些只会增加房价的华而不实的卖点打上0分。
接着，您要对每个因素制定自己的打分标准，采取5分制。例如，就地段来讲，您可以制定一条这样的评分标准：上班车程在30分钟以内的打5分，30分钟至1个小时以内的打4分，1个小时至1个半小时以内的打3分，1个半小时至2小时以内的打2分，超过2个小时打1分。
最后，您就可以开始对相中的楼盘进行打分比较，算出各自的加权平均分，分高的就比较适合您。
当然，在选房过程中，因为每个人的喜好和具体情况都千差万别，所以房子的各项因素对每个人的重要性也不尽相同，所以制定的评分标准也是因人而异的。因此，同一套房子，对于不同的购房者来说购房指数是不一样的。依靠自定指数来选房，能帮助您在举棋不定时给出相对理性的参考依据！
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问开发商住宅性能是哪个等级
住宅性能评定对购房者来说还是一个比较陌生的概念，但它已经在中国发展了近十年。
中国的住宅性能评定制度从1999年7月开始试行，目前正在稳步实施。以日本为例，在2000年4月1日开始实施性能评定后，新建建筑50％都进行了性能标识。随着中国房地产市场日益走向理性，进行性能评定是房地产行业健康发展的大方向。
截至2008年8月底，全国已有410个小区1万余幢住宅楼通过了性能评定预审，共有5批147个小区4310栋住宅楼通过住宅性能评定终审，获得了住房和城乡建设部A级住宅称号。可见，越来越多的开发商参与了住宅性能评定。
住宅性能评定对购房者来说是一个有力的保障。第三方权威部门对住宅的性能进行评审认定，给予客观、公正的评定，确定住宅的品质，可使广大购房者放心地自由选择不同档次、不同风格的住宅，并以此维护自身的权益。
因此，购房者在选房的时候，一定要问开发商所售住宅是否参加了住宅性能评定及属于哪个等级。
住宅性能评定技术标准
《住宅性能评定技术标准》是目前全国唯一的一部关于住宅性能的评价标准，所有的住宅在这个标准中都能够找到自己的位置，并根据居住价值评出等级。它的指导思想是：反映住宅的综合性能水平，引导理性的住宅开发和消费理念，鼓励开发商提高住宅性能。
国标《住宅性能评定技术标准》有着科学的评价体系和详细的层级：国标《住宅性能评定技术标准》将住宅综合性能按照得分高低划分为A、B两个级别，其中A级住宅为执行了现行国家标准且性能好的住宅；B级住宅为执行了现行国家强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅按照得分由低到高又分为1A、2A、3A三个级别，以适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能5个方面共268条具体指标的打分和综合评价，最终确定住宅的综合性能等级。
各地方可参照国标《住宅性能评定技术标准》，制定当地的住宅分级制度。
选房也要“望、闻、问、切”
选房是一个非常个性化的过程，但也存在某些共性。归纳起来，就是要做到“望、闻、问、切”。
中医在长期的医疗实践中，总结出了四种论断疾病的方法，这就是望、闻、问、切四诊。买房对于大多数人来说是一件大事，因此，我们在选房时也要巧妙地运用“望、闻、问、切”四诊，不断地察看房子的里里外外，千万不能急于求成，妄下判断。
望
多了解市场行情。最起码要了解房价走势以及热点区域。例如自己所在的城市近期房价涨跌势如何，哪些区域涨跌快些，哪些区域慢些，哪些楼盘卖得火。其次，对一些大的开发商和项目要有所了解。一般而言，品牌开发商的项目品质会比较有保证。此外，至少要学会看楼书、沙盘，看户型图、样板间，这样才能用更专业、实用的眼光去看房。
闻
有空多跑售楼处。跑售楼处有一个基本的好处，就是您可以知道这个项目大致要多长时间竣工，现在进展到什么阶段，以及周边的交通配套等情况。一周跑上两三家，一个月就是8 ～ 12家，这样货比三家，最后所做的决定就会更准确，至少不会离谱到哪儿去。
通过多种媒体掌握信息。平时多看报纸、多上网、多接触电视及户外媒体的楼宇广告，万一没时间跑售楼处，从媒体上了解项目信息也是个好办法。在资讯高度发达的今天，房地产已是媒体资讯和广告的重要支柱，通过媒体一方面可以掌握楼市宏观的发展形势，较准确地判断其下一步的走势；另一方面，多数楼盘都会通过媒体做广告，我们可以从各类媒体中了解大量的楼盘信息。新浪乐居是个很棒的资讯渠道哟！
问
善于在售楼处提问题。当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。在售楼处应尽可能多地提出疑问，包括楼盘的销售方式、具体价格、入住时间、入住条件、车位、交通、配套、公摊、户型、物业等等，不能错过每一个细微的问题。
切
到实地进行考察。百闻不如一见，了解的信息再多都不如到实地去走走。考察的内容包括内外两方面。内，就是居住区以内的交通、配套、户型等，并具体到房子的防水、墙角、室内装潢和做工、采光、墙体、茶座、厨房卫生间等细节的问题。外，就是居住区以外的交通、教育、医疗、商业、娱乐等配套，甚至包括居住区到上班地点的距离。这些都要自己亲临现场才能知晓，而不能听开发商的一面之词。
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购房还应优选可靠的开发商
说到选房，大多数购房者首先想到的是位置、交通、价格、户型、周边配套等，往往会忽略一个非常重要的因素，那就是开发商是否值得信任……
统计数据显示，2007年全国房地产开发企业万家；在房地产宏观调控的背景下，市场会有一定程度的洗牌，但开发商的数量仍旧相当庞大。这其中不可避免地会有滥竽充数、鱼目混珠的。
在乐居工作室的“网民眼中的开发商”调查中，超过8成的网友认为开发商品牌会影响购房的选择，其中有的人认为开发商对楼盘选择的影响非常大，53％的人不会考虑不好的开发商的楼盘，的人甚至只会选择最有实力的开发商的楼盘。
那么，从哪些方面来衡量一个开发商是否可靠呢？调查显示，近6成的购房者会关注开发商曾经开发过的楼盘和开发商的社会责任感，约4成的购房者认为品牌知名度的高低、是否有负面新闻都会影响开发商在自己心目中的形象。可见，购房者最关注开发商的综合实力、口碑信誉。
接下来的问题就是，购房者如何来考察开发商呢？有人会说这是个很简单的事情，查查他们的企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书等证件。但是，在实际操作过程中面临着很多的困难，比如开发商是否愿意把这些证件提供给购房者，或者某些不良开发商可能伪造假证件欺骗购房者。
充分利用网络媒体强大的搜索功能和到开发商已开发的小区实地考察是两个最行之有效且可行的方法。
（1）利用网络媒体强大的搜索功能获取开发商相关信息
了解开发商的渠道有很多，除了电视、报纸、杂志、广播等传统媒体，还有网络等新媒体，而且网络中的海量信息及对这些信息的整合能力是传统媒体所不能比拟的。
房产新闻、楼盘详情页、业主论坛、搜索引擎是网民常用的四种渠道。
以搜索引擎为例，购房者可以输入“开发商名称”、“开发商名称＋纠纷”或“楼盘名称＋纠纷”等关键词，就能找到关于该开发商信誉评价的信息了。
乐居工作室推荐中国房地产评测中心发布的《中国房地产开发企业500强测评》研究报告，这份报告公正、客观地研究了国内各房地产企业的行业地位及各自的优劣势，有助于购房者了解开发商的综合实力。
更多请参见新浪乐居2008中国房地产开发企业500强测评：
http：//sh。house。sina。/focus/2008ceping/index。html
（2）到开发商已开发的小区实地考察
除了线上搜索，线下实地考察才是“眼见为实”。实地考察一般从以下三个方面展开：
三看小区整体品质。围着小区转一圈，一看小区建筑面积大小，二看规划布局是否合理，三看景观环境是否精致，就能对开发商的实力有个大概掌握。大小区需要开发商有足够的资金投入，合理的小区规划能反映开发商丰富的操盘经验，精致的景观环境更是需要开发商与一流的设计团队合作才能完成，也是开发商实力的一个侧面体现。
五问住户。问住户对小区总体是否满意，规划设计如何，工程质量如何，售后服务如何，物业管理如何。
一定要入室看房屋质量如何。一般入住后的房屋经过一两年后较容易发现有无质量问题。
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乐居房博士Q&A
Q：看房还有哪些诀窍吗？
A：观察房子的时间需要巧妙合理的安排。例如：白天去，便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去，便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去，便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去，便于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，看房，不要受售楼人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚。
Q： 如何挑选适合自己的面积？
A：经济实力不强的未婚或刚刚结婚的年轻人，可以考虑小户型作过渡之用，面积在50平方米左右，实用且经济压力小，而且小户型的变现能力也相对较强；孩子尚小的三口之家，两居已足够，若经济富裕，可选择面积宽松的大面积两居；孩子较大的三口之家最好选择三居，因为孩子需要有独立居室，还要照顾老人的居住，对普通的工薪阶层，可购买房间多面积偏小的三居。
Q： 不可取的户型有哪些？
A：客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。卫生间居中，不利于浊气散发。 厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等，污染了厨房卫生。
Q： 厨房、卫生间如何检查？
A：要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共管道，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。
Q： 小区绿化面积标准是多少？
A：按有关规定，小区内要有足够的绿化面积，其具体标准是：新建住宅社区的绿地率不低于30％，旧住宅区不低于25％；绿地指标组团不低于平方米/人，小区不小于1平方米/人。同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民社区活动的要求。
更多请参见新浪乐居房博士：
http：//house。sina。/fangboshi/
认购环节相关事项（1）
接下来，我们进入买房环节。房产的价值很高，买卖的操作过程是十分复杂的，也是非常重要的。一般买房都要经过以下几个步骤：签订认购书—签订购房合同—办理贷款。考虑到期房和现房购买的环节大同小异，乐居工作室将以介绍期房购买为基础，提醒购房者要分别注意哪些问题，试图让复杂的买房变得简单，并对现房购买中的特别问题予以特别介绍。
本章提要
● 认购环节相关事项
● 签订购房合同中的注意事项
● 申请贷款
● 乐居房博士Q&A
购房者对某套房子有了初步意向后，可向售楼人员交500～1000元的订金预订，保留该套房子，这个过程叫“小订”；待确定买房后，就要签订购房认购书，把“小订”转为“大定”。
订房保留的期限一般很短，若不买订金可退。
如何签订认购书
认购是一种预订销售方式，一般只交纳较少的定金，不是签订正式的销售合同。
签订认购书是比较正式的买房手续，国家有全面的法律法规限定，比如有标准的认购书模板。一份完整的认购书包括出卖人和认购人的基本情况、房屋基本情况、销售依据、价款与付款方式、认购定金、违约处理方法等。
认购书是房屋买卖双方达成的一种初步意向，因此其内容比正式的购房合同简略。
以北京市商品房认购书为样本，乐居工作室为您详细解读其中的每一个条款，仅作参考。
合同范本
第一条 基本情况
（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市 ______________ 区 ______________ 项目中的第 ________________ 【幢】【座】 _________________ 【单元】【层】 _____________ 号房，朝向为：___________ 。
（二）该商品房的用途为：___________ ，建筑面积共 ___________ 平方米，其中，套内建筑面积 ___________ 平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积 _________ 平方米。
关于房屋基本情况应尽量具体准确。
楼层号尽量使用自然楼层号，即按楼板、地板结构
分层的楼层数。
第二条 销售依据
（一）该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：_________，预售许可证号为： ________________________ 。
（二）该商品房为现房的，房屋所有权证号为： _____________ ，国有土地使用证号为： _____________ 。
一定要审查原件，不能仅看复印件。
注意预售许可证是否过期、所购买的房屋是否在预售许可的范围内。
如果开发商没有预售许可证，认购书无效。
第三条 价款与付款方式
（一）该商品房按照【套内建筑面积】计价，单价为 ________ 元 / 平方米，总房价款为 ___________ 元人民币（大写）。
该商品房按照【建筑面积】计价，单价为 ________ 元 / 平方米，总房价款为 ___________ 元人民币（大写）。该商品房按照【套】计价，总房价款为 ___________ 元人民币（大写）。
（二）出卖人同意认购人按照下列第 ____ 种方式付款：
1。一次性付款。
2。分期付款。
3。贷款方式付款。
4。其他方式。
认购人选择第 3 种方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的___ ％，其余价款可以向 __________ 银行或住房公积金管理机构借款支付。
对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，即首付最少占总房款的20％。北京甚至松绑了“人均面积低于当地平均水平”的限制。。 最好的txt下载网
认购环节相关事项（2）
一般的楼盘都有自己指定的贷款银行，但也有一些商业银行推出以“不指定楼盘按揭贷款”方式提供的服务，申请这种服务后往往可以在一次性付款的同时得到数千元乃至上万元的房价优惠。
开发商不能拒绝公积金贷款。
第四条 认购定金
认购人应当自签订本认购书之日起 ______ 日内，向出卖人支付认购定金 ________ 元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。
认购人同意在支付定金之日起 _____ 日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。
第五条 认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。
第六条 认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过 ___ 日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起 ___ 日内将已收取的定金退还认购人。
我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20％。
一旦以书面形式对定金做了约定，并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。因此，认购人一定要在约定的期限内和开发商协商商品房买卖合同的相关条款，否则开发商可以依法把定金没收。
如果认购人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商
的同意；同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。
如果认购人在约定的期限内和开发商协商商品房买卖合同的相关条款没有达成一致，认购书自动解除，开发商应该全部返还认购定金。
开发商应该给定金开具正式发票，并且在定金发票上盖上开发商的财务专用章。
第七条 出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。
如果开发商违约，应该双倍返还认购定金。
第八条 该商品房的买受人为【本人】【同一户籍内亲属】【】：_____ 。
第九条 其他约定__________________ 。
第十条 本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当【返还认购人】【抵作商品房价款】。
第十一条 本认购书未尽事项，可签订补充协议。
第十二条 本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效力。
开发商的合同专用章应与认购书中的出卖人信息一致。
应该当场给认购人一份认购书原件。
认购定金应该抵作商品房价款。
签订认购书要做到四个明确：明确所购房屋的具体位置、面积、价格，明确签正式买卖合同时间，明确定金数额和交付时间，明确定金返还形式。
在签订认购书时，建议购房者一定要使用当地相关部门制定的认购书范本。
若使用其他范本，则要避免认购书中的受牵制条款。比如：在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还；要明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。 。 想看书来
认购环节相关事项（3）
各地的认购书网上签约程序会有不同。以北京为例，商品房认购书网上签订的程序如下：
（1）房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款；
（2）经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号；
（3）房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及时标明该单元（套）商品房已预订。
另外，各地对签订认购书之后何时签订购房合同的时间规定也不尽相同。北京规定应自签订认购书之日起七日内签订商品房预售合同；超过七日未签订商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。
签订认购书前，问清楚楼盘用地的性质。
如果是普通住宅，土地使用权是70年；如果是纯商业住宅，土地使用权是40年；如果是综合用地，土地使用权是50年。
普通住宅用地满70年自动续期；其他用地应当至迟于届满前一年申请续期，如果申请时，根据社会公共利益需要收回该土地的，土地使用权由国家无偿收回。
如何理解认购书中的定金
从上面的认购书范本中可以发现，“定金”是至关重要的内容，这也是最容易被做文章的地方。
虽然很多楼盘都要求购房者签订认购书，但从法律上讲，签订认购书并不是房屋买卖的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。
其次，要使用当地相关部门制定的认购书模板，因为它能够最大限度地保护认购人的利益。
第三，若使用非标准格式的认购书，可与开发商协商，把“定金”写成“订金”、“预付款”等，这样一旦房屋买卖合同签不成，所交“订金”能退回，因为后者并非一个规范的法律概念。
开发商不能随意对认购书的内容进行修改。可事先从网上下载一份标准样本，在购房现场与开发商提供的认购书比对。
定金和订金有什么区别？
定金与订金的区别主要体现在法律效力上。
前者是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。
后者并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
在认购书签订后，售楼人员都会进一步告诉您有关正式签约的准备工作。比如：签约地点、购房时应该带的证件、有关贷款凭证的说明、缴纳有关的税费说明，购房人如若委托他人签约，还要带有关委托书的说明等。
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签订购房合同中的注意事项（1）
签订购房合同，是所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查，甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在合同书上体现的要求以补充条款的形式确定下来。
弄清楚合同中的当事人
在新房买卖过程中，合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。
购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款，一旦违反合同约定，承担违约责任。
不要随意更改买受人
合同备案前，购房者可和开发商自行协商更改买受人名称。
合同备案后，房屋交付前，如果想更改买受人，需要购房者和开发商一起到国土房管局办理更名手续，需要交纳更名费，并获得开发商同意。
如果房屋交付后，购房者要更换名字，就需要拿到产权证以后办理过户手续，这样花费就更大了。
开发商，即购买合同中的“出卖人”。购房者需要确定与您签约的就是开发商，即签订合同前要审查开发商的“五证二书”。如果您在签订认购书的时候，已经审查了各种文件，那么这里就不用审查了，只需要核实购房合同中的内容和相关文件是否一致；但如果您之前没有审查全部的文件，就不能嫌麻烦或者被开发商的借口搪塞过去而不看了。
审查上述文件时，一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件！如果仍不放心，可抄下证件的号码，去相关部门进一步验证。
“五证二书”是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。
“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
（1）国有土地使用证
国有土地使用证是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。比如，北京市国土房管局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市国土房管局划拨土地使用证专用章、北京市国土房管局有偿土地使用证专用章、北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章、北京市国土房管局临时土地使用证专用章。
（2）建设用地规划许可证
建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
（3）建设工程规划许可证
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（4）建筑工程施工许可证
《建筑工程施工许可证》（建筑工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建筑单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建筑单位应当向已批准的项目工程所在地县级以上人民政府建设行�
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