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富爸爸成功的故事-第6部分
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我现在做的这桩买卖前景非常可观。几个月以前，一个同样从事房产生意的朋友给我介绍了一个机会。他的一个客户由于离婚，急于处理掉一块面积为8英亩的土地。按当地的行政区划，客户觉得那块地可以分成3小块。之后，我对那块地作了一番小小的调查，结果发现，有4英亩的地在市区以内。这就是说，由于不同地区对建筑物和街道之间空地面积的要求不同，我可以把这块地分成6块，而不只是3块。
房主的开价是50 000美元，我的第一次报价是25 000美元。他根本没有给我任何答复。我等了两个星期，然后就给他打电话，重申了我的报价。当时，他正被离婚的事情弄得焦头烂额、头疼不已，因此，急于把那块地处理掉。于是，我把报价提高到30 000美元，并承诺，两个星期之后就结束这桩交易。这个时间期限对他来说的确很有吸引力。两个星期之后，我付给他30 000美元的现金，这是我从前面两宗交易中赚到的钱。（既然我从前面两宗交易中赚到了一笔钱，我们决定这一次用现金进行交易。我知道没有利用银行贷款来买这块地违反了富爸爸的某些原则，但是，由于卖主当时正身陷困境，手头急需现金，我很乐意帮他一把，让他摆脱困境。如果我们也需要现金，那很容易做到，只需要进行资产贷款就可以了。所以，我们最终还是付了现金。）
那6块地的总开价是120 000美元。不到一个月的时间里，就有人买走了其中一块。现在，我们已经卖掉了两块，总价钱是35 800美元；还有4块，每块的开价是17 900美元。由于不需要支付利息，再加上测量费用大约是2500美元，这几块地能让我从中赚到大约74 900美元，而我付出的时间和精力不过10小时而已。
最近，我和我的合伙人买了一套3室1卫的房子，用于投资。我们支付了46 500美元的现金，维修费用花了大约不到5000美元。短短5天时间里，就有人报价88 900美元。两个星期以后，我们就拟订了合同。
通过做房地产生意，我已经赚到了100 000美元。但是，最重要的是，我现在完全拥有9块土地，总价格是223 000美元。我还踌躇满志地想要继续进行这方面的投资。现在，我正在联系一宗土地交易，面积是56英亩，可以分成44块。随着我经济实力的增强，我的投资规模也会随之扩大。
现在，我是一名自由职业的房产投资顾问；与此同时，我还在进行投资，那就是买卖土地。我打算明年开一家自己的销售中心，为购房者提供一站式服务。这样，客户将可以自己挑选中意的土地，以及房子的款式，然后向银行申请贷款。在这样的交易中，每个环节都能为我产生利润。
一旦开始，就无法停止
我今年的计划是，在附近的一块地上设计并建造一幢小型的商用楼。这里将有400套新房，一幢公寓楼和一些联式房屋。距离这里两公里的地方，有一所大学和两个很大拖车式活动房屋停车场。在我看来，这里完全可以建一幢6到7个单元的小型商业楼，其中包括一个比萨饼店，一个饮料店，一个美容店，并供应其他的商品和服务。我计划拥有两幢这样的楼，包括3到4个门面店。
我的五年计划是，每个月的被动收入达到10 000美元，而且没有呆账。要实现这个目标，今后每年购买3处可供出租的房产就可以了。到那个时候，我35岁，我妻子33岁，我们的儿子就6岁了。我可以高枕无忧，考虑提前退休，并给自己放一年的假，回顾过去取得的成就，计划自己的未来。尽可能与家人一起享受天伦之乐是我的最大心愿。然后，我会继续向公司投资，直到这些公司上市，甚至帮助这些公司上市。
回首自己一年前的生活，与现在简直有天壤之别。那个时候，我从事着高薪的工作，但是却不知道自己的前景如何。每个工作日，我都必须待在办公室里，从早上9点到晚上7点，而和客户面对面交流的时间不过两三个小时而已。这份工作严重束缚了我的自由。而现在，我可以自由自在地四处搜寻房产了。我早晨起床之后甚至还可以陪儿子一起玩一会儿，然后帮助别人买房子，去工作现场看进度如何，尽情享受生活。我的全部世界就是我的客户，因为，我有土地供租售。
让我感到最高兴的是，我对投资的恐惧心理已经一去不复返了，取而代之的是接二连三的成功。现在，我对自己充满信心，只要看到一桩生意，就能迅速判断出它是否有利可图，因为我经验丰富、硕果累累。这就好像打棒球一样，一旦你击中了一个球，你就不会再畏惧本垒。进行房地产投资也没有什么本质的区别，一旦你从中尝到一点儿甜头儿，你就想一直打下去，再次击球，而且希望一次比一次击得更远。
该出手时就出手
只有勇于站出来的人，才能果断地抓住机会、不断前进。我相信，我们生活在最伟大的国家，发财致富的机会比历史上任何一个时期、比任何一个国家都多。如果你不抓住这个机会，你一定会后悔的。因此，积极采取行动，实现自己的财务自由吧。即使第一次你失败了，你还有很多机会。在棒球中，你出局之前有3次机会呢——况且，即使这次出局了，也还有下一轮在等着你。你所需要做的，就是耐心等候机会的到来。有一件事情是确信无疑的：如果你不去争取机会，那就无异于失去一次机会。
第三部分 金钱是善的根源
金钱是万恶之源。这就是我从小接受的教育。那些有钱的人都是神经病，是骗子，是人类受苦受难的根源，或者是三者兼而有之。这些看法在我们家里根深蒂固，我那愤世嫉俗的父亲对此更是深信不疑，因此，在我的记忆里也打下了深深的烙印。显而易见，人类自从摆脱打猎和采集的生活之后，就开始一步步走向黑暗，走向毁灭。你越成功，就越沉迷于当时的教育和政治制度，你被洗脑的程度也就越深。经济上的成功，不但没有被看做是一种成就，反而被当做是坠入地狱的表现。再没有什么比自欺欺人、浪费时间去想钱更愚蠢的事情了。这样做无疑让你陷入了万劫不复的深渊。
显然，有一个巨大的障碍影响我对金钱的认识，更不用说获得成功了。我知道自己有很多东西要学，但是，我没有可以请教的人。在我周围亲近的人里面，没有人试图翻越那座高墙，去争取财务自由。最糟糕的是，对于金钱，我没有一个清晰的、长期的方向，我不知道该怎么理财，也不知道该怎么赚钱。必须在不断尝试、不断失败中学习。我经常干些事倍功半的事儿，先前进两步，接着又后退三步。我的经历似乎不止一次验证了那些经常回荡在我耳边的教诲。
我周围的很多人都很安于现状，他们几乎或者从来不去想，为什么日子会过成那个样子。但是，我就不是这样。我家里共有8个孩子，我排行老五，或许，这正是我不肯安于现状的原因。我竭尽全力去摆脱恐惧、愤世嫉俗和其他的消极情绪，我想找到属于自己的道路。我经常琢磨，为什么在这个世界上，有的人要什么就有什么，而有的人却一辈子吃苦受穷，连最基本的生存需要都难以满足？我小时候一直过着后一种生活，但是，我希望自己能过上前一种生活。也许父亲的话是对的，但是，我想自己找出答案之所在。
我以前一直认为，好好学习就是答案之所在。因此，在高中毕业之前的两年里，当我的同学都在运动或者参加课外活动的时候，我却把课余时间用来翻动油炸圈饼，这份工作能让我每小时赚1。5美元。这种经历让我意识到，受雇于人不是我的目标，但是，我又不知道自己究竟应该做些什么、应该怎么做。高中毕业之后，我学了木工，成了一名专门制作精制木质家具的工匠。起初，这一行是手工定做上等木质家具，后来就发展为大批量生产，以及福米卡家具塑料贴面（商标名称）。这样，我逐渐对这份工作失去了兴趣。
之后，我先后在家乡俄亥俄州的好几家赫赫有名的大公司工作过，但最后都以辞职而告终。许多朋友对我的行为感到不可思议，他们对我冷嘲热讽。我究竟想干什么？为什么放弃人们趋之若鹜的工作不做呢？
那是因为，我注意到了更重要的事情。在我从事的每一份工作中，我都会拿着一个记事本，计算我的各项花费，以及此后20年里我的收入状况如何。即使我能够不断获得加薪，我的生活也不会有什么质的变化。无论我从事什么样的工作，我都不知道怎么样才能过上我渴望的那种生活——即使按最乐观的情况来计算薪水的增加。就是在这些时候，我会想起父亲说过的那些话，“你这是在浪费时间……你不可能战胜那些制度，还是放弃吧……”，就像一支跑了调的歌不断在我耳畔回旋一样，父亲那些泼冷水的话也没完没了地回响在我耳边，挥之不去。那么，我还能做些什么呢？像父亲那样逃避社会、过隐士一样的生活？不，我已经欣喜地发现，自己不喜欢那样的生活方式。我想过有钱人的生活。那时候，我下定决心，自己一定要实现以下几个目标：
1。 30岁以后成为一个百万富翁。
2。 周游世界。
3。 拥有两套房子，一套在美国，一套在海外。
4。 见到法拉·福西特（无论如何，当时毕竟是20世纪70年代）。
随之而来的就是一个大问题：尽管我知道自己有才能，但是，我感到很茫然，因为我不知道自己前进的方向。我不知道自己该往哪里走。尽管如此，我还是不断地找工作，也不断尝试、不断犯错误，事业上不断取得进展。最后，我终于在自己就职的公司里获得了相当高的职位，这是通常只有大学生才能获得的职位。我曾经想上大学，但是，我总是马不停蹄地周游世界各地，因此，我根本抽不出时间在学校里学习4年。就在我的高中同学们骄傲地完成他们的“高等”教育的时候，我已经去过五十多个国家，足迹遍布几百座国际大都市。
不过，那个时候我还没有意识到，周游世界让我有机会接触到形形色色的人，他们都积极进取，尽自己最大努力去获取成功。在这一过程中，我看到了两种不同的生活态度的鲜明对比：一种是乐观向上、争取成功，一种是安于现状、不思进取。
当别人问起我是哪所大学毕业的时候，我总是告诉他们（现在还是这样告诉别人），我毕业于挫折大学，获得了“成就”这个学位。的确，我是在实践中不断学习的。
但是，我对自己的收入状况依然不满意。在我的工作经历和我父亲一直试图向我灌输的那些观念之间，似乎有某种可怕的联系：你希望获得的成就的大小，完全取决于你个人能力的大小；一个人能对他人做出多大贡献，取决于他对自己的认识。我开始意识到，这是两种不同的思维方式。在我父亲的思维方式（习惯性思维，而不是用大脑去分析）中，只有接受与储存（匮乏）的概念，完全是消极、被动的。他固执地认为一定想尽办法要保住“自己的所有”，而不是去为他人发现或者创造财富。我也是逐渐才意识到，原来还存在另外一种思维方式，那就是创造或者增加财富（富足/给予），这才是积极向上的。我想方设法来挖掘自己的潜力，发挥自己的才能，这样，我不但能创造更多的财富，自己也充满了活力。作为雇员为他人工作的时候，我不觉得自己在为他人做贡献，或者，不觉得这些贡献那么有意义、那么重要。回想起童年时代父亲理想中的“打猎、采集”似的自给自足的生活方式，我意识到其问题在于，这种简单的生活方式中没有任何回报。也就是说，这种生活方式缺乏为他人做贡献的含义。如果把金钱当做惟一的目标，那么，赚钱的方法有成千上万种，人们将感到无所适从。事实上，金钱只是实现目标的手段，而不是最终目的。现在，我终于破解了父亲的误解，那就是，他把金钱当成了工作的最终目的。
自律带来回报
在《富爸爸，穷爸爸》这本书出版几个月之后，我二哥（我5个兄弟和2个姐妹中的一个）告诉了我这个消息。我一直在苦苦思索的问题，这本书里都讲得一清二楚。突然之间，我所做的一切都有了新的定义。到后来读完《富爸爸财务自由之路》这本书时，我认识到，通过这些年来自己开公司，我已经进入现金流象限的右侧，即成为一个业主和投资者，而不再是左侧的雇员和自由职业者了。
这种自由自在的感觉多么美妙啊！我很快就要获得完全的解放了。最后，我终于感觉到了内心的安宁。
我一直致力于现金流象限右侧（在现金流游戏中，它被称为“快车道”）的生活。我可以举一个例子来说明这一点，那是在我辞掉航空公司的工作之后。我从18岁时就开始租房子，现在已经厌倦了这种生活方式——每个月要支付400到800美元的房租，从中却一无所获，我觉得这太不可思议了——于是，我买了一块3英亩的土地，距离得克萨斯州首府奥斯汀南部有半个小时的距离。我觉得，我可以在这块地上盖房子，然后住在那里。我不介意这所房子是否简陋。我的想法是，如果我付了X，最后以Y把它卖掉，那就一切都OK了。这纯属自己在那儿“盲目地冒险”。
当时，卖主迫不及待地想要把那块地卖出去。为了支付购买土地需要的现金——12 000美元，那个时候对我来说是一笔巨款——我卖掉了自己心爱的跑车，并拿出了所有的积蓄。在接下来的日子里，我就利用晚上和周末时间来自己盖房子。在以75 000美元的价钱把那个地方卖掉之前，我一直住在那里。用卖掉房子赚来的这笔钱，我开办了自己的第一个公司。
（我的公司为世界各地的主要航空公司提供工程产品和服务，在3年之内就发展成为一个资产数百万美元的公司，提前两年实现了我的目标。我开办这个公司没有借一分钱。）
但是，读完“富爸爸”系列图书之后，我投资房地产的方法以及我对自己的认识，都发生了很大的变化。读“富爸爸”之前，我投资的目标是积累大把的金钱，这样，我就不必再向别人借钱了。事后想一想，我因此而失去了很多赚钱的机会。比如说，如果我没有足够的现金来购买一处房产，我就会放弃这桩生意。
关于借钱，我的脑海里始终有一种误解：任何形式的欠债都不好。“永远不要欠别人任何东西！”是我父亲经常说的一句话。当时，我不知道有时候借债也是一件好事，因此，最初进行投资的时候，我购买每一处房子都竭尽全力（按父亲的标准），不向别人借钱，盖房子的时候更不用说了。这种做事情的习惯一时半会儿很难改变。感谢富爸爸，这是我关于金钱方面最大的改变了。
学习新东西需要花费时间，因为，你必须一边思考一边采取行动。但是，随着我不断获得成功，我逐渐摆脱了童年时期就形成的忧虑、恐惧、各种禁忌和消极的思想。不断成功让我养成了新的、良好的习惯，包括对很多事情的看法。我从内心深处摆脱了那些消极的观念，取而代之的是积极向上的思维方式。我不认为价格与价格是一致的。
在读“富爸爸”之前，我从来没有注意到现金流现象。老实说，我从来没有想到房产也能用来赚钱。现在，不只是对房产进行估价，对其他资产估价的时候，我都采用了完全不同以往的新方法。两者之间的区别是巨大的！谢谢你，富爸爸！
现在，我做什么事情不再凭感觉了，我已经明确并掌握了自己的方向，就好像黑暗的房间里亮起了灯一样。
我的游戏过程
迄今为止，我已经做了很多房地产方面的投资。在每一宗交易之前，我都会认真地做“功课”：对即将购买的房产进行细致而认真的调查，以保证我作出的决定是正确的（基于可靠信息的风险，而不是盲目的风险）。这就是我屡屡成功的原因。在我看来，很多人看到自己面临的选择不止一个，就会感到茫然不知所措，或者感到恐惧。我的很多投资看上去风险很大，但事实上，之前我都已经作了精确的判断，对那些不为人注意的趋势或者数值我也都一一考虑在内，因为这一过程中要评估不止一个变量。我已经为自己建立了一个数据库，内容是房地产所有可能的用途，主要分为商用和住宅用两类。然后，我就该地区的需求情况进行分析，从而作出决定。我用电脑的计算程序，来计算扣除成本之后获取收益的潜力如何，以及房地产的成本对不同的使用方式有什么影响。然后，我会参考其他相似的案例，看看其解决办法是什么，有没有改进的余地，从而为自己创造出更多的价值。换言之，我会衡量等式一边的销售方的情况，然后衡量等式另一边的成本的情况。我做“功课”的过程可以简单地归结为：我确定谁做，做什么，怎么样做，什么时候做，在哪里做以及为什么做。
下面，我给大家举一个例子。房地产业曾经全面崩溃。在那次崩溃18个月以后，我在一条东西方向的高速公路旁边买了一块面积为70英亩的土地，这块地紧邻奥斯汀，连接着两条南北方向的主要高速公路。
当时，我出的价钱是每英亩3 200美元（在房地产业崩溃之前，有人出价每英亩7 000美元，但是他们没有卖）。我的朋友和熟人都觉得这个价钱太高了，风险太大，因为，他们都在那次房产业崩溃中变得一贫如洗，可以说已经变成惊弓之鸟了。连给我贷款的银行都表示不可思议，一再追问我，是否真的要以那个价钱购买那块地。但是我知道，高速公路不会消失，连接高速公路的枢纽地带依然有重要的枢纽作用。经济复苏之后，这块地的周围就会变得高楼林立。我还意识到，土地本身并不是资产，因为它不能带来收益。尽管如此，我还是想弄清楚，怎么才能把这块地买下来，同时观望形势的变化。当时，我的情绪处于两个极端：一想到这块地的升值潜力，我就会觉得兴奋不已；但是，一想到别人都觉得我这么做无异于疯狂，我又会觉得很沮丧。
那块地前面与高速公路紧临，后面则是河流。它正好处在南北交通要塞上，地理位置很重要。尽管其优势显而易见，我还是注意到了这里存在着饮用水的问题——饮用水不足。这正是影响这一带很多房产价值的主要问题之一。在这个例子中，注意到土地的发展潜力受饮用水问题的制约之后，我就开始集中精力思考以下几个问题：谁有可能解决这个问题？（或者说，谁将因为解决这个问题而从中获益？）这个人什么时候能解决这个问题？他怎么样解决这个问题？是自来水公司？是使用城市储备水资源？还是在这里挖一口井？（哪一种解决方案最具经济效益？）
在方圆5英里之内，没有公共的饮用水源，而掘井不但要挖得非常深，还不能保证水的质量和数量，因此，在正常的价格范围内，这块地不可能发展为居住区。但是，既然我已经意识到了这个问题，我就要去研究，这个问题究竟有没有解决办法？我发现，当时有一个大集团，打算在这一带开一个私人的高尔夫球场，并建一些高档住宅，就在我买的那块地的对面，离公路500英尺的地方。他们也同样被饮用水的问题所困扰。我听说，他们正在与市政府以及附近惟一的一个自来水公司交涉，试图解决饮用水的问题。
掌握这一信息之后，我马上意识到，只要这里的自来水管道一铺好，这块地的发展潜力就会大大提升。结果果然不出我所料。这个问题解决之后，那块地的价钱立即翻了两番还不止。就这样，通过认真研究水源问题能否解决、什么时候能解决、由谁来解决，原本“盲目的风险”就变成了“基于可靠信息的风险”。
几年之后，那块地又一次升值，因为很多高科技公司都搬到了这一带。房地产价格再次攀升。结果，那块地已经涨到每英亩14 000美元到25 000美元了。
与此同时，我总结出评估和购买房地产的6条基本原则：
1。交易的动机（无论是卖主的动机还是我自己的动机）。我们还以那块70英亩的土地为例来说明——那块地到那时还不曾上市交易。当初之所以选中这块地，是因为我看中了它的地理位置和升值潜力。之后，我又对卖主进行了一番调查，并前去拜访了他们，从而弄清楚他们与那块地之间的关系，以及未来的某些变化将导致什么样的后果。调查表明，这块地的主人是姐妹三人，多年以前，她们继承了这块地。现在，健在的姐妹俩也都已经80岁左右了，她们没有精力再去照看这块地。对于她们这个年纪的人来说，现钱更重要。除此之外，影响这宗交易的还有其他因素。起初，姐妹两人拒绝了我的报价。我不为所动，继续与她们交涉。通过进一步的交谈，我发现，她们不愿意这块地被开发。明白了这一点之后，我也把自己买地的意图向她们摊了牌：我不会像别人那样无度地开发这块土地（换言之，在这块地上一幢接一幢地盖楼）。根据她们的反应，我知道这宗交易一定能做成，而且能让大家都从中获利。我觉得对任何一处房地产来说，这个因素都是最关键、最重要的。
2。房产的状况。所谓房产的状况，不仅仅指它是好还是坏，是未经开发、处于原始状态还是风景优美。我必须首先搞清楚，什么是关键因素，什么是次要因素，此外，还要考虑成本的不同，以及如何分区（也就是说，分为商业区、住宅区还是用作其他用途）。比如说，如果一个地方视野开阔，能够看到起伏的群山、或者一条小河、或者一个果园，这无疑都是房地产交易中一些十分有利的因素。对很多人来说，房产周围的风景很重要。
3。交易的条件，也就是卖方、银行和我都能接受的条件。考虑到前面提到的两个因素，交易条件可以协商，从而让每个人都感到满意。
4。房产的位置。我知道这一点已经无须多讲。但是，一旦把房产的位置与它的升值潜力联系在一起来考虑（如新开的马路、商机、人口的变化等），你就能从中发现很多当时并不显眼的机会。比如说，通过对某一地区的调查，我发现那里对土地的需求正在增长。
5。房产的价格。再没有比以“批发价格”购买一大片供“零售”的土地更让人高兴的事情了。不过，尽管有诸多因素需要考虑，关于价格还是有很多窍门在里面。
6。人际关系。这就是富爸爸所说的人际关系网。要多与他人交流，多倾听别人的意见。很多信息都是从闲聊中获取的（我听说戴尔电脑公司打算找一个地方盖新楼，这就意味着人们要重新租房子，重新安家，还需要购物的地方）。
最近，我在奥斯汀买了3处房产，以下就是我做的明细。我每年都能从中获得一定的利润，根据我的计划，这些房产在5年以后将会涨到310 000美元。更可喜的是，由于那个地区的两处房产的改造，我的一处房产将位于一个主要的十字路口。一项改造是当地的机场要扩建，扩建之后会增加一条跑道。扩建工程会影响一条主要高速公路的路线，使它经过我的那处房产。现在，已经有人向我报出了双倍的价钱，要求买我的房产。
我购买的第一处房产是一套供单户家庭居住的房子，购买价格是134 000美元，下面就是这套房子的明细：
投资于房地产所需要支付的现金
预付现金：28 350美元
由我们支付的房地产买卖手续费：1 200美元
由我们承担的修理费用/翻新费用： 6 200美元
35 750美元
每月现金状况分析
房租收入：960美元
—房屋空置造成的损失（5％）：48美元
总收入：912美元
每月支出情况：
—各种税费（财产）和保险金额：117。91美元
—修理和维修费用：41。67美元
—管理费用（租金的10％）：96美元
—月供（贷款5年，可续贷，利息5。25％）：605。37美元
（其他所有费用均由房客来承担）
860。95美元
每月净现金流动额：51。05美元
投资回报率
每年现金流动状况（51。05美元×12）：612。60美元
÷
现金投资金额：35 750美元
投资回报率：1。7％
值得注意的是，这套房子的投资回报率不算高，但是，如果我把它卖掉，就会获得资本收益。
这个地区同类的房子的售价是175 000美元。
我买的第二处房产也是一套供单户家庭居住的房子，花了我128 000美元，以下就是我所做的明细：
投资于房地产所需要支付的现金
预付现金：24 500美元
由我们支付的房地产买卖手续费：6 000美元
由我们承担的修理费用/翻新费用：0美元
30 500美元
每月现金状况分析
房租收入：1 123。20美元
—房屋空置造成的损失（5％）：56。16美元
总收入：1 067。04美元
每月支出情况：
—各种税费（财产）和保险金额：179。58美元
—修理和维修费用：41。66美元
—管理费用（租金的10％）：112。32美元
—月供（贷款5年，可续贷，利息5。25％）：635。58美元
（其他所有费用均由房客来承担）
969。14美元
每月净现金流动额：97。90美元
投资回报率
每年现金流动状况（97。90美元×12）：1 174。80美元
÷
现金投资金额：30 500美元
投资回报率：3。8％
现在，这个地区同类房子的售价是145 000美元。
此外，我还购买了一个飞机库以及附属的行政办公区，这是我的另外一个收入来源。这个飞机库可以出租，公司里飞机的主人可以把他
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