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惊天大逆转的背后-第4部分
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后是居民脆弱的消费能力的话，那么引发房地产市场调整就是迟早的事情，这次的调整就可称为一例。
如果房价合理回调，购房者买得起房自然就会消费，而一旦消费，其对消费领域的带动作用将不亚于房地产建设过程中对其他行业的拉动作用。
最后，针对房地产业的政策，要以成效和制定初衷为衡量依据，而不能因为迫于宏观经济压力，在政策上随意波动，那样就容易出现朝令夕改的情况。
从2004年开始的宏观政策调控，目标指向很清楚，就是调控高企的房价，挤压房地产市场存在的泡沫。既然政策出台的目标明确，那么很简单的道理是，如果要改变政策，首先要看政策的目标是否已经达到，说得直接些，就是房价是否降到合理区位，泡沫是否不再存在。
对于前者，既然已经在廉租房和经济适用房的配套措施上缺了课，致使绝大多数人购房需求都挤到市场上来解决，那么，衡量房价是否降到位的标准也容易，就看刚性需求购房者是否愿意出手，投资需求购房者是否认为值得投资，而政府能做的就是在交易环节上提供更多的便捷，比如减少交易成本和交易手续，其他的一切就让市场来决定好了。
对于泡沫问题的认定，业界争论比较多，泡沫的产生一般源于投机需求，虽然投机需求不同于投资需求，但投资需求比重多大也是泡沫产生的一个表现。
通常衡量是否存在泡沫有三个指标：房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。从上海市的实证研究结果来看，房地产投资占GDP比重的合理范围在10％，房价收入比的合理区间是6~9倍，租售比的合理区间为150~230。虽然三项指标应该根据实际情况运用，并非一成不变，但其具有的参考价值却不容忽视。
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4万亿下猛药，救信心于绝望之际
面对全球金融危机日益演化为全球经济衰退，中央强力启动了刺激内需计划。国务院出台的新措施在2008～2009年新增加约4万亿元的投资。方案一经公布，亚太股市主要股指普遍上涨；沪深A股涨幅更是超过6％。
仅仅一天后，统计局发布全国2008年10月份CPI增速降至40％，创17个月以来新低，基于对国内经济放缓可能会继续恶化的担忧，A股主要权重股几乎全线大跌。而同样的数据，如果放在一年前，CPI增速下滑肯定是振奋人心的信号，眼下同样的信号却成为了洪水猛兽。
市场过山车般的变化，反映了市场信心对经济的作用力，说市场经济是信心经济实在非常贴切。
*在达沃斯论坛中指出：当金融和经济危机到来的时候，经济学家、企业家的信心尤为重要，人民的信心尤为重要。这个时候，信心比黄金和货币更重要。
这或许才是中央政府4万亿下猛药，*要求“快、重、准、实”大力落实的根本目的所在。
信心对市场和经济的影响，股市以及2007年民众对CPI变化的反应，更能说明问题。众所周知，中国A股指数从2007年5月30号调控后，股民的买入热情非但不见减弱，反而一路高涨，即便是在6000点上方的高位，买盘热情依然澎湃，原因就在于大家对后市的预期在8000甚至10000点上方。而当股指跌至1600点时，成交量依然趴在地板上，除大量资金被深套的原因之外，对后市悲观预期是很重要的原因。
与股市的走势相对应的是，据国家统计局数据显示，消费者信心指数从2006年5月的938到2007年8月的973，一路走高，虽然这期间CPI涨幅从谷底攀升到高位，但并没有影响消费者的信心，也没有改变消费者的预期，但2007年底至2008年，虽然CPI在持续回落，截至2008年9月，消费者的信心指数已经低于2006年5月的水平至934。
这可以看出信心对市场和经济的影响多么巨大，在全球金融危机的影响之下，中国消费者的信心已经脆弱到崩溃的边缘，这从此前中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果中也能看到。调查结果显示，居民通胀预期虽然有所下降但对后市却更加悲观没信心，居民的购房意愿更是创十年新低。居民是这样，企业更是如此，困难的企业被迫裁员，但是运作良好的企业基于悲观的预期，也开始主动裁员。
其实过分的担忧和乐观，都往往是我们对于事实的把握不够准确而导致的，当时的情形是市场的“熊市”思维，悲观预期可能已经低估了中国宏观经济的基本面，并对中国经济的发展造成负面影响，持续下去，对中国宏观经济发展将极为不利。
就事论事，中央4万亿的刺激经济方案，划分到两年，每年投入2万亿，如果扣除之前已经列入投资计划的资金，这次刺激经济方案中的新增资金，就绝对数字而言并不算多。况且还存在政府主导投资的成功率和效率问题，监管不严滋生*的问题，但这些也许并非中央出台投资方案的核心考虑，如果能就此扭转民众对经济的悲观预期，功莫大焉。
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4万亿中期利好，埋下逆转伏笔
2008年11月5日，国务院常务会议决定，中国采取十大措施，在接下来两年内投资4万亿元，以刺激经济。会议第一次采用“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”来描述中国的宏观经济政策，并罕见地用“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的要求执行新的经济刺激计划。
该消息于2008年11月9日正式公布后，A股市场在其后的一周中连续上涨，甚至带动了海外股票市场的上扬。
这是1998年以来中国再一次实行大规模的经济刺激计划。
中央近期出台的“新十条”和*总理部署七项落实工作，对房地产行业的影响，概括来讲：中期是利好，短期和长期均为利空。
（1）中期利好。房地产作为支柱产业，与宏观经济的状况紧密相连，良好的宏观经济基本面是促使房地产业良性健康发展的基础。“新十条”着眼于拉动内需，至2010年投入4万亿元，投资主要指向港口、铁路、能源（核电）、机场等基础设施领域。按照中央投资1000亿元带动投资总规模4000亿元推算，这将对整个经济增长有强大的带动作用，并将拉动水泥、钢铁原材料需求，带动相关行业发展，使得整个经济平稳增长，保证中国经济在接下来两年保持8％左右的增长幅度。
宏观经济的平稳增长加之“新十条”中“要千方百计增加居民收入，提高消费能力”相关政策的落实，在一定时间内为房地产业营造了良好的发展氛围。
（2）短期利空。两年4万亿的投资指向主要是铁路、港口等基础设施，这将直接带动水泥、钢材等原材料的需求，从而促使原材料价格上扬，这无疑增加了房地产项目的建造成本，压缩房价的调整空间，成本上升、利润下降的同时，购房者的消费预期和购买力并不会在短期之内恢复，这对下半年调整态势加速的房地产现状而言，短期之内是个不小的打击。
（3）长期利空。在中国经济面临外围经济衰退威胁，国内经济增速下滑的情况下，“新十条”和*总理布置的七措施的核心是“宽松的货币政策和投资拉动需求保证经济增长”。
首先，从投资拉动需求这个角度来讲，就在这次大规模的投资方案出台之初，已经有不少的不同意见，有不少学者强烈反对简单重复以往的思路，建议应该将投资重点放在增加社会福利的公共产品和有利环保的基础或农业设施上，要充分考虑中国经济的长远健康发展。
当然，从效率上而言这样的选择并没有错，最简单最直接最有效。问题是，一直以来我们在经济工作领域需要进行的深入改革却只能一拖再拖。从长远看，中国经济的稳定增长要靠消费来提升，虽然短期内投资也可带来消费，也许通过大力投资，接下来两年的经济平稳增长能得到保证，但两年后的更长时间呢？那时候我们又该建造些什么呢？
其次，从年初从紧货币政策到适度宽松的货币政策再到彻底放开，早在2009年初即已被诸多经济研究人员所预测，这起因于对通胀的判断，究竟是因为流动性泛滥还是资产价格管制所致，对于这个问题，至今也没有明确的答案，但现实却是，货币政策一会儿松一会儿紧，头疼医头，脚疼医脚，按下葫芦起了瓢。
时至今日，该项政策的负面作用已经在慢慢显现，但更长时间内的反馈还需要时间来验证。
救市冷思考1：救市说法欠妥当；楼市亦不必救
任何事情，正其名是第一位的，关于深度思考在过去的那一场房地产市场调整中，政府是否应该救市这一问题而言，也是这样，先从名称开始。
2008年，自央行第一次降息，被解读为“救市”先声以来，关于“救市”与“不救市”的争论异常激烈。争论主要从需不需要救市、该不该救市和当时的政策组合是不是救市展开，对“救市”说法的正名和厘清，主要关系的是第三点。
就字面来理解，新华字典对“救”的解释里，基本指救助的意思，“救市”说法的前提是判断当前市场遭遇危机，出了问题，因而需要政府出手救援，其实对市场的看法见仁见智，各有见解本属正常，问题在于，媒体也几乎全面地沿用了这个说法，这就很容易对公众造成一种误解，认为中国房地产市场好像真的出了问题，既然出了问题，本无所谓正反方的“救市”争论里，支持“救市”的人就俨然成为正方，而反对或认为没有必要“救市”的人，倒成了反方。
我曾打比方：一个人绑架你给你戴上手铐，此后又帮你打开并释放你，你能说他是在救你吗？只能说他释放你，让你恢复到原来的状态。如果政策就停留于此，政策主要着眼于鼓励和刺激自住型刚性需求，只是适当放松宏观调控的力度，实属情理之中。
今天看来，中央的系列政策虽然并非直接针对房地产业，但客观上为房地产业注入了强大的流动性，使得房地产企业绷得快要断裂的资金链得到缓解。
“救市”对个体而言，可能只是个话题，而对政府决策层来说，就是个很重要的问题，这涉及经济和民生等多个方面，既要出新政保增长促经济，又要兼顾民意，如何在各个影响因素之间找到平衡，将考验决策层的智慧。
其实，当时的房地产业现状是，各行各业各类资金争先恐后地进入房地产业，根本无暇或干脆就有意不去考虑任何风险，大肆扩张，市场调整原本就是给这些企业上控制风险教育课的最佳时机，可惜，有些地方政府的政策人为地打断了这一切，所以才有了2009年疯狂的一幕，因此，既然当初的市场是正常反应，那么，就既不该救亦不必救。
救市冷思考2：楼市低迷是否要推购房退税和购房入户
同样的政策搁在2000年前，绝不会有今天如此大的反响，我说的是炙手可热的“购房退税”和“购房入户”政策，这两项政策上海都曾推行过，为何那时风平浪静，2008年再次提出却引起波涛汹涌般的反响？
那时上海的房价与2008年相比不可谓不低，上海推出的“购房退税”和“购房入户”政策力度也不可谓不大，为何当时的市场依然波澜不惊，说其处于冰点状态也不为过。
原因可能是多方面的，比如，那时互联网规模和力量没有如今大，因此，即便有不同的意见我们也看不见、听不到；比如，当时处于房改的初期，很多人仍然没有从福利分房的思维和状态中走出来。
但我想更重要的原因可能是，这几年中国的贫富差距进一步加大了。有关资料显示：我国城乡之间的收入差距2005年为32∶1；东中西部的区域收入差距，由于倾斜式发展战略实施而被进一步扩大；从2000年到2004年，4年间行业收入差距扩大了16倍，最高收入与最低收入之间相差5～10倍，收入最高的20％群体的收入是收入最低的20％群体收入的33倍。
取消福利分房十几年的时间，有钱的人更有钱，没钱的人更没钱。有钱的人别说房价涨几倍，即便涨十几倍，该买得起依然买得起，没钱人的情况可能就没有那么乐观了，估计即便按照2000年前后的房价，很多人该买不起可能还是买不起。
这样的情形再加上我们在保障性住房上的缺课，导致住房矛盾日益尖锐，到了非解决不可的地步，中国普通民众对房地产开发商的不满其实还表现为低收入阶层对高收入阶层的不满，长此以往甚至会演变为对立，从而转变为对政府的不满和对立，这是个很严重的问题。
只有认识问题的本质，由此再来分析市场对“购房退税”和“购房入户”政策的反应，就会变得容易理解。
解决的方法就是加大保障房的建设和推出，这个问题政府已经意识到，问题的关键是不应该停留在口头，而是要彻底贯彻落实，保障性住房推向市场，把低收入阶层从市场的“大锅”里分出来，这个群体的住房问题得到保障和解决，那么市场化问题的解决就会容易得多。
民众对“购房退税”和“购房入户”政策的反对焦点在于，担心政策会推高房价和有失公平。如果保障房的建设和推出得到贯彻，那么低收入阶层对房价的上涨就会麻木，保障房的建设资金来自于财政，这里面高收入阶层的税收贡献更大，况且购房会拉动经济也在为宏观经济作贡献，既然各得其所，持反对意见的人想来应该大幅减少。而对于中高收入阶层而言，“购房退税”无疑是重大的惠己政策，哪里有理由反对？当然，这里要强调的是购房退个税并不适用于富豪阶层，对他们而言，退与不退都有大量避税的措施和手段，所以，担心购房退税会引发富豪阶层大肆买房退税从而加大贫富差距是没有必要的。
“购房入户”的问题相对复杂一些，难点也主要停留在一线大城市，虽然把户口和商品房挂钩的确有悖世界发展主流，不过问题是有悖也不是一天半天了，如果能从高端开始，“购房入户”也不失为刺激经济的一种方式，毕竟这也是一种开放，当然，前提是在针对低收入阶层的保障性住房建设得到确实贯彻的基础上才行。
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救市冷思考3：房地产政策不到位，高房价卷土重来是必然
2008年10月前后，中央出台一系列旨在鼓励消费稳定市场信心的房地产新政策，政策一出台即引起高度关注。然而，一项网络调查显示，63％的人认为房价会继续下跌，这几乎和前期呼吁政府出手的大多数“救市”派的观点一致。
“救市”派们认为房地产市场已经充满危机，甚至面临崩盘的危险，如此一来将对宏观经济造成致命的打击，而期待购房的民众则以自己的实际行动观望（据此项调查显示：1/3的人选择继续观望）或被迫观望（据此项调查显示：1/2以上的人认为房价还是太高，买不起）。这样看来，似乎政府不“救市”，房地产市场的确要面临深度调整了。
不过与此同时，还有另外少数一批人仍然在怀疑房价的下降，或者即使承认房价下降但仍对后市充满信心，其中不少人，拿上海2006年短暂的回调，随后便报复性上涨的例子，来佐证自己的观点。
问题是，市场的调整我们已经看到，市场的悲观情绪我们也已感受到，不过，上述少数一批人所认为的市场状况难道真的不存在发生的可能吗？
同样的问题在今天已经不存在疑问，2009年房价不但报复性上涨，甚至创了历史新高。
其中原因之一便是在此番市场调整期间，未能弥补某些政策缺位的状况，房价卷土重来也就随着宏观经济的好转毫无意外地发生了。
问题的焦点在于1998年中国划时代的终结福利分房。在此之前，中国住房的供给主要靠福利分房，以工龄和级别来划分房子供给的大小。众所周知的是，（1998年前）建国近五十年来，中国的人均居住面积只有几平方米，住房条件总体状况非常落后，上海等一线城市更为突出，虽然改革开放后，采取了福利分房和市场供给并行的模式，但由于购买力和市场供给不足等原因，几十年来的住房需求并未得到缓解。
就在这个时候，1998年福利分房制度终结，中国房地产市场一下子从计划经济全面跨越到市场经济，这里就产生两个需求矛盾，一是在终止福利分房制度时就已经存在的住房需求，二是终止福利分房制度之后产生的新增需求。两者中有购买能力的靠市场手段得到满足，没有购买能力的自1998年开始便积压下来，对于第一种情况，这部分人的购房需求显然带有历史遗留的痕迹，应该加以区别对待，但实际情况并不这样，而是搞了一刀切。
不论是第一种情况还是第二种情况，市场化的解决途径就是靠政府主导的经济适用房、廉租房来满足，但实际情况是，这项工作严重滞后，导致市场供给出现结构性的矛盾，所有人都涌到商品房市场，如此庞大的需求，加上后期按揭贷款制度释放出来的购买力，就这样把房价捅上了天。
市场有观点认为，中国人均居住面积已达27平方米，认为中国的住房问题已经基本解决。持这种观点的人，多半是只看理论，而未与现状结合起来调查论证的学院派，一来是中国经济发展的地区差距十分大，二来中国的贫富差距也是明摆着的，有钱的人拥有几套房甚至数十套，没钱的要么买不起，要么当房奴顶着巨大的压力。所以，以这个平均数据来概括解释，既不准确也不专业。在这样的情况下，谈消费扩内需，短时间是难以实现的。
2008年在市场调整最严重的时候，我就曾说，经济不景气之下，即便房价降了，因为中低收入者的购买力也随之下降，他们的住房需求可能依然得不到满足，而如果不解决结构性的供给问题，一旦宏观经济转好，房价可能又会随之高涨，他们还是买不起。
我们来看2008年中央出台的一系列政策，比如“加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造”，但每次并未把廉租房政策置于最重要的位置，2009年全国仅完成计划的1/4，不能不使人感到遗憾。
市场调整给管理层解决供给结构性矛盾提供了良好契机，因为投资既可以拉动经济，又可以解决或缓解供给矛盾。错失良机、政策缺位可能导致相当长的时间的代价付出。
救市冷思考4：是否该救市，政府亦曾矛盾重重
2008年，在宏观经济疲软，甚至面临通缩的危险下，为保经济增长，维护市场信心，中央出台一系列房地产新政策。尽管网上调查显示，85％的网友不赞成“救市”，尽管房价回调至2008年底前后，大多数人仍然抱怨房价太高买不起，不过，分析中央出台的政策，就能发现其中的苦心，体会到国家在保增长和兼顾民意之间的平衡和矛盾心态。
比如，针对中央七项政策的网络调查显示，“首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20％”政策获得最高的支持度，紧随其后的是“2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下住房，契税下调到1％”和“住房公积金贷款利率；各档次分别下调027个百分点”，这和中央促进自住消费的政策意图相符。
随后的政策影响调查中，1/3的人选择了继续观望，超过半数的人抱怨依旧买不起，而63％的人则认为房价会继续下跌并期待更多的政策。
从这里我们不难看出，就此项政策而言，在力度上，不但没有达到“救市”派的心理期望，离一般民众的期望也远远不够。这里我们要区分一个事实，即“救市”派期望的政策和民众期望的政策并不是一回事，“救市”派们所希望的不但是降息、降税等有利于促进成交量的消费政策，更是希望出台有利于扭转开发商资金紧张状况的宽松的金融货币政策；而一般的购房民众所希望的政策则集中在如何降低购房成本之上，不但希望降低购房时的税费和利息支出，根本上是希望房价能够继续大幅下降。
从这里我们也可以看出，中央的政策在一开始就必将是个两难的选择，充满矛盾：满足行业和开发商的需求，势必会引起民众的不满，而持续宏观调控或是加大调控力度，在国内宏观经济当时的环境下，显然也是不现实的。
政府出台救市政策会招来民众的诸多不满，而地方政府频频出政策，先于中央放松调控是对中央形成“倒逼”。18城市相继出台政策，地方政府先行，既可以观察市场的反应，也可以给中央的政策有个很好的过渡。
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救市冷思考5：白鼠试验、心理学和“国三条”
BF斯金纳是行为主义学派的领袖人物，也是世界心理学史上最为著名的心理学家之一，他的强化理论不但影响到教育界，在管理学的研究领域也有一席之地。
斯金纳认为：“强化总是加强反应的概率。如果一个操作发生后，接着给予一个强化刺激，那么其强度就增加。”在他的实验中，装在他自行设计的“斯金纳箱”中的白鼠，如果按压杠杆，就会有食物自动掉出来，于是白鼠就会不停地按压杠杆，这就是操作型条件反射原理。而如果把每次按压杠杆送食改为按压次数无规律送食，白鼠则会更加勤快地按压杠杆，只有长时间按压不见送食才会停止。假如把喂食方式改为每隔15秒固定送食一次，白鼠会“迷信”首次喂食之前的偶然动作，比如首次送食时假如白鼠正在作揖，它就会在此后不断作揖以求得食物。现实生活中类似的想象也比比皆是，比如运动员对于比赛场地、数字、服饰等的迷信。迷信只有在多次无效的情形下，才会逐渐产生操作性消退。但是，只要有偶然性存在，迷信就不能彻底根除。这个理论同样可以解释赌博上瘾，因为不论是输是赢，都会起到强烈的正强化作用。
条件反射和条件强化其实都是思维定势的一种表现，北方有句民谚：穷田无人问，耕出有人争。做营销时我们常说消费者是“买涨不买跌”，其实反映的就是一种思维定势，涨了认为还会涨，跌了认为还会跌，理论很复杂，道理却很简单。
不过简单的道理到房地产新政就成了例外，2008年从“七项新政”到“国三条”，短短两个月的时间，中央政策频出，对房地产的重视也一次高过一次，在当时，事实上已经对市场形成一定的思维定势和条件强化，即认为后期仍将出台更为优惠的政策，而基于期待更多新政的思维定势，市场将对日后政策麻木从而产生递减效应，使得政策越来越难以达到应有的效果。
如果这是事实，问题也就随之而来，为何我们不能逆用心理学原理，政策制定为何不能选择一步到位，从而给市场带来一个稳定的预期而促使其行动？
如果市场对后续新政产生强烈预期并形成思维定势，则购房者的购买行为即会随之停滞。以上海为例，十月新政出台，十一月执行，十一月的成交量随之显著增加，到“国三条”出台，对之前受新政影响买房的人来说，会怀疑自己是否出手太早，而对于仍在观望的购房者而言，则产生心理上的条件强化，思维定势会告诉他，再等等，或许接下来还会有更优惠的政策出台。
显然这对政策的执行和发挥极为不利，比如，此前市场几乎一致认为政府会取消二套房的限制，当时“国三条”也的确作了重大改动，但从严格意义上讲只能算是有条件的放松，并没有完全放开，既然早晚会放开，为何如此隐晦迂回，这对稳定市场政策预期没有任何好处，就算是考虑民意要作过渡，也应该尽可能减少频率和密度。
这个思考对我们的意义在于，我们必须要对自上而下的政策制定方式作相应的调整，一项政策的出台，不能出了就完，还必须考虑其有效性和执行力，而要考虑这些就必须要研究人的基本心理和行为准则，我想这也应该是科学发展观所倡导的。
救市冷思考6：只有戒除浮躁，楼市才会有希望
政府一出手救市，股市即刻全线涨停来给以回报，这种情形在2008年屡见不鲜。而股市半道断臂出局的人，相信又有不少急急忙忙地往里杀。追涨杀跌，这难道不是中国股市的真实写照吗？
和股市对照，楼市难道是另一番景象？
恍如隔世的地王之争，似乎距今不过一年，大家铆足了劲儿赤膊上阵，抢地的模样像极了菜市场里争抢大甩卖商品的小市民。不同的是，人家买的是便宜货，我家买的是高价货，一旦市场风吹草动，全然不顾商业信誉，拍拍手退地还要还钱，还不如小市民。
先知先觉的人降价了，不管三七二十一，群起而攻之，先胡乱骂一通，看看苗头不对吧，楼市好像真的要下行了。放心吧，这些人当然不会忘了班门弄斧，在业内显摆自己多么先知，看看，本人多久多久以前就说过房价一定要降的话，然后，再摆出一副国务院政策专家的腔调，大喊着“该救市，快救市，要救市”了。
当然，作为业内人士的一员，谁不希望行业欣欣向荣呢？问题是，如果我们的业内人士是如此的心态浮躁，这个行业会有希望吗？
试问，你见过哪家著名品牌企业是靠救市救起来的？哪家百年老店还靠政府政策在维持？你见过哪个股票投资大师天天研究分析政府的政策搏反弹？治大国如烹小鲜，否极就会泰来；在熊市里播种，在牛市中收获，把握事物的发展规律需要的是智慧和良好的心态。
对于股市，政府出手救股市，并不是一个难猜的谜语，这既是广大股民的期待，也是中国股市多年发展的规律所在。而房地产市场不幸也步了股市的后尘，房地产市场形势不论是好还是差，到了一定地步，针对楼市的有关政策就会出台，不过就像股市有了政策也未必反转一样，楼市也是如此，期待靠政策扶持来渡过难关的企业，注定将会灭亡，不如趁着冬天好好练练过冬的本领。戒除浮躁，或许才有希望。
1万科降价潮；上演房价“跳水秀”
2恐慌加剧预示市场正在发生“质变”
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6资本金下降，按下楼市狂热定时器
7供求关系真的对房价失效了吗
8深度思考：未来3~5年，中国楼市将走向何方
9收紧二套房贷——依然难改
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