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惊天大逆转的背后-第14部分
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2008年楼市价格下跌，退房潮在全国此起彼伏闹得沸沸扬扬，2010年政府调控，又有地方出现集体退房的现象，起因可能各式各样，但主流是因为房价的波动而引发的，如果这个时候消费者行使后悔权，房价跌的时候纷纷退房，那房价上涨的时候是不是说还需要再来个后悔权，迫使开发商再给购房者保留？
我并非是站在开发商的立场上说话，其实，这里所说的开发商并不准确，应该概括为卖房，因为在二手房交易环节中，买卖双方多数是个人，如果我们都能够把自己定位在买卖双方的立场来客观地考虑问题，相信我们构筑理性、公平、公正的商业精神就为期不远了。
小产权房转正将严重冲击楼市格局
一条南京某小产权项目“转正”的新闻，在2010年初的楼市中引发轩然大波。继2009年深圳小产权房被正身后，小产权房合法化的议题再次成为舆论的中心。为什么小产权房“转正”国家三令五申却屡禁不止？既然是所谓非法行为，开发单位又如何进行销售？为什么购房者冒着风险，也要购买小产权房？小产权“转正”究竟是真有其事，又或是虚张声势？小产权房为什么受到如此青睐？
其实，小产权房之所以受到青睐，不外乎一个原因，那就是便宜。但显然，小产权实际就是没产权，小产权不能得到法律保障。可是一些地方的小产权房还是卖得红红火火。而在用经济实力说话的今天，中低收入购房者选择小产权，恐怕也是没有办法而为之。否则；谁会用自己辛苦挣来的钱去买一个没有法律保证的住房呢？
小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实，而小产权房与商品房巨大的价格落差却形成其巨大的市场需求，在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，不能不说具有一定合理性。
购房者调查问卷显示，41％的被调查者表示，“如果价格合适，会购买小产权房”，再次印证了是巨大的价格落差造成小产权房受追捧的根源所在。置业需求和面对高房价的无奈使得23％的购房者“已购买”小产权房，“小产权房”的既得利益，使越来越多的购房者愿意赌一把。
从另一方面讲，小产权房存在多年，却一直相安无事的事实，也使购房者在风险意识上少了一些顾虑。虽然344％的购房者选择“不会购买，风险大，没保障”，但更多的人却认为政府对小产权房态度明朗，但在具体执行中是“雷声大雨点小”，加之市场中“转正”消息频传，更使得购房者对小产权房抱有幻想。
对于小产权房的处理，82％的调查者认为“补足相关费用产权化”最为合理。购买“小产权”房的人也知道其中的风险，但有不少人抱着“法不责众”的侥幸心理，认为“小产权”房迟早会“转正”。
小产权房问题核心其实是地方政府与上级政府之间的利益博弈，这从小产权房开发、建设、交易、转让等环节皆可看出，如果没有基层政府参与，成千上百万的房子如何卖得出去？同时，集体土地要想转为建设用地，唯一的途径是国家征收，将其所有权变为国有。但这注定是个漫长的过程：一方面，国家征收集体土地，一定要基于公共利益，而所谓的公共利益，是指学校、道路、桥梁等公共设施的建设；另一方面，“农转用”土地指标每年都在减少，小产权房所占土地只能利用“农转用”指标逐步消化。
针对目前全国大量涌现小产权房现象，国土资源部作出决定，开始逐步清理小产权房。国务院也已责成国土部、住建部牵头，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求，所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售，并要求地方主管机构对小产权房现状进行普查。
但是，小产权房的问题由来已久，粗略估计，中国目前小产权房建设面积可能已达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。由此可见，小产权房数量非常之大已成事实，而此现象是多年累积起来的问题。冰冻三尺非一日之寒，多年积累的问题，要想解决，谈何容易。
要解决小产权房问题的要点之一，是要改变“上有禁令，下不遵从”的尴尬局面，而要改变这一点，关键在于改革目前的土地收益分配形式，使农民的土地收益有所保障。早在2006年7月，*总理主持召开国务院常务会议就提出，提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。而现在国土资源和房屋管理局也制订和发布规定，下狠招阻止小产权房买卖，如违规买卖小产权房被查实，购房款将被没收。
小产权不符合现在的政策法规，为之松绑亦将严重冲击现有市场格局，及时清理势在必行。当然在治理小产权房的同时，必须先要解决高房价，大力发展保障性住房，老百姓买得起房，小产权房的购买者才会丢掉幻想，也只有这样，才能震慑小产权房的开发商，使其不敢再贸然行事。最后，需再次提醒普通消费者，购买任何未取得《商品房预售许可证》或产权状况不清晰的房屋都存在极大风险。
楼市政策不应该成为折叠扇
关于住宅用地70年到期是否有偿续期的问题，因一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件而广受关注，引发争议。
住宅用地70年到期是否有偿续期，事关大多数人的切身利益，引起关注，原本在情理之中，不过在我看来，问题的核心并非在于是否有偿续期本身，而是决策层和政策制定者是否真的能高瞻远瞩，给市场和公众一个透明稳定的政策预期。
长久以来，我们的政策制定和出台一直处在模糊隐晦的状态之中，政策制定出台的随意性和多变让市场无所适从，有些政策甚至几天之内数度修改更正。股市是这样，房地产也是这样，市场的起伏波动因素不是因为市场本身，而是变作对政策的揣测和预期的反应。
就拿公众关注和争议的住宅用地70年到期是否有偿续期的问题来说，2008年国土资源部内部曾起草《土地管理法》的“草案”，明确表述住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期。而浮出水面的《土地管理法》征求意见稿中住宅70年使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”已经替换了原来表述明确的“自动无偿续期”。正是这个原因，引发了公众的关注和争议。
对此，虽然国土资源部及时作出了回应，不过令人不解的是，国土资源部官员作出的解释是，修改《土地管理法》，是为了与《物权法》和其他法律相衔接，因为《物权法》中，也只表示“自动续期”，因而更改为“按照国家有关规定自动续期”。这位国土资源部官员并强调，“不能说‘根据有关规定自动续期’，就代表满70年的住宅可能‘有偿’续期。”但修改后的《土地管理法》，因其灵活性而带有了更多不确定性的色彩。
其实说到底，虽然70年住宅到期是否续费事关公众的切身利益，但就立法本身而言，即便国家出台到期有偿续费的政策，也无可厚非，事实清楚得很，我们在买房的时候就知道，我们买的是70年的使用权而不是永久的使用权。问题在于，政策不应该是折叠扇，一张一合尽由少数部门随意操控，增加政策的透明度和确定性，就算是有偿续期，那么市场自会以市场的方式来反映对未来的预期。
圈地屯地，养鸡的不如倒蛋的（1）
2010年初，北京地王被收回引发市场关注，北京大龙地产以505亿元天价拍下的2009年北京“地王”被收回，其所缴的2亿元竞买保证金被没收。从创造“地王”到“被收回”，仅仅用了两个月时间。几乎同一时间，由招商地产和香港九龙仓集团在南京以241亿元拿下的南京第二“地王”近日也被收回，两家公司共投的23亿元竞买保证金被没收。
一线城市相继出现的回收“地王”的现象，是政府对土地市场动真格了，还是仅仅是杀鸡儆猴？又或者是开发商在对后市作出预判后的主动放弃呢？
从两家地王被收回的背景中，我们不难发现，其实两块地其实都是开发商主动放弃的。北京“地王”原本想通过土地政策的漏洞一口吃个大胖子，但最终却因为土地出让金的收支方式发生改变而上演“蛇吞象”的闹剧；南京“地王”则是开发商嫌两年前的地拿贵了，早就做好了被收回的准备。
中国的房地产市场越来越怪了，怪在土地、房价越来越高，买不起商品房的人越来越多，民怨越积越深，开发商圈了钱、囤了地，并不着急盖房，盖好房也不打算赶快卖掉。有些人买了房子既不自住，也不出租，坐等升值。
一边是售楼现场人满为患，另一边是不少地块“晒太阳”，这样的反差成为楼市的一大怪现象。对于开发商的“囤地”不建，部分人士认为，开发商“囤地”是为了等待土地升值及房价上涨，坐享土地增值空间，这种行为同时导致了房源供应短缺，助推房价；还有人认为，开发商“囤地”是恶意制造土地供应紧张的假象，导致“地王”频现。
开发商敢于大肆囤地，的确暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。多年来，这个现象一直是房地产市场争论的热点，但是在各种利益纠葛下，却一直也难以解决。
囤地原因
土地闲置在一些地方已成普遍现象，开发商囤地不建，大搞“圈地”是影响土地市场秩序的行为，结果只有一个：助推房价高企。而最近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。
那么开发商为什么要囤地呢？从经济的角度上说，“囤地”对于开发商无疑是有利可图的。
1998年到2008年实际上是房改的10年，就房地产市场开发出来的土地面积大概是31亿平方米，那么截止到2008年年底，实际开发的数字是194亿平方米，也就是19亿平方米的样子，那么实际上也就是说还有将近12亿平方米的地是闲置没开发的。
从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看，土地的供应是跟不上整个住宅的销售成交的，比如说上海，这三年来，整个住宅的成交是住宅土地出让面积的29倍，北京差不多是15倍，深圳是接近3倍，那么从一线城市来看土地是供不应求的。
政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，它形不成真正的供应量，那么现在的这个供不应求的假象就得不到改变。只要市场还是供不应求，只要需求远远大于供应量，那么房价它肯定会上涨，所以说，囤地是造成高房价的一个非常关键的原因。
经过这么一梳理，我们看得很明显，土地市场和商品房市场的供需链条，在房地产开发商手上被死死卡住了。一方面，他们把大量供应的土地捏在手里，不断增值；另一方面，他们又在商品房市场，人为制造紧张，抬高房价，获取更高的利润。两本账，怎么算开发商都合适。。 最好的txt下载网
圈地屯地，养鸡的不如倒蛋的（2）
为了遏制开发商的囤地冲动，国家也出台了不少监管政策。可为什么这些政策措施却不太管用，开发商手上的地越来越多呢？
根据中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示，截止到2009年三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米。其中，恒大地产以5 100万平方米的土地储备量位居榜首，碧桂园和雅居乐分别以4 360万平方米、2 950万平方米分获第二和第三位。
根据对12个城市的土地调研结果表明，自2003年以来，40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块，但至今有半数闲置。有数据显示，中国9家房地产上市公司的土地储备最高是151年，最低是20年。这说明，目前供应到市场的大量的土地被这些开发商囤在手中了。
第三个方面，究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间，不亦乐乎？而且这些开发商绝大多数都是上市公司。你说为什么这些上市公司手中已经有了那么多地，还拼命拿地呢？因为他们的钱来得容易啊。如果土地储备的量大，上市的时候，市值就会大，如果土地储备的量大，上完市的时候，可以增发，增发的时候又可以回来钱，不是为建房子，整个房地产市场就会出现资产的泡沫化，这个是在资本市场表现出来的，而这在现实生活中我们看到的是，大片的土地圈了，农民就不种地了，不种粮食了，不种菜了，不种水果了，因为没法种了。
盈科工体四号地
最有知名度的要数工体四号地，当时这块地是香港盈科的，就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷旗下的房地产公司拿走的。当时这块地整个的拍卖价达到51亿元，这块地的规划面积才46万平方米，折算完之后楼面地价就达到12655万元/平方米，而当时周边最好的楼盘最贵才卖到16万元左右。按照土地出让合同的约定，这块地的开工日期为2006年9月20日，为赶在奥运会前完工，项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个土地出让合同的约定最终变成了一纸空文，直到今天这里仍然只是一个大坑。后来香港上市公司瑞安建业向盈科大衍地产公司作价约118亿美元购入工体四号地项目，也就是说，工体四号地的交易为盈科赚取税前利润大约为235亿港币。
这种大有来头的开发商是明目张胆地囤地，而更多的开发商则和土地监管部门打起了太极拳。
华润集团：华亭嘉园闲置12年
如果土地闲置两年不开发还不算奇特的话，那么，华润一块土地闲置12年没有开发，那就不能不让人觉得稀奇了。
华润置地业主、知名演员吴若甫向媒体爆料，其1998年购买的华润置地开发的华亭嘉园，直至2009年9月才开始动工，并且与当初协议发生了较大变动。
消息一出，华润置地闲置土地达12年的“古董级”开发项目，引起媒体关注。
对于闲置土地处理的相关政策早就出台了，早在1994年，我国就颁布了《城市房地产管理法》，在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》。这两部法规中明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。”
这些法规白纸黑字地写在那儿，规定也是一次比一次严，为什么我们看到开发商还是敢明目张胆地大肆囤地呢？ 电子书 分享网站
圈地屯地，养鸡的不如倒蛋的（3）
这一政策在实际执行过程中，初期在一些城市确实曾起到盘活部分土地资源的效果，但由于执行标准弹性较大，近年来该政策“只听楼梯响，难见人下来”，两年大限几乎变成“无限”。那政策执行难在哪儿呢？
政策下发的头几年各地均有所举措打击土地闲置，这在南方地区尤其明显，以至于国土部在2007年底明确鼓励各地“推广借鉴广东省东莞市处置盘活闲置土地经验”。
相关资料显示，东莞市历史形成的应处置闲置土地457万亩。截至2007年6月，东莞市累计处置闲置土地43万亩，占应处置闲置土地的941％。当时最大一单罚款指向和黄集团旗下一房地产公司，开出了近8 000万元的罚单。
“处置闲置土地要触动方方面面的利益，很多单位和部门都产生了畏难情绪。”东莞市国土资源局新闻发言人刘杰如是表示，这也应是该政策执行难的最大阻力所在。一块经营性用地价格动辄上亿元，罚单难以轻易开出。
为什么难执行？
难以执行的原因还在于闲置标准不好确定。如果在土地出让合同中没有约定具体的闲置时间界定，政府就没有依据收回土地或罚滞纳金，“在出让土地的问题上，开发商和政府是平等的买卖关系，虽然有闲置土地的政策存在，但司法大于行政条款，如果合同中没有约定什么情况下闲置收回，土地是否闲置就不好界定，也就难以收回。”
正因为上述原因，闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性，当风头紧、市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索，警告闲置土地开发企业；当市场走弱时，则放松执行。导致时至今日，因拖欠土地出让金被收回的土地时有耳闻，因闲置收回土地的案例则少能列出有代表性的地块。
如今，老的闲置土地尚未完全开发利用，新的高价地又在源源不断地进入市场，“地荒论”不时抬头，闲置土地处理不能再继续纸上谈兵了。
那么要打破这种现象，个人觉得，第一如果政府能出台政策把土地出让金大部分都收归国有，那么地方政府就会失去拍地的冲动，因为他们这块没有太多的利益，那么在执法上，就会采取更大的力度；第二，我们要改变这种情况，那必须得管住上市房地产公司，需要由国土资源部门和证监会对这些公司进行监督，尤其是管住这些大公司，而不是像一些地方政府把一些小开发商处罚一下，杀只鸡给猴子看，只要管住这些大公司，自然而然小公司就会去遵守这个规则了。
被回收的地块
2005年7月，上海两家公司以545亿元高价取得的“地王”——新街口铁管巷地块，因不按合同约定足额缴纳土地出让金，被南京国土局收回，并没收8 150万元土地出让保证金。
2008年7月，南京华光地产的江宁地块被收回，原因是未能及时交纳土地出让金，定金损失在5 000万元以上。
2008年8月，中莱投资有限公司以4475亿元（广州地王）拿下广州科学城一块472万平方米的土地被回收，其竞买保证金8 000万元被没收，并被禁止继续参与该地块竞拍。
2008年11月，南京新城创置房地产有限公司主动要求退回一幅总价236亿元的江宁地块，为此付出损失定金3 540万元的代价。
2010年1月，香港九龙仓集团与招商地产在南京以241亿元（南京第二高地价）如愿拿下的G82号地块被收回，约23亿元保证金被没收。
2010年1月，北京大龙地产以505亿元（北京地王）拍得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地被收回，并没收2亿元保证金。
地产总监的中国式生存之道
某营销专业人士受邀到某地产企业任职，正雄心勃勃地准备大干一番之际，却受制于企业的管理模式和一些无形的制约，最终抱负难展，去意彷徨。
中国企业发展阶段决定了企业的发展现状，有着国资背景的企业，要么依然保持着像政府机关内人际关系哲学的本质，为人处世讲究的是政治；要么有着现代化企业的牌子，内在仍旧是一言堂一把手决策的现实。
国企如此，市场化成长起来的有国资背景的企业和民营企业也未见得好到哪里去，这和中国企业的发展阶段紧密相连。在企业发展初期，往往是靠企业领导者的卓越个性来引领企业发展，某种程度上，企业领导者本身和企业已经密不可分，比如海尔和张瑞敏、联想和柳传志、万科和王石等。
规模大的企业如此，规模相对较小的企业也不例外。现在有着大量的父子企业，“富一代”完成创业和发展期，正着手规划培养“富二代”接班，这样的家族企业也相信程序化管理、集体决策，但大多只抓住形而忽略了神，最后搞成了四不像：程序复杂，决策缓慢。
茅盾文学奖为何饱受诟病，原因就在于它的评判形式，集合多个领域专业投票评审的结果只能是大家相互妥协的结果，产生优秀作品的概率有，但错失最好的作品的机会可能更大，一个频频出现中庸之作的奖项被人诟病当然也就不足为奇。
企业管理也是如此，看似科学先进的集体决策，其实往往是诞生平庸之作的摇篮，程序化管理、集体决策不过是形式，内容仍然是老板个人决策。不论是哪种情形，在目前中国企业发展阶段的现实状况下，留给职业经理人的选择并不多。
如果以西方发达国家的标准看，中国现阶段并不具备西方式职业经理人生存的环境，作为中国的职业经理人在适应和离开两种选择中，选择适应可能是无奈却又不得不做的选择。如果选择适应，不能改变环境时只能改变自己：生存之道是必须读懂企业内在的人际运作规则。商道即人道，而在这样的企业中工作只懂人道可能还不够，还要懂得政道。
相比之下，民营企业的情况也许稍许乐观一些。民营企业与国资的最大区别在于其政治性要弱很多，所有权者和经营状况毕竟休戚相关，与其被所谓的集体决策、形式化的管理窒息而死，不如尝试突破，把挡在你面前的人一个个踢开。不过这么做的前提是，你有必胜的能力和魄力，做不了英雄就只能黯然离场。但这并不是最典型的中国式生存之道，只适合极少数天才级的人物。
而事实上，在更多的时候，不论是在国企还是在民企，作为中国的职业经理人，除了选择适应之外，几乎没有更多的选择余地。
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政府、开发商和购房者的关系与博弈
这些年，要说被大众骂得最多的行业有哪些，除了中石油、*这些垄断企业之外，那就是房地产开发商了。近年来由于房价高涨，房价严重脱离居民的实际收入承受范围，大多数人在高房价的压力之下，抱怨很多，因此开发商被冠以“人民公敌”，一时间几乎人人喊打。
*的一句话让我印象深刻：“开发商独占社会进步带来的财富引发大众的仇视心态。”他认为，地产财富的增加，除了少部分是个人的努力之外，大部分是社会的进步，而地产商独占了好处是社会仇恨的来源。*的话有道理，一针见血地阐明了大众为何对开发商仇恨的根本原因。一个家庭三代人辛苦一辈子的血汗钱可能被一套房子而彻底“吸干”，甚至还要透支青年人数十年的劳动回报，大众创造的财富被房子洗劫一空。
但事实上，从概念上说，中国的房地产业是指：以盈利为目的、从事专门的房地产开发、经营及中介服务活动的企业群体。我国的经济统计中的房地产开发商数据是专门针对于“房地产开发企业”的数据统计，但不是中国的全部房屋建设和住宅建设的数据。
1995年1月1日生效的《中国城市房地产管理法》中有明确的规定，其第二条中规定“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权、从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本法。”
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
法律中明确规定只有土地使用权依法出让的土地上才能进行房地产的开发行为，换句话来解释，即非商品房的、非国有出让土地上的任何建筑事宜都不是房地产开发，所有的保障性住房建设如廉租房、经济适用住房等都不属于房地产法中规定的房地产开发范围，也不是开发商的责任。
因此，首先，开发商的行为是法律规定范围的行为，合法；其次，房地产开发商作为企业，追求盈利和效益最大化天经地义，无可厚非；最后，房价高涨不下，与建筑原材料成本、土地成本、税务成本、审批流程等一系列环节的因素紧密相关，在房地产项目作为商品到达消费者手里的过程中，又有多少说不明白的成本？说起来，房地产商也有倒不完的苦水。
要问政府和开发商是什么关系，就像在房市危机时任志强高喊的：“要死绝对不是开发商先死，而是银行先死。”这*裸地表示如果开发商完蛋了，中国的金融系统也会崩溃；后来冯仑的高论“开发商要做楼市猪坚强”，表示开发商就是从500斤“瘦”到100斤，他们也不会降价。地方政府开始救市，足可以看出政府和开发商的共同体本质。这仅仅是一个目的，稳定市场才是真谛，假如真出现房地产危机，可能老百姓的日子也不好过，说到底这是社会、经济问题，而不仅仅是谁和谁的问题。
社会大众与政府之间的矛盾主要体现在：不能有效控制房价上涨，政府不作为推高房价等。当购房人的种种怨气没有地方发泄时，就统统倾泻到政府头上。其实，政府在高房价问题上，是有责任的，例如，主要是被动应付，没有出台积极稳妥的解决措施；总是在既成事实面前，才采取控制措施。必须指出，高地价并非政府刻意主导，当开发商因竞争抬高地价时，没有哪个政府官员会说别抬了，就此打住吧。本来，土地收益归全体老百姓所有，为什么不能出价最高者获得开发权呢？价格最高，掏钱的是开发商，是有钱人，政府收入国库后，可以用来修路、建学校、充实社保基金等，让更多的人受益，有何不对？政府严格保护耕地，保证粮食的低价格，有何不妥？所以，政府要改变行为，荡涤不良，百姓也要一分为二地分析，不能为偏见所左右。
总的说来，房价过高有多种原因，如中国人的习俗问题、政治体制问题、法律问题、监督问题等。
别让比窦娥还冤的房地产再冤下去
世界著名会计师事务所普华永道发布报告称，中国经济有望在2020年超过美国，到2030年全球十大经济体可能为中国、美国、印度、日本、巴西、俄罗斯、德国、墨西哥、法国和英国。其实稍有常识的人都知道，这种基于呆板数据推算所得出的结论，根本经不起长达10年岁月的验证，但愿国人不会因此而喜形于色。
相反，国家统计局发布的数据显示，中国人均GDP仍在百名之后，似乎与老百姓更为休戚相关。一般来说，发达国家劳动报酬在国民收入中所占的比重在55％以上，而中国则不到42％，关键是还在呈逐年下降趋势；与此同时，资本回报的比重却节节上扬。如何提高劳动所得才是真正关乎民生民心的大问题。
与人均GDP位处百名之后和呈逐年下降趋势的劳动
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