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次贷危机与房地产泡沫-第8部分

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　　如果市场中的租金持续不能赶上房价的上升速度，作为一个投资市场来说就有可能出现泡沫问题了。一般来说，如果房价相对月租金收入的比例能保持在200～250倍之间，就可能是一个比较正常的范围。
　　银行信贷指标
　　房地产类贷款包括房地产开发贷款和个人住房贷款。银行信贷指标主要包含三个方面：房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重。通过这些指标的变化，可以反映出信贷资金在房地产业集中的程度和潜在的风险。若信贷资金流入房地产业的比例过高，则表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分就会较大。
　　五、中国城市房地产泡沫程度比较
　　我国近年来房地产行业整体上飞速发展，然而不同区域的发展情况还有着不同的特点，本节将针对我国35个大中城市房地产行业及市场的发展现状，给予评价和对比。
　　1各大城市房地产投资总额/固定资产投资总额——哪里房地
　　…………………………………………………………………………………
　　产投资多
　　……………
　　这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全部固定资产投资总额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。
　　表7…152006年35个大中城市房地产投资总额/固定资产投资总额排名
　　（单位：亿元）
　　排名城市名称生产总值全社会固
　　定资产投
　　资额房地产
　　投资额房地产投资
　　总额/固定资
　　产投资总额
　　1北京市77203330863171995573％
　　2福州市16569469669301184323％
　　3深圳市568439127226460683621％
　　4合肥市10738678061280643595％
　　5南宁市861940775139073411％
　　6厦门市11623764921213933295％
　　7广州市606841169638556793282％
　　8长沙市17906692777303863275％
　　9成都市275018996619173259％
　　10上海市10296973925091275593250％
　　11杭州市344099137324442453222％
　　12海口市350061582350473190％
　　13沈阳市248249170108538293164％
　　14西安市14500297184285762940％
　　15贵阳市6028837739108542876％
　　16南京市2774122827351172859％
　　17武汉市2590129206366152834％
　　18大连市2569671203633722802％
　　19重庆市34862229146629632748％
　　20郑州市2001583996229892737％
　　续表
　　排名城市名称生产总值全社会固
　　定资产投
　　资额房地产
　　投资额房地产投资
　　总额/固定资
　　产投资总额
　　21乌鲁木齐市654193252742730％
　　22昆明市120314654021722630％
　　23银川市335292204557682616％
　　24长春市17413715717422434％
　　25天津市433773170966402232353％
　　26青岛市3206581171926842290％
　　27西宁市281611339629382193％
　　28宁波市286449150194313112085％

第七章　中国房市存在泡沫吗（15）
29哈尔滨市209418048715781961％
　　30呼和浩特市900150204951892％
　　31南昌市11845759496110751861％
　　32兰州市63846290653811852％
　　33济南市21851940316011703％
　　34太原市1013384776180321682％
　　35石家庄206499713151319％
　　数据来源：搜数网。
　　图7…52006年35个大中城市房地产投资总额/
　　固定资产投资总额排名
　　从表7…15的计算数据和排名中可以看出，在这些大中城市中，房地产投资占固定资产投资的比重高于国际标准20％～25％的城市有28座，占80％。也就是说，对大中城市而言，如，北京已经达到了5573％，紧随其后的福州、深圳、合肥等城市也都达到了35％以上的投资比率，可见，中国房地产行业存在着局部投资过热的现象，局部地区可能孕育着一定投资泡沫。
　　2各大城市房屋租售比——哪里租售差别大
　　…………………………………………………………
　　前面已经谈到，房屋租售比，即“房价/房租”　是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，但由于数据获得的限制，房屋租赁价格的相关数据通常难以获得，我们用商品房屋销售价格指数与租赁价格指数之比来代替租售比。房屋销售价格指数与租赁价格指数分别代表着房地产的销售价格的增长速度和租赁价格的增长速度，因此两者之比能够反映房地产销售价格与租赁价格增长的背离程度——这与租售比有异曲同工之处。同时，考虑由于某一年的房屋销售价格指数和租赁价格指数具有随机性，代表性不强，所以本年以2003年为基期，求得2006年销售价格与租赁价格指数之比，以及销售价格累计增幅与租赁价格累计增幅之比，如表7…16所示。
　　表7…162006年35个大中城市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数之比
　　房地产销售
　　价格指数
　　（2003年=100）房地产租赁
　　价格指数
　　（2003年=100）2004~2006年
　　销售价格累计
　　增幅（％）2004~2006年
　　租赁价格累计
　　增幅（％）销售价格指
　　数与租赁价
　　格指数之比销售价格累计
　　增幅与租赁价
　　格累计增幅之
　　比（％）
　　全国124510482454811951
　　北京120410902049011023
　　天津1284102728427125104
　　石家庄1141101214112113117
　　太原1167112916712910313
　　呼和浩特1288112228812211524
　　沈阳1328102832828129117
　　大连1267969267…31131…87
　　长春10371017371710222
　　哈尔滨113110701317010619
　　续表
　　房地产销售
　　价格指数
　　（2003年=100）房地产租赁
　　价格指数
　　（2003年=100）2004~2006年
　　销售价格累计
　　增幅（％）2004~2006年
　　租赁价格累计
　　增幅（％）销售价格指
　　数与租赁价
　　格指数之比销售价格累计
　　增幅与租赁价
　　格累计增幅之
　　比（％）
　　上海1255113725513711019
　　南京130010543005412355
　　杭州1257111425711411323
　　宁波1239112323912311019
　　合肥113610271362711150
　　福州115410271542711257
　　厦门124010932409311326
　　南昌123410532345311744
　　济南123810572385711742
　　青岛1367112136712112230
　　郑州1176100317603117590
　　武汉1192101219212118160
　　长沙111810781187810415
　　广州114210701427010720
　　深圳125910352593512274
　　南宁115410591545910926
　　海口1116986116…14113…83
　　重庆118710751877511025
　　成都119110911919110921
　　贵阳1207101420714119147
　　昆明10961086968610111
　　西安113510521355210826
　　兰州1202975202…25123…81
　　西宁110510131051310981
　　银川109711259712509708
　　乌鲁木齐10281049284909806　。。

第七章　中国房市存在泡沫吗（16）
数据来源：中经网产业数据库。
　　表7…16的结果可以说明大部分城市的租金涨幅大大低于房地产价格的涨幅。正常情况下两者之间不应当长期存在着明显的差距；如果两者走势相背离，且背离值越来越大，则意味着房地产的市场价值已经持续地背离其内在价值，即房地产市场存在着一定的泡沫。2006年，中国主要大城市中，仅有银川、乌鲁木齐两座城市的“房屋销售价格指数/房屋租赁价格指数”小于等于1，这说明这两座城市的房价和租金价格变化幅度相当。
　　图7…62006年35个大中城市房屋租售比比较
　　3各大城市房价收入比——哪里居民压力最大
　　………………………………………………………………
　　房价收入比可以较为直接地反映居民家庭对住房的支付能力和承受能力。该指标值越高，支付能力就越低。
　　国际上一般认为，要使普通居民买得起住房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在18～55倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，学术界一般认为，房价收入比保持在60以内，就不会出现房地产泡沫。
　　表7…172006年中国35个大中城市房价收入比排名
　　排名城市名称居民人均可支配
　　收入（元）商品房价格
　　（元/平方米）房价收入比
　　（100平米；3
　　口之家）
　　1深圳市2256793841386
　　2北京市1997882801382
　　3上海市2066871961161
　　续表
　　排名城市名称居民人均可支配
　　收入（元）商品房价格
　　（元/平方米）房价收入比
　　（100平米；3
　　口之家）
　　4厦门市1851363401142
　　5大连市1335045251130
　　6天津市1428347741114
　　7广州市1985165451099
　　8杭州市1902762221090
　　9福州市1432143961023
　　10西安市1090533171014
　　11太原市1174135651012
　　12武汉市123603702998
　　13沈阳市116513376966
　　14合肥市110133131948
　　15成都市127893592936
　　16南昌市112433126927
　　17兰州市94182614925
　　18青岛市153284253925
　　19宁波市196735437921
　　20昆明市107662908900
　　21南宁市109382872875
　　22海口市107122786867
　　23南京市175384497855
　　24银川市100682455813
　　25哈尔滨市112312703802
　　26郑州市121872874786
　　27济南市153403495759
　　28长春市113582572755
　　29西宁市93352022722
　　30贵阳市112222338694
　　续表
　　排名城市名称居民人均可支配
　　收入（元）商品房价格
　　（元/平方米）房价收入比
　　（100平米；3
　　口之家）
　　31乌鲁木齐市104322095669
　　32重庆市115702258651
　　33长沙市139242644633
　　34石家庄114952041592
　　35呼和浩特市140552368562
　　数据来源：搜数网。
　　图7…72006年中国35个大中城市房价收入比比较
　　从表7…17的统计结果可以看出，我国35个主要大中型城市中，有33个城市2006年的房价收入比大于警戒线6，也就是说假如该城市某家庭的年收入为1，房价已经达到了该家庭年收入6倍以上。有11个城市甚至达到了10倍以上。深圳和北京的房价收入比达到了13以上。这些城市的居民购房压力要比其他地方的居民大得多。
　　略
　　6房地产泡沫程度综合评价
　　……………………………………
　　由于房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，因此每一个指标虽然都有一定依据，但都是从某一个方面监测房地产泡沫的程度，有一定局限性。因此，本书在各个主要指标分析的基础上，对房地产泡沫进行全面综合的分析评价。
　　首先确定各指标权重。房价收入比是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，故赋以40％的权重；房屋租售比同样是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，但受数据获得的限制，我们仅能用房价销售指数与租赁销售指数之比来代替这一指标，故赋以较低的20％的权重；由于我国为发展中国家，城市化方兴未艾，这在一定程度上，会使房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额两个指标高于发达国家，因此对上述两个指标赋予较低的15％的权重。最后预售制度在我国商品房房屋销售中很普遍，这在一定程度上削弱了施工面积/竣工面积这一指标的科学性，因此赋予其最低的10％的权重。

第七章　中国房市存在泡沫吗（17）
然后确定泡沫临界值。表7…20给出的泡沫临界值是国内外相关研究中比较通用的数值。
　　最后计算综合泡沫程度。以北京市为例，
　　北京综合泡沫程度=（5573％/2250％）15％＋（110/1）20％＋（1385/6）40％＋（328/3）10％＋（044/2）15％=1655
　　表7…202006年中国35个大中城市房地产泡沫程度综合评价比较
　　排序城市房地产投
　　资总额/
　　固定资产
　　投资总额房屋租售比房价收入比
　　房屋施工
　　面积/竣
　　工面积房地产投
　　资增长率
　　/GDP增
　　长率综合泡沫
　　程度
　　泡沫临界值225％16321
　　权重15％20％40％10％15％100％
　　全国平均1764％1069543492151243
　　1北京5573％11013823280441655
　　2厦门3295％11311426952511627
　　3深圳3621％12213863680151543
　　4福州4323％11210234432441525
　　5大连2802％1311134082181501
　　6西安2940％10810145962161449
　　7杭州3222％1131095811071441
　　8沈阳3164％1299662922981434
　　9海口3190％113867886157143
　　10成都3259％1099364042431376
　　11上海3250％11011613340681373
　　12合肥3595％1119484571681372
　　13广州3282％107109949051366
　　14南宁3411％1098754822081345
　　15武汉2834％118998329187134
　　16天津2353％12511142721111324
　　17郑州2737％1177865482571316
　　18太原1682％10310127270891302
　　19昆明2630％10192683071297
　　20兰州1852％1239255521511284
　　21青岛2290％1229254211211244
　　22长春2434％1027554113061236
　　23南京2859％123855411115123
　　24宁波2085％119213741271193
　　续表
　　排序城市房地产投
　　资总额/
　　固定资产
　　投资总额房屋租售比房价收入比
　　房屋施工
　　面积/竣
　　工面积房地产投
　　资增长率
　　/GDP增
　　长率综合泡沫
　　程度
　　25贵阳2876％119694531511182
　　26南昌1861％1179273141161168
　　27长沙3275％1046334851671136
　　28济南1703％1177594141341092
　　29重庆2748％116513981281066
　　30呼和浩特1892％1155625911831065
　　31银川2616％097813226046102
　　32哈尔滨1961％1068022380751013
　　33西宁2193％1097223470621008
　　34石家庄1319％1135923462451008
　　35乌鲁木齐2730％0986692940190936
　　通过计算，我们将泡沫程度分成四类：
　　1没有泡沫城市：（加权综合指标＜10）
　　………………………………………………………
　　上述35个城市中只有一个城市，即乌鲁木齐市低于标准指数10，说明该城市尚未出现房地产泡沫迹象。
　　2轻度泡沫城市：（10＜加权综合指标＜12）
　　………………………………………………………………
　　35个城市中有11个城市处于该范围内，这些城市呈现出轻度的房地产泡沫迹象，城市的投资结构、供需状况、房地产价格等方面发展不够均衡，导致局部房地产过热，甚至出现泡沫迹象。
　　3中度泡沫城市：（12＜加权综合指标＜14）
　　………………………………………………………………
　　35个城市中有14个城市处于该范围内，这些城市呈现出较强的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重偏高、房价收入比较高等，城市固定资产投资结构不甚合理，房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率。
　　4严重泡沫城市：（加权综合指标＞14）
　　………………………………………………………
　　35个城市中有9个城市处于该范围内，这些城市呈现出较严重的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重过高、房价收入过高、房屋租售比过高、房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率等。
　　进一步分析，这些城市房价过高，既有过度投资、价格过高等表层现象，同时也反映了人们的居住偏好、价格预期等心理与行为方面的因素。这些城市多处于政治、经济、旅游、文化高度繁华地区，有着独特的优势与魅力，对无论开发商还是城市居民都更具吸引力，故而进一步促成了这些地方的房价走势。
　　图7…102006年35个大中城市综合房地产泡沫程度比较
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第八章　未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”（1）
房地产业作为国民经济中的重要支柱产业，对其他行业乃至整个国民经济的拉动作用明显，本章首先告诉您房地产业在国民经济中的地位，然后分别对政府、房地产企业、个人购房者等给出次贷危机的启示并提出应对房价涨跌的建议，以共同拒绝“中国版次贷危机”。
　　二、次贷危机对中国的启示
　　1对政府进行金融管理的启示
　　…………………………………………
　　积极推进资产证券化进程
　　虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，但实际上正是资产证券化实现了风险共担才没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产。
　　虽然我国经济仍呈高速发展态势，房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行争夺的蛋糕，但自2005年中央政府对房地产业重点开展宏观调控之后；部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的行情，开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高。我们有必要居安思危；开拓思路；尽快启动证券化项目，利用证券化产品转嫁风险。政府应该出台相关的政策鼓励金融企业开发新的金融产品，促进我国资产证券化的进程。
　　加强对金融创新的监管
　　市场不是万能的，监管起着重要作用。美国次贷危机的传导机制是，银行负责产生次级贷款，投资银行负责打包、深加工和销售，评级公司负责债权的“质量监督”，对冲基金、保险基金等机构投资者为消费者。在这个链条中，由于缺乏必要的金融监督，所以使得风险不断积累和放大，最终产生了对全球市场的影响。因为银行等贷款机构，始终不必承担信贷风险，从而失去了对风险了解和关心的动力，而评级公司只是根据次贷发行时的资料进行评级分析，事后不进行风险跟踪，以致从次贷产生到最后销售都缺乏必要的风险监管。在美国这个成熟经济体中都存在金融监管缺位的现象，那么在我们这个成长的经济体中，更应该注重对金融机构风险的监管，把防范风险的工作落到实处陈兵建美国次贷危机对中国金融监管的启示［J］学术纵横，2008（7）。
　　提高利率和汇率政策的主动性、灵活性
　　一方面，避免利率提高过快刺破房产泡沫；另一方面，一旦国内经济出现衰退和通货紧缩迹象，要及时调整货币政策，扩大信用支持，阻止市场信心下滑。
　　系统地评估当前汇率制度的政策效果
　　鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风波。及早研究和周密安排各行业的应对措施，加快衍生产品市场发展，为各行业创造应对利率、汇率风险的避险工具美国次级债危机会否波及中资银行［N］中国经济时报美次债危机对中国经济五大影响房市风险更突出［N］上海证券报　。
　　2对中国房地产业管理的启示
　　…………………………………………
　　完善内控措施，健全风险管理制度
　　要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等做出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系美国房地产信贷危机的启示［J］。中国经贸导刊，2007（10）。
　　政府应采取有效措施，防止房地产价格的过快增长
　　房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。从美国次贷危机的原因来看；房地产泡沫催生了这场危机。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，应采取有效而又审慎的措施，加大经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场的健康发展。按世界银行的标准，房价超过每户年均收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。在我国，已远远超过这一区间。对于绝大多数普通居民家庭而言，购买一套100平方米的楼房住宅，至少需要积累十多年。让百姓安居乐业是政府的职责；但是“居者有其房”并不意味着所有人都要买房，让无支付能力的低收入者进入购房市场无疑是一种揠苗助长的行为。书　包　网　txt小说上传分享

第八章　未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”（2）
政府应前瞻性地判断房地产市场的走势，提前采取措施来避免房价下跌的不利影响
　　房地产行业是影响到国计民生的行业，同时又是对其他行业拉动性极强的行业。一旦房地产行业陷入衰退，一方面可能引发信用危机、银行清偿力危机甚至社会动荡，另一方面可能通过连锁反应导致经济增长率下降甚至陷入衰退。因此，政府应该对房地产行业指标保持密切关注，前瞻性地判断房地产市场走势，提前采取货币政策等宏观调控手段甚至行政调控手段来避免或缓解房价大幅下跌的不利影响。
　　加强宏观调控，及时调整住房结构
　　除了引导房地产开发企业多建适合不同层次需要的房子外，最好还能建起一个诸如“房地产公共信息系统”这样的信息平台，根据城市化进程，提前5～10年公布所有的供地、建房的项目计划，以便大家能对未来的房地产、未来的房价有正确的预期陆岷峰房价猛跌我们也会面临美国次债危机［N］扬子晚报。逐渐缓解房地产市场的供求状况，调整百姓的住房结构。
　　3次贷危机对中国银行的启示
　　…………………………………………
　　密切关注信用风险
　　美国次贷危机的根源是：在房地产价格上扬时，贷款机构忽视了房价逆转造成的违约风险，放松了抵押贷款的条件，使得大量无偿还能力的客户获得了贷款，从而为次贷危机埋下了种子。在我国，居民住房按揭贷款一直被视为优质资产，在当前国内房价高企上行中，我国银行业忽视贷款申请条件，注重贷款抵押物房产价值，而不注重第一还款人的按揭还款能力，即个人按揭贷款人每月还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50％，对其申请资料也未做仔细查实，从而出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的现象美国房地产信贷危机的启示［J］中国经贸导刊，2007（10）。在房价上涨时，能掩盖潜在的风险，然而一旦房价出现逆转，潜在的风险就会暴露出来。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之一就是，对于中国的银行，特别是把大量资产放在信贷资产上的银行，不能轻易降低信用资产的标准。
　　中国商业银行应充分重视住房抵押贷款背后隐藏的风险。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高，违约率较低，一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿甄炳禧透视美国次贷危机及对我国的启示［J］经济与管理研究，2007（11）。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。根据新巴赛尔资本协议，商业银行为房地产抵押贷款计提的风险准备是较低的。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。2008年初，银行开始执行新的住房贷款利率，加息压力将一次性释放，部分房贷消费者贷款成本将一次提高近1个百分点，借款人的贷款偿付压力将逐步增大，银行也越来越难以预测房贷消费者未来偿付现金支出的变化情况，势必增加房贷违约风险。
　　中国商业银行还应该关注房地产企业及其相关企业的贷款的信用风险。目前，很多开发企业在缴纳开发立项前的税费、动�

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