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徐滇庆再论房价-第3部分
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些行业会转移都要看下一步竞争的结果。虽说产业转移的细节可能有先有后，但是那些低工资、劳动力密集产业肯定在深圳站不住脚。与其将来在竞争中被淘汰，还不如未雨绸缪，早做准备，主动向内地迁移。
在十几年前，有些人很羡慕香港，甚至不惜违法偷渡。如今，深圳发生了沧桑之变，用不着偷渡，香港人“跑”过来了。这难道不是一件好事吗？历史潮流不可阻挡。我把这个大趋势告诉深圳的朋友们，信不信由你，再过几年自见分晓。
深圳房价暴涨的根本原因是粤港澳经济一体化以及随之而来的产业转移，在经济发展过程中曾经发生在美国、日本、亚洲四小龙的故事今天在深圳开始重演。类似的现象今后还将在上海、北京、广州陆续出现。我们应当正确认识这个规律，并且顺应潮流，积极调整产业结构，争取让中国经济更稳健地持续发展下去。
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抑制房地产投机（1）
深圳房价在2007年上半年暴涨，最根本的原因是推进粤港澳一体化后来自于香港的冲击以及深圳本地的资金流动性过剩。毫无疑问，房地产投机活动也是促使深圳房价暴涨的重要因素。
推动房价上涨的原因有可能来自于经济体内部的基本要素（例如，人口、利率、税率、人均收入、通货膨胀率、失业率等等），也可能来自于投机性炒作。前者是真实需求，后者是投机性需求。在很多情况下真实需求和投机性需求二者并存。在市场经济环境下，任何时候都有可能出现投机活动，更何况随着金融衍生工具的发展，房地产市场和金融市场结合得更加紧密，房地产投机活动比以前更为活跃。房地产投机变幻莫测，对房价的推动作用绝对不能等闲视之。
从深圳的数据来看，2006年在深圳取得产权证之后半年内转手的住房占总套数的。在取得产权证后3年或3年以上转手的住房占住房总套数的。2007年1季度，许多购房者一收房就转让，价格涨幅都在10％以上。2007年1～5月深圳二手房成交量累计达到54722套，比2006年同期上升43％。二手房与新建住宅交易面积之比为∶1。不少新盘在进入二手房市场之后往往上涨20％～30％。大约60％～70％的二手房都经过了炒家的手。
仅从上述数据就可以清晰地看出深圳房地产市场上投机风气何其猖獗！什么叫“炒”？按照字典，炒就是“不断翻动物体，使之均匀受热”。市场炒作表示频繁地买进卖出，在交易###取利益。房地产投机就是人们常说的炒房，即通过各种途径买到住宅，然后再加价卖出去。
我在深圳做报告说，炒房无罪，逃税有罪。炒房是一种市场行为，必须对症下药，用市场机制来治理。目前房地产投机活动异常猖獗，关键问题就是税收制度没有跟上。
炒房主要发生在房地产的交易环节，那么增加房地产交易成本就足以治理这个乱象。买卖房地产都必须办理过户手续，在办理过户手续的时候征收土地增值税、房地产交易个人所得税，还可以征收印花税和各种临时性的交易税。这些税在经济理论中属于“托宾税”。通常，经济学理论主张尽量降低交易成本，促进商品和资金的流通。如果发现了泡沫经济的征兆，市场上投机风气过盛，就应采取措施，给过热的交易泼上一盆冷水。用托宾教授的话来说就是往飞速运转的火车车轮下撒点沙子，让市场运转速度降下来。托宾税的目的是维持房地产市场正常的竞争秩序，因此是一种相机决策的税种，当投机旺盛时候采用，当局势平稳之后就可以调整或撤销。
2006年5月，建设部等九部门在联合制定的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》中要求，从2006年6月1日开始，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人销售普通住房超过5年转手交易的，销售时免征营业税。这个文件的优点是明确规定了对购买5年之内的房屋交易征收营业税，不足之处是尚未提出征收交易中的个人所得税。按照深圳的案例，如果买到一套价值200万元的住宅，马上出售，可以赚上10％，那就是20万元。在深圳年薪20万元的人恐怕已经算高收入人群了。辛苦一年挣得的收入还不如炒一次房，合理吗？倘若这样的事情不受约束，肯定会有越来越多的人加入炒房大军。
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抑制房地产投机（2）
2007年7月13日，深圳市国土房管局、工商局、物价局联合发布了关于大力查处商品房销售过程中违法、违规行为的通知。7月17日，深圳地税局表示，在2007年8月1日以后可能推出以评估价为参考价格，向卖方征收售房差价的20％所得税。显然这是压抑房地产市场投机活动的一个重要措施。在过去很长一段时期内，深圳有些人用阴阳合同规避所得税，这种荒唐的现象不能再继续下去了。
有人说，征收房地产交易税会将负担转移给购房者，征税之后的房价不是更高了吗？
从某一次交易来看似乎是这样，但是从总体上来说，无论是要求卖方还是买方交税，都能有效地抑制过度投机。炒家卖房的时候对市场价格和自己的收益有一个预期，估计市场上能够接受的最高价格是多少，利润有多高，然后才决定是否炒作。如果一套住房的价格是100万元，他估计能卖110万元，那么，扣除其他成本，也许能赚5万元。在征收交易所得税之后就把炒房者的利润减低20％。炒房的人会不会因此而将房价抬得更高以保持利润？当然有这个可能，但是，逻辑告诉我们，如果市场接受更高的价格，即使不征税，炒房者也不会放过这个盈利空间，他们一定会将房价抬到市场能接受的极限。在炒作初期可能会通过几个炒家转手，你卖给我，我卖给他，逐渐接近这个上限。经过一段时间的“试错”摸索之后，炒房者会很快地直接达到市场所能接受的极限。如果要价太高，肯定卖不出去。而这个极限取决于市场需求方，和征税与否没有直接的联系。
换句话说，我们的目的就是通过房地产交易税增加房地产交易的成本，降低投机活动预期的利润，这是防范过度投机的有力工具。对于一般购房者来说，买房的目的就是居住，如果买了之后自己住就用不着担心房地产交易税，征收交易税对大部分民众并没有影响。
抑制房地产投机活动还可以在房地产持有环节上下工夫。
然而，提出征收房地产税（不动产税）已经很久了，可是迄今为止还没有能付诸实施。有钱的人买上好多套房子，空在那里等待房价上涨牟利。有人说，人家有钱，想多买几套房子，你有什么办法？例如，有的女人喜欢买鞋，买上几百双，穿不穿是人家自己的事情，和别人无关。确实，买房子并不犯法。可是，由于土地资源稀缺，囤积住房人为地加剧了供给的短缺，推动房价上涨的速度。买房之后空在那里等涨价，是典型的房地产投机行为，非管不可。针对这个现象，最有效的办法是征收房地产税。通过税收来提高富人过度占用资源的成本。在西方国家，房地产税是一个非常重要的税种，占政府总财税收入的10％～15％。也许我们可以在房价暴涨之机，推动实施征收房地产税。
抑制房地产投机（3）
征收房地产税的第一个优点是简单易行，税务部门可按照房产证记录征收。
另外一个优点是有助于缩小贫富差距。有钱人住的房子大，自然就要多交税。穷人住的房子小，就少交税。我们可以设定一个标准，例如每个人有30平方米的免税额，在标准线之下的人可以免税。只要税制设计合理，征收房地产税并不会增加一般民众的负担。
征收房地产税的第三个优点是抑制房地产投机。如果买上几套房子，不管住不住都要为这些房子纳税，可以增加房地产投机活动的成本。倘若深圳有意平抑房价暴涨趋势，不妨在征得中央同意之后用地方税的形式进行一下试点，看看效果如何。
房价收入比与居民购房能力（1）
2007年7月我说深圳的房价不高，惹得一些人暴跳如雷，一片骂声。
我说，房价高低应当从时间和空间两个维度来分析。从时间和空间来看，深圳的房价还要涨。如果房价还要涨，到明年这个时候回过头来看，现在的房价就不算高。
其实，在讨论房价的时候还有一个参照系，居民的购房能力。如果房价之高超出了居民的购房能力，长此以往，新建的住宅卖不出去，这样的房地产市场失去了可持续性，房价肯定会降下来。
有人说，我一个月的工资只有3000元，现在深圳一平方米住宅均价超过20000元，买一套100平方米的房子要200多万元，我就是不吃不喝还要干700个月才凑得齐买房的钱，这样的房价还合理吗？
在北京，情况也未必乐观，在二手房市场上，2007年1月的均价是每平方米8113元，如果买一套90平方米的住房要73万元，需要年收入6万元的家庭不吃不喝积蓄12年。
人们都知道，房地产商卖房子的时候是不会跟他们商量的，只要有人来买，能卖多高就卖多高。有些人对此火冒三丈，一骂政府无能，没有照顾老百姓的利益，二骂房地产商为富不仁。
要找出解决问题的办法，第一，有必要从宏观角度来把握目前房地产市场是否具有可持续性，第二，关注群众呼声，探索如何帮助他们解决住房困难。
我们首先研究一下中国的房价收入比的变化情况。
根据《中国统计年鉴》公布的商品房销售总额和销售面积，可以计算出每平方米住房的平均价格。每套住房平均价格应当等于每平方米住房平均价格乘以人均住房面积，再乘以每户人口。每户居民全部年收入应当等于城镇居民每人全部年收入乘以每户人口。房价收入比应当等于每套住房平均价格除以平均每户居民全部年收入。
从图5…1可见，自从1987年以来城镇居民的全部年收入在持续增加，同期，每户住房的房价也在逐年升高。房价收入比的大小就取决于这两个变量相对的上升幅度。
图5…1
从图5…1还可看出，从1987年到1993年房价收入比逐年上升，在1992年房价收入比为，达到第一个高峰。在1993年以后，由于城镇居民的收入增长速度超过了房价上升幅度，因此，房价收入比呈现下降趋势。在1997～2000年期间房价收入比基本上在左右波动。在2001～2003年间房价收入比呈下降趋势。在这段时期内，社会上并没有出现对房价的抱怨。在2003年以后，尽管城镇居民的收入继续增加，但是房价增长速度超过了居民收入，房价收入比开始呈现上升趋势。特别是在一些大城市房价飞涨，引起了社会各界人士的不满。在2004年房价收入比为，仍然低于2000年的水平。由于房价高速上升的趋势只延续了3年左右，因此，从全国的数字来看，尚且没有严重扭曲房价收入比。
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房价收入比与居民购房能力（2）
房价到底有没有超出居民的承受能力？
近年来北京、上海等地房价飞涨，在各种媒体上出现了许多耸人听闻的传言。在有关房地产的会议上，有的学者说，由于老百姓买不起住房，房价必然要大滑坡。有的人甚至说，老百姓再也买不起房子了。倘若果真如此，那么房地产市场的需求将很快衰退。而房地产商却说，房价是市场供给和需求决定的。他们从直觉上感受不到房地产的需求在衰退。别看房价高，买的人却不见减少。既然对房地产的需求如此旺盛，房价怎么会大幅度下降？两方面争执不下，各说各的话，究竟谁是谁非？
从房价收入比来分析，看起来还是房地产商的判断和感觉比较正确。在房价上涨的同时，居民收入也在上升。在2001～2003年间，收入上升幅度超过了房价变化率。房价收入比居然处于下降态势。尽管在2004年房价上涨速度普遍超过了收入增长率，但是就整体来看，房价收入比依然在可以接受的范围内。由于房价收入比尚未超出可以接受的范围，因此在今后数年城市居民对于住房的需求将依然保持在较高水平。事实上，各地房地产市场依然非常活跃，购买住房的需求保持在较高水平上。夸大房价上涨对购房需求的冲击是没有根据的。
从各地区的数据来看，北京市在2002年的城镇家庭年收入为40286元，平均房价为每平方米4766元，人均居住面积为平方米，每户人口为人，每套住房价格为279658元，房价收入比为。上海的房价每平方米为4133元，每套住房平均售价为244206元，家庭可支配收入为43764元，房价收入比为。全国城镇居民家庭总收入为24858元，平均房价为每平方米2250元，每套住房平均售价155957元，房价收入比为。
2002年的房价收入比还是比较正常的。全国各省市当中房价收入比最高的并不是北京、上海，排在前5名的是西藏、宁夏、海南、北京、广东。
联合国专家认为，如果房价是年收入的6倍左右，老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够做到供求平衡。正如我们在前面阐述的那样，由于各国采用的统计数据不规范，简单地在国际上比较房价收入比的意义并不大。在这里我们不妨大致看一下：按照1998年联合国人居中心的统计数据，世界各国房价收入比的平均值为，中位数为。2002年中国的房价收入比在世界各国的中位数左右。房价的扭曲情况并不十分严重。中国的居民收入及储蓄状况见表5…1。
表5…1居民收入及储蓄
1998～2002年（％）2002～2006年（％）
GDP年均增速
房价收入比与居民购房能力（3）
职工工资总额年均增速
城镇居民任均可支配收入
农村居民人均纯收入
城乡居民储蓄存款余额
数据来源：《21世纪经济报道》，2007年7月9日。
2007年第1季度GDP同比增加，城镇居民人均可支配收入为3935元，同比增加，扣除价格因素，实际增长。在2007年第1季度，70个大中城市房屋销售价格上涨，涨幅比2006年第4季度高个百分点。从这些数据来看，城镇居民可支配收入增加的幅度高于房价上涨幅度。2007年第1季度的房价收入比未必会明显上升。从全国来看，居民购房能力并没有显著下降。
李一戈在《21世纪经济报道》上发表一篇文章“收入与房价的赛跑”。他引用了几组数据：我国职工工资总额和职工平均工资从2002年以来连续4年实现两位数增长。2006年，中国在岗职工工资总额为23439亿元，年均递增；在岗职工平均工资为21001元，年均递增12％。2000～2005年，全国年平均房价增长率为，扣除固定资产投资的价格因素，实际增长率为。2006年12月全国70个城市商品销售价格同比上涨。从总体来看，房价没有收入涨得快。
不过，职工工资增长比较均衡，每年涨一点，但是房价却呈现跳跃式增长。人们对房价上涨的反应要比工资上涨强烈得多。
另外，对于个人来说，工资上涨幅度与购房能力并不是简单的线性相关。例如，一个人的月工资为2000元，除了养家日常开销之外，最多能拿出500元支付住房费用。如果他的工资增加到3000元，他就有可能拿出1000元来购房。工资加了50％，而购房能力上升100％。毫无疑问，这几年工资水平的大幅度提高使得居民购房能力迅速上升，加大了推动房价上升的压力。
有些人从个人的感觉出发很难接受这些统计数据。其中部分原因是大家观察问题的角度有所不同。人们常常抱怨，在夏天酷暑之际，明明院子里的温度计已经40度了，天气预报说只有38度。其实，气象台说的是放在草地上的百叶箱中的温度，不是你们家后院。同样，官方数字说居民收入增加来自于大量数据统计，并不表示每个人的收入都涨了这个百分比。
个人的感觉和官方数据有差距是很正常的事情。统计数据是抽样调查得出的平均值，必然会抹掉许多细节。这些数据反映的是宏观趋势，而没有把居民收入中的贫富差距包含在内。目前，我国的贫富差距正在持续加大，这意味着高收入群体的收入增长幅度要高于低收入群体。居民收入的增加部分很可能集中在高收入组别，而低收入群体的工资增长幅度并不大，甚至在某些地区、某些个人还可能下降。这样一来，低收入群体的购房能力越来越低。我们应当关注低收入群体，并且想方设法帮助他们增加收入，这是关于房价问题讨论的一个方面。
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房价收入比与居民购房能力（4）
如同其他宏观经济指标一样，房价收入比只能够大致评估居民购买住房的能力，在使用这个指标的时候必须注意到它的局限性。在计算房价收入比的时候，我们使用的是当地的城镇家庭年收入，可是到这个地区来购房的也许有相当数量的外来人口。特别是像北京、上海这样的大都市，从外地，甚至海外来的购房者为数甚多。例如，北京市的高档住宅当中有1/3以上是被外地或者海外来的人买走了。2004年1～11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过了222亿元，比2003年增加了，其中用于购房的外资约达70亿元。这些购房者的收入水平远远高于一般市民。由于在计算房价收入比的时候在分母上使用的是当地居民的收入水平，因此，计算出来的大都市的房价收入比有高估的倾向。外来购房者越多，高估的程度就越严重。遗憾的是，随着金融衍生工具的发展应用和金融市场的国际化，区分资金来源的难度越来越大，很难统计究竟有多少购房资金来自于外地。北京、上海等大城市的房价收入比明显高于其他省份。其实，如果把外来购房者的因素考虑在内，这些大城市的购房者家庭收入水平需要向上调整，而真实的房价收入比可能要低于计算结果。
有的经济学家说，“房价收入比不是衡量泡沫的标准。”如果仅仅看房价收入比本身，这个判断是正确的，不过房价收入比的动态变化却可以给我们提供衡量泡沫经济的非常重要的信息。倘若居民收入和房价同步增长，那么房价收入比可以保持不变。如果房价涨得比收入更快，那么，大部分居民就必须花费更长的时间才能积累足够的资金来购买住房，显然他们购买住房的能力下降了。但是，为什么房价会涨得比居民收入更快？从长期来看，必定是房地产市场出现了有悖常规的运动。房价收入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济，然而，如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要指标。
房价收入比的变化情况可以给政策制定者提供一个重要的信息，居民收入增加，肯定房价也会随之增加。如果两者增速相近，那么基本属于正常。如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断出在房地产市场上投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成分急剧增加。目前，全国的房价收入比还没有出现显著的变化，因此，不能得出房地产市场已经变成泡沫经济的结论。
但是，我们绝对不能低估2003年以来房价暴涨的危害性。如果不采取正确的对策，听任房价投机活动猖獗，要不了几年，就可能出现房地产泡沫经济，房价收入比将迅速上升，超出人们能够承受的范围。中国台湾在20世纪80年代初的房价收入比保持在6～7之间。可是由于在20世纪80年代后期出现了严重的泡沫经济，房价收入比被迅速抬高，超过了11。最终，由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。亚洲金融危机给我们许多邻国带来了严重的损害，我们很幸运地渡过了那次危机，但是，一定要从亚洲金融危机中吸取教训，加强危机意识，认真地整顿房地产市场秩序，防范由泡沫经济导致金融危机。
房地产市场的可持续性（1）
尽管许多人大喊买不起房子，可是房地产市场似乎对他们的呼声无动于衷。房子照卖，房价照涨，气煞人也！究其原因，恐怕和房地产市场的可持续性有关。
可持续房地产市场的含义是，年轻人在经过一段时间的积累之后能够凭自己的财力支付银行按揭贷款的首期付款（首付），在随后的二三十年内付清全部按揭贷款的本利。如果是这样，就会源源不断地有新的购买者进入房地产市场，我们称之为可持续的房地产市场。
年轻人是否能够购买住房，在很大程度上取决于银行是否愿意给予按揭贷款。从银行的角度来看，购房按揭贷款是一种比较稳定，风险较小的项目。只要首付的比例不低于20％，无论贷款者在今后是否具有归还按揭贷款本利的能力，只要房价在这段时期内跌幅不超过20％，银行都没有什么太大的风险。假若贷款者由于疾病、事故、失业等原因丧失了归还按揭贷款的能力，那么银行就可以按照规定收回住房，通过拍卖索回贷款。因此，房地产市场的可持续性在很大程度上和银行的贷款政策有关。实际上，银行按揭贷款政策决定了贷款者能够购买住房的上限。
由于银行不能预见贷款者在今后工资的增长情况，因此，在贷款的时候银行只考虑当前的工资收入。如果今后工资增加了，那么还贷的压力就会减小。请看下面的公式：
式中，V表示住房按揭贷款总额，X是年还款额，r是银行利率，n是按揭贷款的年数。按照银监会的规定，住房按揭贷款不超过住房价格的80％，还款额不超过贷款者全部收入的50％。
在2005年6月银行发放的按揭贷款的年利率是。按揭贷款要求的首付为房价的20％，贷款期限一般为30年。从安全的角度来考虑问题，银行要求贷款方每月支付的数额不超过其收入的一半。按照十大城市房地产市场抽样调查的结果，平均月供收入比为35％，低于银监会的规定。
按照上述条件计算出来的房价收入比为。这就是说，银行不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。这是银行设定的房价收入比的上限。如果房价收入比没有超过银行按揭贷款所允许的上限，那么房价收入比依然在可持续范围之内。
如果银行购房按揭贷款的利率上升，银行允许贷款者购房的价值和年工资的比例（房价收入比）下降。例如，假若按揭贷款利率上升为6％，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。如果按揭贷款利率上升为8％，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。反之，如果按揭贷款利率下降为5％，那么银行将把购房限制放宽为年收入的倍，见表6…1。
房地产市场的可持续性（2）
表6…1银行按揭贷款所允许的房价收入比
利率（％）
房价收入比
资料来源：根据本文公式计算所得。
按照中国2004年数据，每户平均住房面积为平方米。2004年平均房价为每平方米2714元，那么，每套住房平均为201375元。人均年收入为10129元，每个家庭平均人，平均家庭年收入为30184元，需要用年的全部收入才能购买一套住房。这个期限低于银行所允许的极限。从这些数据可以看出，中国的房地产市场仍然处于居民可承受的范围内。那些估计中国房地产市场很快就会由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。
当前居民按揭贷款政策主要有两个部分：第一，购房首付20％（购买第二套住房的时候，这个比例上升为30％）；第二，按揭月付不超过收入的50％。这两部分的目的都是防范银行风险。强调按揭首付的比例是贷后把关。只要房价不跌破20％，银行的贷款就是安全的。设置月付按揭上限，强调还贷的资金流，是贷前把关。显然，银行重视贷后把关的力度超过了贷前把关。
在现代金融理论中，贷前把关比贷后把关更重要。如果还贷的资金流没有问题，自然不会出现需要动用抵押品还贷的局面。以月收入的50％作为按揭贷款的月还款上限，风险很大。很难判断一个家庭为按揭贷款支付了月收入的50％以后是否还能维持正常的生活。
有两个理由也许能够替当前房贷政策做些解释。第一，银行发放房贷的时候考虑的是居民家庭的当前收入，而居民将来的收入会逐步增加。第二，居民申请房贷的时候提供的收入证明多数是他们工资单上的正规收入。除此而外还有相当大比例的其他收入。有人估计，在一般情况下，没有列入工资单的收入可能接近工资收入。
因为这两种解释都具有非常大的不确定性，不能作为银行发放房贷的依据。银行发放房贷的标准只能依据眼下能够实现的收入，而不能包括未来不确定的收入增加额。尽管大部分人的收入确实在逐年增加，但是，波浪式前进是经济发展的普遍规律，有高峰必有低谷。在世界经济史上未曾有任何一个国家能够长期保持高速增长而不出现低谷的。中国经济发展已经经历了6个非常明显的周期，今后也必然会出现时起时伏的周期变化。不要一听说将来还有经济发展的低谷就不高兴，更不能把当前居民收入高速增加的趋势作为银行放贷的依据。为了防范银行风险，发放房贷的时候只能以当前能够实现的收入作为计算房贷的依据。至于说灰色收入究竟有多少，这不是银行能够查清的问题。绝对不能拿说不清楚的收入作为银行放贷的依据。
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贫富差距与居民购房能力（1）
2003年以来，北京、上海、广州、深圳市区每平方米住房的价格在突破了一万元以后还在继续上升。深圳市区的房价一马当先，突破了二万元之后似乎涨势未消，弄得老百姓目瞪口呆。房价这么高，怎么还有人来买，这个世界是不是发疯了？
究竟如何解释这些反常的经济现象？导致中国房地产市场畸形发热的主要原因有两个：（1）房地产市场的投机性炒作；（2）贫富差距日益增大。
联合国和世界银行常用基尼系数来度量贫富差距。贫富差距比较合理的基尼系数应当在左右，可是中国的基尼系数从1988年的开始逐年上升，在2006年已经超过了，见表7…1。
表7…11995～2000年全国居民基尼系数
1995年1996年1997年1998年1999年2000年
全国居民
城镇居民0。280。280。290。2950。32
农村居民
资料来源：“中国改革与发展报告”专家组．中国财富报告＇M＇．上海：上海远东出版社，2002：263。
从表7…1可以看出，最富的10％的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的10％家庭�
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